調控遠未出盡 樓市“量價齊升”是否曇花一現？

　　9月第一周新聞看點頗多：新政后全市單周成交面積首次突破20萬平方米、成交價格連續三周上漲、高端項目供需兩旺，金九銀十真的來了嗎？據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環比前周大漲39%，全市商品住宅成交均價為22366元/平方米，環比前周進一步上漲5%，連續三周呈上漲趨勢。值得注意的是，3萬元/平方米以上的中高端項目在上周也開始出現較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%出頭到目前已達到15%。似乎一切欣欣向榮的背后，業內不禁要問：真的開始暖了嗎？調控效應真的弱了嗎？本期《新民樓市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一個合理的答案。

　　供應

　　持續旺盛有一定難度

　　□回顧：縮水2月后井噴

　　受到新政策調控的影響，上海商品住宅的供應量從4、5月的128和94萬平方米水平大幅下滑，6、7月份的供應量都只有51萬平方米。不過根據華燕市場研究機構的數據顯示：8月全市商品住宅新增供應面積為70.15萬平方米，環比上升69.31%，該數值已恢復到新政前水平。對此，業內人士表示：“作為傳統的樓市淡季，再加上今年的宏觀調控政策，在6、7月樓市深度調整時，供應降到低谷。大量開發商還是將推盤時間選擇在9、10月份。不過仍有不少開發企業捷足先登，搶在8月就提前上市，搶占市場的空白期。”

　　□現狀：95盤搶灘金九銀十

　　中國房產信息集團的數據顯示：目前預期會在9月份上市的樓盤有35個之多，另外還有45個樓盤預期會推出新房源。這意味著9月份會有240萬平方米的預期供應量。而且還有15個新盤預期會在10月份上市。如此巨大的供應能量，勢必意味著一場價格惡戰難以避免。

　　□點評：開發商的預期代表不了市場

　　《新民樓市》認為：新政后供應量縮減，一方面是開發商為抵御市場風險而采取了捂盤的手段，另一方面一些高價房源因種種原因無法拿到預售許可證，形成市場的供應缺口，導致一定程度房荒，因此成交量隨之萎縮，而壓制了半年后，在各方面的壓力下，推盤量開始回升，不少樓盤擇機開盤，造成一撥成交小高潮。

　　此外，折價樓盤的銷售量沖高也成為成交量短期上揚的主要原因之一，但我們發現在促銷并熱銷之后，開發商又開始漲價，因此后期持續成交力度將不再會像之前那樣大，對成交量攀升的支持有限。下半年供應將持續增加，開發商的良好預期代表不了市場。成交量能否如現在這樣旺盛還未可知，但預測會有一定難度。因此這一輪成交量的上升極有可能是市場饑渴了相當一段時間之后的短暫爆發，持續力有待時間考驗。

　　價格

　　棄價保量或成必然

　　□回顧：三個月下調后8月反彈

　　房價一直是最為敏感的數據，自新政調控以來，上海房價一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交價格為20084元/平方米，環比上月上漲了11.32%。這也是繼4月份達到20896元/平方米峰值后房價再次突破2萬元/平方米的大關，并高于去年同期的10.16%。華燕市場研究機構副經理張晴怡表示：“此次均價的上漲也的確反映出了市場中有部分樓盤因為之前銷售形勢較好(通過以價換量的方式)，而后期便提價銷售的情況如：印象歐洲城等。此外，這也與結構性成交因素相關，內環內、內中環的成交面積大幅增長是促使均價提升的另一個原因。

　　□現狀：降價10%就能熱銷

　　從近期市場的觀察來看，只要比前期或周邊同質樓盤低10%左右就能獲得熱銷。

　　實際上，一些新盤供應量較大的外郊環板塊價格下跌趨勢正在蔓延。從郊環到中環新盤較多的區域價格都出現了回調，嘉定新城和顧村是新政之后房價立即出現20%左右回調的板塊，而南翔和大場在7、8月份都出現了持續下跌，累計跌幅也達到了20%。

　　此外還有松江新城到九亭、從川沙到三林北蔡，這些在5、6月份就出現價格回調的遠郊新盤聚集區目前打折風還在繼續。從目前來看，分別在中環內的大華錦繡華城和內環外側的中環1號是大幅降價樓盤中最靠近市區的項目。而中環一號則一盤獨獲8月全市銷售面積和銷售金額冠亞軍。

　　□預測：降價潮蔓延市中心

　　“預期在9月內中環一些項目上市的推動之下，這輪房價20%左右的下跌趨勢將向市中心蔓延。”薛建雄堅持自己的觀點。在他看來，隨著時間推移，從郊區到市中心，都有大量的樓盤供應積壓。盧灣區浦江灣1號要推盤，周邊豐盛皇朝、匯景天地等樓盤也都處在滯銷狀態，翠湖天地也有一批新房源要上市，而濟南路8號也一直滯銷，偏居打浦橋的永業公寓卻以5.3萬元的豪宅入門價在熱銷。在黃浦區，公館77、綠城黃浦灣和外灘九里都有一批新房源需要上市消化。徐匯區的遠雄徐匯園即將上市，而區域內尚海灣、百匯園和徐匯苑幾個項目的競爭也已經很激烈，徐匯的核心商圈也還有鼎園、嘉御苑等項目。另外，楊浦的新江灣城有大量高檔樓盤上市，長寧、靜安、普陀也都有中高檔樓盤上市。

　　“近期的成交價格上升從某種角度說是一種‘假象’，只要是新盤集中的區域，下半年肯定會打價格戰，高端物業也不會幸免。”薛建雄如是判斷。