“金九銀十”樓市迎供應高潮 或引發“降價潮”

　　又進入傳統的樓市銷售旺季“金九銀十”,但由4月中旬新一輪調控所引發的僵持至今仍未打破。

　　不過購房者也許會發現,進入9月,由于去年下半年新開工的項目開始陸續入市,市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。而國家統計局數據顯示,近一年半來新開工面積超過20億平方米,約等于之前三年的總和。也就是說,在未來一段時間內,市場供應量將會顯著增加。

　　業內人士分析,隨著年底臨近,九十月份是不少房企沖業績的關鍵時期。隨著供求關系的變化,降價的真正啟動或許就在這個“金九銀十”。

　　●8月成交回升 只是低位反彈不是真正回暖

　　剛剛過去的8月,雖然調控政策依然維持從緊狀態,但隨著部分剛性需求的釋放,出現了成交回升的現象。

　　從整個8月的情況看,中原地產監測的9個重點城市,一手住宅成交均出現大幅回升,總體增幅在三成。一線城市中,深圳反彈幅度最大,環比7月有八成的增加,廣州次之,增幅在五成,京、滬兩地約增加了兩成半；二線城市增幅最大的是杭州,環比增長了近七成,成都、武漢兩市在四至五成。最近一周,8月27日—9月2日,9個重點城市住宅總成交量實現連續第三周環比增幅1成以上。

　　在二手市場方面,在經歷了3個月的市場調整和觀望期后,8月各地二手房市場同樣出現反彈。根據中原領先指數系統數據顯示,8月份,五大城市二手住宅成交量繼續回升,環比增幅約四至五成；與此同時,上海、廣州兩市的二手房價亦開始止跌回升,指數環比增幅已超過1%。

　　不過,有業內人士指出,8月份量價齊升,其實只是在低位上很有限的增加,只是“低迷”大勢中的一個小變化。少數樓盤漲價,不排除是人為操作的結果。這些,并不能說明市場“回暖”

　　除了擔心成交回暖價格回升,對于期待降價的購房者來說,另一個消息或許也會引發他們的擔憂。

　　9月5日,保險資金投資不動產辦法出臺。一個月前,保監會正式頒布相關條例,令險資進入不動產合法化,此次《保險資金投資不動產暫行辦法》是對具體執行細則的進一步細化。按照截至2010年6月底保險業總資產為4.52萬億元計算,根據新規定,投資上限為10%,也就是說預計可投入房地產領域的保險資金可高達4520億元,約占2009年商品房銷售金額的10%。業內人士指出,如何監管、規范使用進入房地產市場的保險資金,將在一定程度上影響調控效果。

　　●住宅新增供應將井噴 超過20億平方米新開工房屋大部分將要投放市場

　　剛剛進入9月,不少購房者突然發現,市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。

　　廣州陽光家緣數據顯示,目前廣州十區兩縣商品房可售套數達到35804套,總面積達455.67萬平方米,比1—7月明顯增加；未售套數更達71229套,總面積901.34萬平方米。有統計顯示,9月廣州推出新盤新貨的項目總量為47個,其中全新盤多達24個,占比高達50%,不少項目更集中在越秀、天河、海珠等中心城區。

　　在北京,截至今年8月23日,9月計劃開盤的普通住宅項目已達46個,其中22個純新盤幾乎是集中扎堆面市。同時,北京市房地產交易管理網數據顯示,截至8月30日,北京市一共有近十萬套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1萬多套。

　　而在上海,中原集團研究中心統計,僅8月最后一周就有59萬平方米的商品房入市,這一數字是之前一周的兩倍多,9月計劃推盤的商品房呈現出逐級遞增態勢。

　　在全國各地,無論是一線、二線還是三線及更小些的城市里,新增商品房都可以說是趕在“金九銀十”放量入市、開閘供應。

　　國家統計局數據顯示:2009年國內房屋新開工面積為11.54億平方米,2010年1—7月房屋新開工面積為9.22億平方米,而同樣數據在2006年為6.4億平方米,在2007年和2008年都大約為7.5億平方米,這表明近一年半來新開工的房屋約等于之前三年的總和。

　　通常來說,房屋從新開工到預售一般需要一年左右時間。由于4月來樓市成交因調控大幅下降,也就是說,從2009年至今超過20億平方米的新開工房屋中的大部分將在接下來的半年到一年內集中轉化為銷售供應。此外,根據計劃,今年將建成580萬套保障房工程。大量的新增供應,對于當前僵持不下的樓市來說,勢必將是一股改變現有格局的巨大力量。