樓市密集調控半年 房企中報屢創歷史佳績(4)

　　原因探究

　　二三線城市是成交主力

　　萬科、招商、恒大的企業報表中,可以發現一個統一的特征:隨著市場的深入發展,二三線城市的成交在業績表中,比重越來越大。而這,甚至也已經成為了整個房地產市場的一個特征。

　　在萬科中報中可以看到,上半年萬科在八個城市獲得市場占有率排行榜首位。其中,在北京、天津、青島三城市的排名上升至市場第一,而在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮江等五城市則是繼續保持市場占有率第一的位置。由于近年來萬科購地逐步轉向二三線城市,萬科的各區域發展也更趨平衡。環渤海區域今年上半年的銷售規模超過了此前長期處于領先的長三角區域和珠三角區域,而中西部區域也表現出了較快的上升勢頭。

　　而這一趨勢,在恒大7月的月報上則更為明顯,2010年7月,恒大合約銷售額占比較高的地區包括:濟南21.6%、成都及周邊10.3%、廣東8.0%、重慶7.9%、長沙7.2%、沈陽6.6%。二三線城市在成交中所占的比重越來越高。在政策調控期內,恒大全新進入濟南市場開工、建設并連開兩盤,在市場低迷的7月為集團貢獻超過兩成的銷售業績。通過快速拿地,快速開發,把中價位的精品房快速銷售,將土地增值部分的收益讓給中國的老百姓,企業賺取合理的利潤,這也是恒大民生地產理念的一部分。

　　除了企業的個案,在區域內,二三線城市成交的攀升也很明顯。近日,廣東省房協發布的《2010年上半年廣東房地產市場分析報告(地區篇)》中可以發現:今年上半年,廣東房地產業發展帶有明顯的地區差異性。雖然房地產開發投資珠三角占主要份額,但是粵東、粵西、粵北這些區域的比重逐年增大。

　　多年以來,廣東的房地產開發投資都集中在珠三角9市(廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶)。近年來隨著城市建設力度的加大和經濟水平的不斷提高,粵東、粵西、粵北的房地產市場得到了較快發展。今年上半年粵東4市(汕頭、揭陽、潮州、汕尾)、粵西3市(陽江、湛江、茂名)和粵北5市(韶關、河源、梅州、清遠、云浮)的房地產開發投資額占全省比重分別為3.6%、4.2%和6.6%,較去年的比重均有提高。

　　省房協認為,粵東、粵西、粵北商品房的開發投資、新開工面積、施工面積等各項增速均高于珠三角,尤其是在調控下仍然保持了比較快速的增長,且供求關系比較寬松,后發優勢較為明顯。另外,粵東、粵西、粵北由于房價相對處于低位,價格洼地效應明顯,上半年商品房銷售面積同比仍有增長,尤以粵西地區增幅最大；同時,由于這些地區房價基數相對較低,房價的同比漲幅較珠三角高。南方日報記者關麗

　　調控下,大型房企優勢明顯

　　盡管在房地產調控下,房地產開發企業無時無刻不感受到重重壓力,但對比優勢明顯、資源雄厚的大型上市房企、品牌房企,中小地產商在此輪調控中受到的擠壓更為嚴重。在土地市場、融資信貸、開發銷售等各個領域,準入門檻的不斷提高、監管力度的持續加強,都對房地產企業的自身實力提出愈來愈高的要求。在行業調整期內,大型房企獲得更多的先發優勢,資源的集中度進一步提高,也促進了全行業的汰弱留強趨勢。在此背景下,在行業內排名前列的品牌上市房企,在業績數據上反而未見新政的明顯影響,個別企業甚至再創出歷史新高。

　　從相關研究機構早前發布的2010年上半年企業銷售金額、銷售面積、個盤銷售金額排行榜可見,大型品牌房企壟斷了銷售面積、銷售金額前十位。又以廣州市場上半年成交金額個盤十強為例,匯景新城、碧桂園鳳凰城、翠城花園、江南新苑、碧桂園豪園、光大花園、萬科天河御品、嶺南灣畔、雅居樂劍橋郡、逸翠灣,全部為大型房企所開發的項目,而光大花園在被中海集團整體收購后,已正式更名為中海錦榕灣。顯然,在調控新形勢下,中小地產商由于實力不濟而漸次退出市場,而大型房企則獲得更多的擴張空間。

　　作為資金密集型的行業,開發商的資金壓力主要來自于銀行信貸的收緊和成交低迷導致現金回籠不暢,此外,去年下半年以來高價拿地,也使部分企業資金鏈趨緊。但是,大型品牌開發商由于融資渠道較多以及大股東的雄厚背景,資金方面的壓力并不構成經營中的最大困難,而中小開發商由于融資渠道單一以及無實力大股東支持,資金鏈斷裂的風險也更大。

　　在市場調整階段,反而成為優質品牌企業擴大市場份額的最佳時機。一方面,信貸收緊,中小開發商資金來源被壓縮,而品牌企業尤其是上市企業更容易獲得銀行貸款和融資機會。同時,在市場的觀望氛圍中,優質品牌企業的樓盤也較受市場認可,銷售形勢相對較好,資金回籠優勢更加明顯。另一方面,市場前景短期難以走出調整復蘇的情況下,眾多囤有土地的中小開發商轉讓項目,獲利出局的可能性增大,也為優質品牌企業通過兼并收購迅速提升市場份額提供了客觀可能。

　　南方日報記者李廣軍