業主維權：多收的物業費必須退

　　在前幾期的案例中，我們曾為大家介紹過，業主入住園區后即自動接受了物業公司的服務，所以應當

　　繳納物業費，而且不應當以各種理由拒交物業費。那么相反的，物業公司在收取了物業費后，同樣也應當為業主提供優質服務。不過，如果物業公司收了物業費后服務不到位，或者干脆單方面解除合同，中止了物業服務，業主應該怎樣為自己維權呢？今天我們就特地選取了曾經發生在沈陽市的一起真實案例，看一看當物業公司單方面中止服務后，業主們應當如何維權。

　　案例回放

　　物業單方中止合同純屬違約

　　張某是沈陽一家物業園區的業主，該園區于2001年由一家物業公司提供物業服務。2002年9月27日，物業管理有限公司收取了張某從2003年8月22日至2005年8月22日的物業費1960元，2004年3月27日物業公司卻突然撤出了園區，單方中止了合同，隨后該園區的開發公司進駐該園區，為該園區全體業主提供免費物業服務。

　　2006年5月31日，業主張某向法院起訴，要求物業公司“給付多收取的物業管理費1375.20元”。 法院經審理后認為，物業公司與業主之間訂立物業服務合同后，雙方均應嚴格遵守，并按照約定全面履行自己的義務，而本案物業公司收取了業主張某從2003年8月22日至2005年8月22日的物業費后，沒有按約為業主提供物業服務，中途撤離園區的行為屬違約行為，應當返還業主物業公司撤離后至2005年8月22日的物業費。

　　宣判后，物業公司不服原判，向市中級法院提出上訴稱，物業公司雖然中途撤離園區，但其物業服務的義務委托給了開發公司，開發公司代替物業公司繼續履行了義務，一審對此沒有認定是錯誤的。

　　二審法院認為，關于物業公司提出其撤離后物業服務的義務委托給開發公司，開發公司代替物業公司繼續履行了物業服務義務的主張，因其未提供與開發公司存在委托關系的相關證據證明該事實成立，故該主張本院不予支持。最終維持原判，令業主張某拿回了1375.20元的物業費。

　　案例解讀

　　未經業主同意 開發公司不能接管

　　遼寧英泰律師事務所的呂曉清律師認為，本案主要涉及兩個問題。

　　1、本案涉及物業服務合同的履行問題

　　業主和物業公司之間形成了物業服務的法律關系，雙方簽訂的物業服務合同對雙方當事人均有約束力，雙方當事人按合同約定，應當全面履行各自的義務。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。本案中物業公司單方撤離，沒有依據合同約定提供服務，故法院判令物業公司將撤離后已收繳的物業費退還給業主是正確的。

　　2、物業公司能否委托開發公司代為履行服務義務的問題

　　物業服務合同是由業主、業主大會委托物業服務企業對其物業小區進行服務和管理的合同，具備委托合同的特征。依據《合同法》的規定，受托人應當親自處理委托事務，經委托人同意，受托人可以轉委托。在本案中物業公司未經業主大會同意即委托開發公司代為履行物業服務義務違反了合同法的規定，而且本案中物業公司也未提供證據證明與開發公司存在委托關系，故法院對物業公司的主張不予支持是正確的。