七月房價(jià)再漲顯調(diào)控窘境 長效調(diào)控靠房產(chǎn)稅？(2)

　　投資需求推高房價(jià)

　　盡管如此，市場對新一輪調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期效果仍持懷疑態(tài)度，因?yàn)椋瑢τ谡{(diào)控不佳的原因，管理層并沒有找到“根”上。

　　各方普遍認(rèn)為，判斷調(diào)控方向的一個關(guān)鍵則在于正確辨識調(diào)控政策不佳的原因，對此，房地產(chǎn)界一直把支持房價(jià)只升不降的根源歸于廣大城市居民對住房的“剛性需求”。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價(jià)長期上漲的趨勢，也決定了市場出現(xiàn)波動時，房價(jià)不會出現(xiàn)大幅回調(diào)。于是，在大多數(shù)人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點(diǎn)卻已經(jīng)被普遍接受。

　　但一份傳言中的中國社會科學(xué)院報(bào)告突然讓不少人意識到，也許自己弄錯了“剛性需求”的對象。

　　這則報(bào)告說，從顯示為零的電表讀數(shù)判斷，中國共有6450萬套城市住房空置，也就是每四戶一套，雖然電力部門后來出面辟謠，但是“我們?nèi)匀幌嘈?450萬套空置房是真的”。購買房產(chǎn)更多是用來投資的這一事實(shí)難以回避，這也從一個側(cè)面印證了“投資性需求”才是推高房價(jià)主因的觀點(diǎn)。

　　顯然，對于大量有著住房“剛性需求”的普通居民來說，其收入是不足以令其有投資房產(chǎn)這個奢望的。

　　2008年官方統(tǒng)計(jì)顯示，中國城鎮(zhèn)居民人均收入不足1.6萬元、城鎮(zhèn)最高收入10%的家庭人均收入不足4.4萬元。據(jù)中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員王軍的研究，中國目前全國房價(jià)收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價(jià)收入比則超過50倍以上，這一數(shù)據(jù)意味著如果以此收入，這些人只有不吃不喝積攢50年才夠買一套房。統(tǒng)計(jì)上如此低的居民收入，怎樣解釋中國房市的火爆和房價(jià)的持續(xù)高漲？

　　“灰色收入”揭示房價(jià)走高之謎

　　如果考慮到眾所周知的“灰色收入”，何為中國樓市的“剛性需求”便有了答案。2007年，中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯和體改研究會的研究團(tuán)隊(duì)，對2005年的灰色收入作出了詳細(xì)研究，其研究報(bào)告顯示：2005年中國居民的“隱性收入”4.8萬億元，其中的“灰色收入”部分為2.7萬億元。

　　2009年，王小魯擴(kuò)大了調(diào)查的樣本范圍，對2008年的灰色收入進(jìn)行研究。據(jù)其近期發(fā)布的研究結(jié)果顯示：2008年中國的“隱性收入”為9.26萬億元，占GDP的30%，其中定義為灰色收入的部分為5.4萬億，二者均比2005年時擴(kuò)大了近一倍。不僅如此，報(bào)告中還顯示，如果將各收入層家庭按10%分組，2008年城鎮(zhèn)最高收入家庭的人均可支配收入為176萬元，是最低收入家庭的26倍。

　　這意味著，對于這部分高收入家庭來說，如果算上“灰色收入”，其房價(jià)收入比即使是在國內(nèi)房價(jià)最高的城市，也將小于1，而目前發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比也不過位于1.8~5.5倍之間。

　　“如果使用涵蓋灰色收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國家庭的住房負(fù)擔(dān)能力比率將比官方對中國多數(shù)城市的預(yù)估下降近一半。”來自瑞信的房地產(chǎn)分析師杜勁松在最近的分析報(bào)告中這樣分析。

　　瑞信的研究還表明，如果考慮到灰色收入，目前中國的平均房價(jià)只相當(dāng)于家庭平均收入的約3.5倍，比很多發(fā)達(dá)國家都要低。“由于大城市的居民比較小城市的居民有著更大比例的灰色收入，大城市中實(shí)際可支配收入與官方公布的可支配收入之間的差異應(yīng)該更大�！�

　　在近期的一個論壇上，國家行政學(xué)院咨詢部研究員王小廣公開表示：“10%最富的人把房地產(chǎn)交易量的50%都買去了�！逼涓鶕�(jù)是他對此做過的統(tǒng)計(jì)分析，王小廣在統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)需求投機(jī)比重太大，已經(jīng)超過了50%，深圳投機(jī)性需求甚至達(dá)到了80%~90%。

　　長效調(diào)控要靠房產(chǎn)稅

　　“目前的房地產(chǎn)調(diào)控還屬于政策范疇，不是制度建設(shè)。因?yàn)檎�策如果達(dá)到目標(biāo)可以隨時取消，而制度的建立則是長期的。”中國指數(shù)研究院宏觀分析師雷華在分析未來樓市調(diào)控走向時這樣說道，“接下來調(diào)控的走向應(yīng)該是建立相關(guān)制度，比如房產(chǎn)稅�！崩兹A稱。

　　王小廣的判斷亦是如此，他認(rèn)為中國在房改的時候一個重大的失誤就是缺了房地產(chǎn)稅，因此接下來的房地產(chǎn)調(diào)控需要“補(bǔ)課”，其目標(biāo)是建立兩個長效機(jī)制。一個是開征房產(chǎn)稅，讓房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)上有成本，投資成本增加，投資收益降低會抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。其二是對房產(chǎn)投資中的收益征收專門的所得稅，這樣不會導(dǎo)致房地產(chǎn)有過多的投資需求。

　　在征稅的方式上，王小廣認(rèn)為有兩個辦法，一種是按套征收，比如第一套免稅，第二套以上按照市價(jià)收取一定比例年稅；另一種辦法是按面積征收，比如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進(jìn)稅。

　　對于房產(chǎn)稅征收會誤傷百姓的說法，王小廣認(rèn)為大可不必?fù)?dān)心，因?yàn)閾碛幸惶鬃》空�府肯定會用免稅來保障；另外征收房產(chǎn)稅勢必有一個過程，一旦政府明確告訴市場征收的時間后，在這個期限內(nèi)，房價(jià)也是會大幅回落的，因此王小廣認(rèn)為房地產(chǎn)稅對老百姓只會有利，而對擁有過多房地產(chǎn)的人則是不利的。來源：投資者報(bào) 作者：劉敏