七月房價再漲顯調控窘境 長效調控靠房產稅？(2)

　　投資需求推高房價

　　盡管如此，市場對新一輪調控能否達到預期效果仍持懷疑態度，因為，對于調控不佳的原因，管理層并沒有找到“根”上。

　　各方普遍認為，判斷調控方向的一個關鍵則在于正確辨識調控政策不佳的原因，對此，房地產界一直把支持房價只升不降的根源歸于廣大城市居民對住房的“剛性需求”。這種觀點認為：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現波動時，房價不會出現大幅回調。于是，在大多數人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點卻已經被普遍接受。

　　但一份傳言中的中國社會科學院報告突然讓不少人意識到，也許自己弄錯了“剛性需求”的對象。

　　這則報告說，從顯示為零的電表讀數判斷，中國共有6450萬套城市住房空置，也就是每四戶一套，雖然電力部門后來出面辟謠，但是“我們仍然相信6450萬套空置房是真的”。購買房產更多是用來投資的這一事實難以回避，這也從一個側面印證了“投資性需求”才是推高房價主因的觀點。

　　顯然，對于大量有著住房“剛性需求”的普通居民來說，其收入是不足以令其有投資房產這個奢望的。

　　2008年官方統計顯示，中國城鎮居民人均收入不足1.6萬元、城鎮最高收入10%的家庭人均收入不足4.4萬元。據中國國際經濟交流中心研究員王軍的研究，中國目前全國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則超過50倍以上，這一數據意味著如果以此收入，這些人只有不吃不喝積攢50年才夠買一套房。統計上如此低的居民收入，怎樣解釋中國房市的火爆和房價的持續高漲？

　　“灰色收入”揭示房價走高之謎

　　如果考慮到眾所周知的“灰色收入”，何為中國樓市的“剛性需求”便有了答案。2007年，中國改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯和體改研究會的研究團隊，對2005年的灰色收入作出了詳細研究，其研究報告顯示：2005年中國居民的“隱性收入”4.8萬億元，其中的“灰色收入”部分為2.7萬億元。

　　2009年，王小魯擴大了調查的樣本范圍，對2008年的灰色收入進行研究。據其近期發布的研究結果顯示：2008年中國的“隱性收入”為9.26萬億元，占GDP的30%，其中定義為灰色收入的部分為5.4萬億，二者均比2005年時擴大了近一倍。不僅如此，報告中還顯示，如果將各收入層家庭按10%分組，2008年城鎮最高收入家庭的人均可支配收入為176萬元，是最低收入家庭的26倍。

　　這意味著，對于這部分高收入家庭來說，如果算上“灰色收入”，其房價收入比即使是在國內房價最高的城市，也將小于1，而目前發達國家的房價收入比也不過位于1.8~5.5倍之間。

　　“如果使用涵蓋灰色收入的統計數據，中國家庭的住房負擔能力比率將比官方對中國多數城市的預估下降近一半。”來自瑞信的房地產分析師杜勁松在最近的分析報告中這樣分析。

　　瑞信的研究還表明，如果考慮到灰色收入，目前中國的平均房價只相當于家庭平均收入的約3.5倍，比很多發達國家都要低。“由于大城市的居民比較小城市的居民有著更大比例的灰色收入，大城市中實際可支配收入與官方公布的可支配收入之間的差異應該更大。”

　　在近期的一個論壇上，國家行政學院咨詢部研究員王小廣公開表示：“10%最富的人把房地產交易量的50%都買去了。”其根據是他對此做過的統計分析，王小廣在統計中發現，目前國內的房地產需求投機比重太大，已經超過了50%，深圳投機性需求甚至達到了80%~90%。

　　長效調控要靠房產稅

　　“目前的房地產調控還屬于政策范疇，不是制度建設。因為政策如果達到目標可以隨時取消，而制度的建立則是長期的。”中國指數研究院宏觀分析師雷華在分析未來樓市調控走向時這樣說道，“接下來調控的走向應該是建立相關制度，比如房產稅。”雷華稱。

　　王小廣的判斷亦是如此，他認為中國在房改的時候一個重大的失誤就是缺了房地產稅，因此接下來的房地產調控需要“補課”，其目標是建立兩個長效機制。一個是開征房產稅，讓房產在保有環節上有成本，投資成本增加，投資收益降低會抑制房地產的投機需求。其二是對房產投資中的收益征收專門的所得稅，這樣不會導致房地產有過多的投資需求。

　　在征稅的方式上，王小廣認為有兩個辦法，一種是按套征收，比如第一套免稅，第二套以上按照市價收取一定比例年稅；另一種辦法是按面積征收，比如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進稅。

　　對于房產稅征收會誤傷百姓的說法，王小廣認為大可不必擔心，因為擁有一套住房政府肯定會用免稅來保障；另外征收房產稅勢必有一個過程，一旦政府明確告訴市場征收的時間后，在這個期限內，房價也是會大幅回落的，因此王小廣認為房地產稅對老百姓只會有利，而對擁有過多房地產的人則是不利的。來源：投資者報 作者：劉敏