調(diào)控遠(yuǎn)未出盡 樓市“量?jī)r(jià)齊升”是否曇花一現(xiàn)？(3)

　　買(mǎi)方

　　推盤(pán)無(wú)限 購(gòu)買(mǎi)有限

　　□回顧：降價(jià)誘發(fā)購(gòu)買(mǎi)潮

　　經(jīng)過(guò)三個(gè)月的政策消化期，在7月份樓市“反彈”之后， 8月份，上海商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)試探性回暖，新盤(pán)供求成交表現(xiàn)活躍。根據(jù)漢宇市場(chǎng)研究部最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，全市取得預(yù)售許可證的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超過(guò)70萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅超過(guò)六成。

　　自上半年新政頒布以來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方迅速轉(zhuǎn)入觀望，滬上不少樓盤(pán)價(jià)格也顯示出松動(dòng)跡象，但僅僅三個(gè)月之后，受到政策積壓的自住需求開(kāi)始反彈并釋放。“這其中新盤(pán)價(jià)格松動(dòng)也成為一大誘因。全市范圍內(nèi)尤其是外郊環(huán)區(qū)域，部分樓盤(pán)與新政之前的價(jià)格進(jìn)行比較，下探勢(shì)頭較為明顯。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡舉例道：比如位于松江新城板塊的“綠地美好里”，該樓盤(pán)4月中旬成交價(jià)格約為16000

　　元/平方米，而目前價(jià)格則下調(diào)近兩成，成交均價(jià)不足13000元/平方米。不可否認(rèn)，適時(shí)的價(jià)格調(diào)整對(duì)于絕大多數(shù)熱銷(xiāo)新盤(pán)起到了很好的推動(dòng)作用。

　　□現(xiàn)狀：供大于求已經(jīng)出現(xiàn)

　　伴隨著當(dāng)前全市成交量整體回暖，市場(chǎng)信心開(kāi)始回歸，成交價(jià)格逐步趨穩(wěn)，而9月份大量新盤(pán)集中上市，更是預(yù)告了樓市“金九”的到來(lái)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關(guān)的同時(shí)，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對(duì)于供求比，業(yè)內(nèi)人士早已心知肚明，也各有理解，但供應(yīng)繼續(xù)遠(yuǎn)超需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)還在創(chuàng)新高，便是樓市“畸形”的一個(gè)標(biāo)志。

　　前段時(shí)間一直依靠低價(jià)優(yōu)勢(shì)的嘉定新城上周推出的兩個(gè)樓盤(pán)都表現(xiàn)不佳，一個(gè)樓盤(pán)實(shí)際售價(jià)比報(bào)價(jià)低了12%，卻依然只售出9套，而另一個(gè)樓盤(pán)則出現(xiàn)了零成交，因此可以斷言：在前期上漲過(guò)快并且后期供應(yīng)量較大區(qū)域價(jià)格壓力相對(duì)較大。

　　□點(diǎn)評(píng)：對(duì)后市謹(jǐn)慎樂(lè)觀

　　福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)胡正華認(rèn)為，受銀行貸款政策的影響，當(dāng)前市場(chǎng)僅持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，在9月份，中低端房?jī)r(jià)區(qū)域不會(huì)出現(xiàn)成交量再次猛漲的情況，但在局部區(qū)域有可能成交量猛增。浦東福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，投資客比例僅占總成交數(shù)據(jù)的2%，部分購(gòu)買(mǎi)者下手速度會(huì)放緩。

　　“投資客離場(chǎng)，給市場(chǎng)的后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力支持弱了，而自住剛需市場(chǎng)很難提升整個(gè)市場(chǎng)的成交價(jià)格。”胡正華分析。另一方面，有業(yè)內(nèi)人士也表示：“剛需有限，先一步降價(jià)的樓盤(pán)已經(jīng)嘗到了剛需釋放的甜頭，后來(lái)跟進(jìn)的樓盤(pán)是否還有這么多的蛋糕可分，猶未可知。因此，后續(xù)市場(chǎng)的潛在成交量也有限，開(kāi)發(fā)商或許應(yīng)該搶占先機(jī)，再捂下去是無(wú)謂的掙扎。”本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉 皋靜枝