房價拐點到了嗎？ 除了開發商都說“不不不”(2)

　　上一次調控河西跌到八九千，一不留神又躥到2萬，怕啊

　　這一次也會“越調越漲”嗎？

　　在今年4月份的這波樓市調整之前，南京樓市還經歷過兩次大的調整，分別出現在2005年和2008年。這兩次調整的一個共同點，也是最“嚇人”的一點，就是房價在經歷一個低谷后，迅速瘋狂上漲，恨不得一天一個價。

　　讓南京購房者記憶猶新的當屬2008年那次樓市大調整。在最低谷時，河西的萬科每平方米不過八九千！可是隨后，房價像坐了火箭一樣嗖嗖上躥，同樣的房子，價格狂飆到2萬！

　　昨天，幾位業內人士說到2008年的行情和如今的南京樓市對比，大家紛紛大發感慨，連稱“不一樣，不一樣”。

　　2008年那一輪調控：

　　暴跌，是因為開發商被嚇著了

　　提到2008年那一輪南京樓市大跌，原本談笑風生的南京一家房地產公司老總嘆了一口氣：“那次房價大跌，我們純粹是被嚇著了，虧大了！”

　　據他介紹，雖然此前也經歷過2005年的國家調控，但感覺“風聲”相對小得多；沒想到2007年秋天，二套房貸新政首次實施：二套房首付不低于4成，利率不低于基準利率1.1倍。“消息剛一出來直覺就很猛”，一直熬到2008年，各樓盤你看看我，我看看你，拖了這么長時間，終于繃不住了，南京房價“嘩”地飛流直下，“河西八九千、江寧四五千就怕沒人買！”

　　記者隨后查到2008年的南京房價。以8月份為例，城南的花雨南庭，4.8米挑高三房，首付僅6萬起；寧南的閱城國際花園，均價8900元；位于河西的順馳濱江奧城均價9000；拉德芳斯統一價8900元每平方米。

　　“這事，說到底開發商是嚇著了。調控政策一出來，開發商壓力大啊！以前哪經歷過這樣的大風大浪？一下子就慌了神，忙著拋盤，房價不降才怪！”南京新卓堂置業顧問有限公司尹總分析說，其實現在回頭看來，那時的政策精準性并不算很強——藥效是有的，但沒治本。所以2009年，當開發商回過神來，房價狂飆猛進就不新奇了。

　　2010年這一輪調控：

　　價穩，是因為買家賣家都在“看”

　　經歷了2008年那一輪宏觀調控的“大落大起”之后，面對2010年4月底的“國十條”出臺，開發商對調控政策普遍開始“看輕”；更重要的是，在2009年的這一波強勢反彈中，南京各開發商都賺得盆滿缽滿，“糧草充足”，心理承受力明顯加強，所以大多不忙著降價，看看再說。

　　更重要的是和開發商的篤定相比，不少購房者開始發慌。一方面，在通脹壓力下，似乎沒有比房子更好的投資品；另一方面，老百姓對政策開始麻木，尤其是“逢跌必大漲”的南京樓市現實，讓不少購房者開始著急起來。

　　“要說力度，這一次的‘國十條’比2008年的調控力度大得多，尤其是二套房首付五成、停貸三套房貸，這個貸款政策絕對夠嚴厲！”南京新卓堂置業顧問有限公司尹總說。

　　采訪中，多位業內人士均認為，如果接下來國家不出臺更為嚴厲的宏觀調控政策，南京房價出現大跌和大漲都不大可能。　　　　　　阿 杜

　　歷年房產調控政策及市場反應

　　2004年

　　《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

　　◆市場反應：全國各地房價繼續大肆上漲。

　　2005年

　　發布《關于切實穩定住房價格的通知》(老國八條)和《關于做好穩定住房價格工作的意見》(新國八條)，對不足2年轉手交易的，按售房收入全額征收營業稅。

　　◆市場反應：房價繼續上漲。

　　2006年

　　《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國十五條)，要求新開工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。

　　◆市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型房增加。

　　2007年

　　《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》和《關于加大閑置土地處置力度的通知》。

　　◆市場反應：當年市場價格暴漲，地王頻現。政策出臺后，2008年，全年房價出現明顯下跌。

　　2008年

　　《關于促進房地產市場健康發展若干意見》，松綁二套房貸。

　　◆市場反應：其他金融政策全線松綁，2009年樓市復蘇，后大漲。

　　2009年

　　《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》(國四條)，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

　　◆市場反應：短期內現觀望，二手房成交量下降，2010年春節后市場恢復。

　　2010年

　　“史上最嚴厲房貸”，要求二套房首付比例不得低于50%，全面遏制三套房貸款。

　　◆市場反應：一度出現零成交，近期有回暖跡象。