滬上樓市保價防線全面突破 九十月降價高潮漸起(2)

　　調控政策是否還會降臨？

　　“上周全市商品住宅成交均價再次達到近期高點，說明了投資相對集中的中高價位的項目再次出現抬頭跡象。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為這只是短期現象，“如果房價進一步上漲，政策可能會接踵而來。接下來房價穩中有降會是大趨勢。”

　　“前幾周二手房成交量有抬頭趨勢，價格也有向上波動跡象，但是三套房貸立馬進一步收緊，政策正緊跟著房價走。”鳳凰花苑營銷總監程紅認為房價短期內回調的可能性不大，“一線城市上漲的空間已經不大，但是也不會大起大落。目前政策調控讓投資性購房基本停止，房價也趨于穩定，但是對剛性需求影響不大，調控房價也是為了讓剛性需求更好地釋放。”

　　長甲地產銷售經理鮑磊也同樣認為九月份形式不容樂觀。“上周，有報道稱銀監會建議各家商業銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸款，調控政策將嚴厲到底。”

　　開發商將會怎樣定價？

　　談到價格，上海盤谷房地產有限公司總經理宋海表示：“四月新政以后的供求關系暫時取得了平衡，但是這種平衡是在銷售量大幅減少的情況下取得的，并不是一種反映真實需求的平衡。要打破這種表面的平衡，需要來自于開發商方面對于價格的重新評估，一定程度的價格松動能釋放出真正的剛性需求，達到一種新的供求平衡的關系。” 據悉，9月份該公司打造的盤古天地項目將推出一批在戶型上頗有特點的新房源。

　　“我們的定位是外郊環的高品質樓盤。”程紅表示，“目前我們5月份開盤的公寓項目均價在11000元/平方米，今后也將基本維持這個價格，因為我們本身的定位是符合市場需求的，價格也是合理定價。”據悉，位于長興島的鳳凰花苑5月推出的公寓項目目前已售出超過一半，年底還會推出新的聯體別墅房源。

　　鮑磊認為：“對于開發商而言，2010年上半年的市場形勢低迷，而下半年無疑對2010全年的銷售計劃起著決定性作用。資金流有壓力的開發商，勢必采取各種促銷包括降價手段來完成年前任務。”他認為“金九銀十”的作用仍會慢慢顯現，開發商的各種措施會讓成交量有一定提升。

　　名企實戰：大牌也走低價路線

　　在“久旱盼雨”的樓市，“降價”無疑是個撩動人心的詞，萬科、綠地、金地等大牌房企總是能順應市場需求，率先扛起“優惠促銷”的大旗。

　　今年6月，本地房企老大綠地集團搶先破局，總裁張玉良高調宣布在全國41個城市的100個項目全線啟動優惠促銷，6月優惠季收效明顯，之后綠地集團趁勝追擊，宣布7月優惠計劃全面升級。據了解，6月19日，位于寶山綠地領海項目推出195套商住兩用房，開盤當天售出八成。位于松江的綠地薔薇九里在優惠推出之后成交飆升。6月份該項目簽約達到130余套。一個比照數據是，其在4月份開盤之后，4、5月份的簽約套數分別僅為31套、10套。6月份的大力度促銷也讓綠地集團上半年銷售業績拔得了頭籌。

　　在上海，雖然萬科項目起初只是“雷聲大雨點小”，但是在綠地之后，萬科終于有了行動。相關數據顯示，6月16日，萬科第五園首次開盤，31套180-190平方米聯排別墅的預報價為3.7萬元/平方米以上，實際售價基本在每平方米3萬余元，開盤當天全部售罄，7月30再次推出了38套，售價33700元/平方米起，目前已去化大半；城花新園項目6月19日開盤，推出48套精裝公寓，預報價為2.8萬-3萬元/平方米，實際開盤價2.4萬元/平方米，房源已售罄；花園小城6月19日開盤，推出76套精裝三房，預報價為1.8萬-2萬元/平方米，開盤價為1.6萬元/平方米，還有多項優惠措施。

　　即將于今年9月推出的金地格林世界4期，其精裝公寓報價預計不到20000元/平方米，而目前8月金地格林世界二手房的均價已超過22000元/平方米，其低價力度受到了眾多購房者的關注。