滬上樓市保價(jià)防線全面突破 九十月降價(jià)高潮漸起(2)

　　調(diào)控政策是否還會(huì)降臨？

　　“上周全市商品住宅成交均價(jià)再次達(dá)到近期高點(diǎn)，說明了投資相對(duì)集中的中高價(jià)位的項(xiàng)目再次出現(xiàn)抬頭跡象。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為這只是短期現(xiàn)象，“如果房價(jià)進(jìn)一步上漲，政策可能會(huì)接踵而來。接下來房價(jià)穩(wěn)中有降會(huì)是大趨勢(shì)。”

　　“前幾周二手房成交量有抬頭趨勢(shì)，價(jià)格也有向上波動(dòng)跡象，但是三套房貸立馬進(jìn)一步收緊，政策正緊跟著房價(jià)走。”鳳凰花苑營銷總監(jiān)程紅認(rèn)為房價(jià)短期內(nèi)回調(diào)的可能性不大，“一線城市上漲的空間已經(jīng)不大，但是也不會(huì)大起大落。目前政策調(diào)控讓投資性購房基本停止，房價(jià)也趨于穩(wěn)定，但是對(duì)剛性需求影響不大，調(diào)控房價(jià)也是為了讓剛性需求更好地釋放。”

　　長甲地產(chǎn)銷售經(jīng)理鮑磊也同樣認(rèn)為九月份形式不容樂觀。“上周，有報(bào)道稱銀監(jiān)會(huì)建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸款，調(diào)控政策將嚴(yán)厲到底。”

　　開發(fā)商將會(huì)怎樣定價(jià)？

　　談到價(jià)格，上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示：“四月新政以后的供求關(guān)系暫時(shí)取得了平衡，但是這種平衡是在銷售量大幅減少的情況下取得的，并不是一種反映真實(shí)需求的平衡。要打破這種表面的平衡，需要來自于開發(fā)商方面對(duì)于價(jià)格的重新評(píng)估，一定程度的價(jià)格松動(dòng)能釋放出真正的剛性需求，達(dá)到一種新的供求平衡的關(guān)系。” 據(jù)悉，9月份該公司打造的盤古天地項(xiàng)目將推出一批在戶型上頗有特點(diǎn)的新房源。

　　“我們的定位是外郊環(huán)的高品質(zhì)樓盤。”程紅表示，“目前我們5月份開盤的公寓項(xiàng)目均價(jià)在11000元/平方米，今后也將基本維持這個(gè)價(jià)格，因?yàn)槲覀儽旧淼亩ㄎ皇欠�合市場需求的，價(jià)格也是合理定價(jià)。”據(jù)悉，位于長興島的鳳凰花苑5月推出的公寓項(xiàng)目目前已售出超過一半，年底還會(huì)推出新的聯(lián)體別墅房源。

　　鮑磊認(rèn)為：“對(duì)于開發(fā)商而言，2010年上半年的市場形勢(shì)低迷，而下半年無疑對(duì)2010全年的銷售計(jì)劃起著決定性作用。資金流有壓力的開發(fā)商，勢(shì)必采取各種促銷包括降價(jià)手段來完成年前任務(wù)。”他認(rèn)為“金九銀十”的作用仍會(huì)慢慢顯現(xiàn)，開發(fā)商的各種措施會(huì)讓成交量有一定提升。

　　名企實(shí)戰(zhàn)：大牌也走低價(jià)路線

　　在“久旱盼雨”的樓市，“降價(jià)”無疑是個(gè)撩動(dòng)人心的詞，萬科、綠地、金地等大牌房企總是能順應(yīng)市場需求，率先扛起“優(yōu)惠促銷”的大旗。

　　今年6月，本地房企老大綠地集團(tuán)搶先破局，總裁張玉良高調(diào)宣布在全國41個(gè)城市的100個(gè)項(xiàng)目全線啟動(dòng)優(yōu)惠促銷，6月優(yōu)惠季收效明顯，之后綠地集團(tuán)趁勝追擊，宣布7月優(yōu)惠計(jì)劃全面升級(jí)。據(jù)了解，6月19日，位于寶山綠地領(lǐng)海項(xiàng)目推出195套商住兩用房，開盤當(dāng)天售出八成。位于松江的綠地薔薇九里在優(yōu)惠推出之后成交飆升。6月份該項(xiàng)目簽約達(dá)到130余套。一個(gè)比照數(shù)據(jù)是，其在4月份開盤之后，4、5月份的簽約套數(shù)分別僅為31套、10套。6月份的大力度促銷也讓綠地集團(tuán)上半年銷售業(yè)績拔得了頭籌。

　　在上海，雖然萬科項(xiàng)目起初只是“雷聲大雨點(diǎn)小”，但是在綠地之后，萬科終于有了行動(dòng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月16日，萬科第五園首次開盤，31套180-190平方米聯(lián)排別墅的預(yù)報(bào)價(jià)為3.7萬元/平方米以上，實(shí)際售價(jià)基本在每平方米3萬余元，開盤當(dāng)天全部售罄，7月30再次推出了38套，售價(jià)33700元/平方米起，目前已去化大半；城花新園項(xiàng)目6月19日開盤，推出48套精裝公寓，預(yù)報(bào)價(jià)為2.8萬-3萬元/平方米，實(shí)際開盤價(jià)2.4萬元/平方米，房源已售罄；花園小城6月19日開盤，推出76套精裝三房，預(yù)報(bào)價(jià)為1.8萬-2萬元/平方米，開盤價(jià)為1.6萬元/平方米，還有多項(xiàng)優(yōu)惠措施。

　　即將于今年9月推出的金地格林世界4期，其精裝公寓報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)不到20000元/平方米，而目前8月金地格林世界二手房的均價(jià)已超過22000元/平方米，其低價(jià)力度受到了眾多購房者的關(guān)注。