滬上樓市保價防線全面突破

　　保價”戰線拖得過長，總是有開發商摒不住了。據悉，日前，嘉定有一樓盤開發商為了盡快回籠資金，旗下在售樓盤想以88折“內部價”賣給員工，然而其員工卻無意于公司的“便宜房”。這些在房地產市場做了一兩年甚至七八年的“業內人士”坦然表示：“這樣的價格到九十月份或許就對普通購房者都開放了，根本就不是什么‘內部價’，真的要買房的話還不如過一兩個月有了更多選擇的時候再出手。”

　　今年的“金九銀十”成了所有人的期待。佑威·樓市通數據顯示，新政百余日以來，上海一手商品房的均價從4月22926元/平方米的高點，下降到7月19318元/平方米，跌幅15.7%。4月新政的到來讓眾多開發商措手不及，但是當時大多數開發商并未立即降價促銷，反而選擇延期開盤等方式，試圖避開調控新政的“刀光劍影”。然而，面對濃重的觀望情緒和資金周轉壓力，扛不住的開發商終于選擇“棄價保量”，于是從一開始遮遮掩掩的“假摔”，到目前真槍實彈的價格戰，經過幾個月的備戰，近期樓市成交量終于又有起色，這讓開發商和購房者都期待接下來的“金九銀十”。開發商是否會在“金九銀十”加大折扣力度？接下去是最好的出手時機嗎？

　　樓盤調查 “假摔”漸變“真槍實彈”

　　● 上半年八成房企未完成全年任務的50%，銷售壓力加大；

　　● 降價10%-15%或將讓開發商得到最優資金獲取率。

　　“開發商開始放下身段，短兵相接已成定局。”分析人士表示，上半年八成房企未完成全年任務的50%，接下來的銷售壓力將進一步增大。

　　網上最新的市場統計信息顯示，上海促銷樓盤數已經連增三月，8月份滬上打折樓盤將達110個。排除小打小鬧的“假摔”，數據顯示，上海目前在售樓盤250余個，“真槍實彈”的打折樓盤尚不足50%。“我們看好接下去的幾個月，打折力度會進一步加強。”某不愿意透露姓名的開發商向筆者表示。

　　佑威·樓市通數據顯示，今年5-7月份的在售項目中，實際成交價比預售報價低的樓盤有43個，其中跌幅大于15%的有7個。銷售率高達98%的印象歐洲，預售報價23800元/平方米，實際成交價格為19456元/平方米，低于預期18.25%的成交價格讓購房者蜂擁而至，7月初開盤推出382套房源，目前已售出375套。7月份銷售面積排名第一的中信泰富又一城成交均價也從預期報價的13500元/平方米降至12412元/平方米。

　　“資金周轉的壓力和加速銷售的誘惑力讓不少開發商加入打折大軍。目前情況下，房企要維持良好的資金狀況，除降價促銷外，選擇正越來越少。降價10%-15%或將突破購房者的心理防線，也能讓開發商得到最優的資金獲取率。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟解釋道，“還有一些跌幅小的樓盤銷售也很好，那是開發商一開始就放低了預期。目前階段跑量是關鍵，接下去的8-10月份如果沒有大的政策干預的話，仍將延續這波行情。”

　　數據對比 九十月價格或繼續下探

　　● 政策變幻莫測，或將嚴控價格上漲；

　　● 多數開發商表示將進一步加大折扣力度。

　　回顧2009年初開始的房價爆漲，其根源主要來自兩個方面：一是土地供給不足；二是流動性過剩，尤其是過于寬松的信貸政策所形成的催化作用。而今年的政策調控恰恰在這兩方面下了重手，終于讓房價停止了先前的瘋漲。

　　對比2009年的8-10月份上海房價出現了迅速的攀升，在去年高價的基礎上，今年7月19318元/平方米的成交均價卻是在環比下降了15%后的所得，然而在目前沒有新政策動靜的情況下，佑威·樓市通數據顯示，7月最后一周和8月第一周，商品住宅成交均價再次上揚，8月第一周甚至突破了4月的高點，達到23242元/平方米。

　　“上周房價達到短期高點，與新江灣高價樓盤九龍倉璽園大量成交有關。”陸騎麟解釋到，“去年和今年非常不同，去年是一路無阻礙上升，今年則有新政壓陣，政策一直在變化。如果開發商有漲價的苗頭，馬上政策再緊，如果價跌了，政策就放松。在政策不變的情況下，接下去幾個月應該是穩中有降。”

　　《新民樓市》調查的8-10月份即將開盤的80多個樓盤中，從各樓盤的售樓處預報價很難看出這些項目的實際成交價或將在多少，但是和同區域同質的在售樓盤比較，開發商的報價明顯謹慎了許多。“我們的定價是根據前期積累客戶的反應來定的，不會盲目開高價。”浦東某樓盤的負責人向筆者表示，接下去他們將推出部分折扣比較大的房源，具體折扣在多少，這位負責人表示暫時不方便透露，但是絕對是“大手筆”的。