改革房產稅大勢所趨 征收面臨五大難題(2)

　　從2003年10月中央提出，“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”開始，房產稅改革這一大勢引起了廣泛的關注，在今年表現得尤為強烈。先成為全國兩會代表委員們熱議的話題，接著4月17日新“國十條”公布，要求“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。隨后，傳出上海版調控細則可能試行房產稅。5月31日，國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，明確提出“逐步推進房產稅改革”，幾度引發業內猜測。之后，國家發改委官員表態，房產稅改革推進暫無總體安排，但支持地方進行試點和實驗。

　　“要把征稅范圍擴大到住宅，只要國務院修改《中華人民共和國房產稅暫行條例》就可以了，不需要通過人大立法程序，這是當前來看最簡便易行的”。安體富認為，上世紀80年代個人所得稅推出相對容易，因為當時沒有多少人能達到納稅條件。現在隨著房產越來越重要，房產稅越晚推出越被動。

　　但是，楊志勇認為，應該認識到房產稅短時期內可能導致房價下跌。從中長期來看，試圖以房產稅來降房價的目標是難以實現的。

　　在他看來，讓稅收擔負遏制房價過快上漲的任務，是一個關系到市場與政府界限確定的問題。如果承認房地產市場是一個市場，那么市場在資源配置中應發揮基礎性作用。如果政策對市場成敗有著決定性的影響，那么市場的調節機制就無從談起。

　　“世界上許多國家或地區都有物業稅或同類稅收，但在金融危機之前，多數地方經歷了較長時間的房價持續上漲。由此可見，有了物業稅或同類稅收，即使短時期內房價下跌，最終房價仍然可能回歸高位。試圖以房產稅來降房價的目標從根本上是難以實現的”，楊志勇說。

　　征收面臨五大難題

　　客觀來看，改革房產稅，現實條件還面臨一系列的問題亟待解決。

　　其一，征收對象的問題。征收房產稅的目的之一是抑制投機性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開征。但另一方面，物業稅本身是從價征收的，以數量作為免稅或享受優惠的依據又是不合適的。此外，多套住房的價值不一定就比一套的價值高。楊志勇指出，如果采取此種優惠政策，則勢必導致新的稅收不公平。

　　退一步來看，即使以家庭為單位從第二套住房開征，有關專家指出，這需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態的居民個人房產購買和保有情況數據庫。同時，各地民政部門、公安系統也需建立全面、實時和動態的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數據庫。這不僅需要資金的投入，還需要打破體制的障礙。

　　其二，房產價值評估問題。房產稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問題。以北京為例，地段的差異甚至地段內有無重點學校的差異，都造成房產價值的巨大差距。如何動態地評估納稅額將是一項浩大的工程。反過來說，如果只是大體分區確立房產基礎價格，容易因為不公平而招致反對。

　　其三，在目前住房市場呈賣方市場的情況下，物業稅或房產稅到底能夠發揮什么作用？楊志勇認為，從理論上看，直接稅不容易轉嫁，但不容易轉嫁不等于不能轉嫁。只要市場是賣方的，賣方就能夠想方設法將稅負轉嫁給買方。若此，稅收調節目標不僅難以實現，反而會加重買方的負擔，與政策設計的目標相悖。

　　其四，重復征稅問題。從國際上來看，房產稅更多對應的是地方公共服務。從我國目前的情況來看，在房地產開發交易環節，個人住宅實際上已經承擔了大量與基礎設施和公共服務配套相關的稅費，范圍涉及道路、供水、供電、供氣、環境綠化，等等；還有存量房產的稅收待遇問題。在實際操作過程中，房產稅的開征需要結合十六屆三中全會的“相應取消有關收費”的精神進行，楊志勇認為。

　　其五，對個人住宅征收房產稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產稅或物業稅的支付能力，也是一個問題。