易憲容：未來房地產宏觀調控基本態勢不會改變(3)

　　認識誤區加劇房地產信貸風險

　　記者：國內房地產信貸風險的大量存在，除了有對住房功能界定政策上的誤導、政府過度優惠的信貸政策濫用、以及這種房地產政策下民眾住房投資的賺錢效應等方面的原因外，銀行體系自身是否也存在一定問題？

　　易憲容：房地產信貸風險如此之大的一個重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴重錯誤的觀念。國有商業銀行為何敢冒大的信貸風險把貸款給個人投機炒作住房？原因在于前幾年在房地產政策的誤導下，國內房地產市場由消費性的市場完全變成了投資為主導的市場，房價步步上漲。而銀行認為，只要房價在上漲，個人住房按揭貸款的信貸風險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價上漲的情況下，其信貸風險更是會降低。因此，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優質資產來爭奪其市場占有率，從而使得個人按揭貸款申請的要求越來越低，其發放的規模也就越來越大。特別是當銀行假定住房價格只漲不跌時，上述這種現象更為嚴重。2009年以來的個人住房按揭貸款迅速增長就是這種假定條件下發生的。

　　但實際上，“房價只漲不跌”的神話是不存在的。日本及美國曾經假定房價只漲不跌導致金融危機的經驗教訓已經太多了。只要是市場，房價就會有漲有跌，房價是不可能只漲不跌。如果假定房價只漲不跌，最后必然會引發金融危機與經濟危機。美國次貸危機爆發之后其損失為什么會如此慘重，根本原因就在于“房價只漲不跌”的神話制造了越來越多的離奇的金融衍生產品，當神話破滅之際，巨大的風險也就暴露無遺了。如果國內銀行沒有“房價只漲不跌”的認識誤區，那么，銀行是不會向投機炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內房價也不會如此迅速飚升。

　　還有一個認識誤區也十分嚴重。那就是市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產品。既然銀行體系是一種公共產品，那么，誰用這種公共品的機會越多，誰就獲利越大。因為使用這個銀行體系的個人或企業，其收益可歸自己，其成本則可轉移給社會來承擔。因此，房地產市場當事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計地濫用這個公共體系——為了增加市場份額，銀行會過度放貸；而個人及企業會設法從銀行獲得更多的貸款。當這個金融體系濫用到一定程度時，其信貸風險也就會全面爆發出來。國內房地產泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結果。但這個吹大的房地產泡沫最后一定會破滅，屆時銀行的房地產信貸風險也就全面暴露出來。

　　當然，房地產信貸增長如此之快與國內銀行體系沒有形成有效的定價機制也有一定關系。由于政府對銀行信貸價格進行嚴格的管制，因此國內銀行對房地產信貸風險管理不可利用價格工具進行，只能通過數量方式來調整，市場占有度、信貸規模快速擴張就成了國內銀行濫用其體系最有效的工具。

　　總之，國內房地產市場的信貸風險，有個體金融機構的風險，也有房地產信貸風險認識的誤區，及嚴重的系統性風險。對于前者，盡管看上去風險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒有把其考慮在內，因此也就無法看到當前國內房地產市場信貸風險的嚴重性。在“國十條”出臺之后，由于多數國人沒有看到這種房地產信貸風險的危險性，從而也就不改變對房地產市場泡沫吹大預期，其實這才是當前國內房地產信貸最大的風險所在。 姜欣欣

　　易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員。1997年獲得博士學位。研究領域主要集中于金融學、金融制度和制度經濟學，著有《現代合約經濟學導論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經濟思想研究》、《經濟學與經濟的迷思》、《房地產與金融市場》、《房價博弈》等書，譯作有《佃農理論》、《經濟解釋》、《公司治理》等，同時策劃主持大型經濟學叢書多套。20世紀90年代以來，在國內外刊物發表論文近3000多篇，并為多家報刊專欄作家。