滬上樓市保價防線全面突破

　　保價”戰(zhàn)線拖得過長，總是有開發(fā)商摒不住了。據(jù)悉，日前，嘉定有一樓盤開發(fā)商為了盡快回籠資金，旗下在售樓盤想以88折“內(nèi)部價”賣給員工，然而其員工卻無意于公司的“便宜房”。這些在房地產(chǎn)市場做了一兩年甚至七八年的“業(yè)內(nèi)人士”坦然表示：“這樣的價格到九十月份或許就對普通購房者都開放了，根本就不是什么‘內(nèi)部價’，真的要買房的話還不如過一兩個月有了更多選擇的時候再出手。”

　　今年的“金九銀十”成了所有人的期待。佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，新政百余日以來，上海一手商品房的均價從4月22926元/平方米的高點，下降到7月19318元/平方米，跌幅15.7%。4月新政的到來讓眾多開發(fā)商措手不及，但是當時大多數(shù)開發(fā)商并未立即降價促銷，反而選擇延期開盤等方式，試圖避開調(diào)控新政的“刀光劍影”。然而，面對濃重的觀望情緒和資金周轉(zhuǎn)壓力，扛不住的開發(fā)商終于選擇“棄價保量”，于是從一開始遮遮掩掩的“假摔”，到目前真槍實彈的價格戰(zhàn)，經(jīng)過幾個月的備戰(zhàn)，近期樓市成交量終于又有起色，這讓開發(fā)商和購房者都期待接下來的“金九銀十”。開發(fā)商是否會在“金九銀十”加大折扣力度？接下去是最好的出手時機嗎？

　　樓盤調(diào)查 “假摔”漸變“真槍實彈”

　　● 上半年八成房企未完成全年任務的50%，銷售壓力加大；

　　● 降價10%-15%或?qū)⒆岄_發(fā)商得到最優(yōu)資金獲取率。

　　“開發(fā)商開始放下身段，短兵相接已成定局。”分析人士表示，上半年八成房企未完成全年任務的50%，接下來的銷售壓力將進一步增大。

　　網(wǎng)上最新的市場統(tǒng)計信息顯示，上海促銷樓盤數(shù)已經(jīng)連增三月，8月份滬上打折樓盤將達110個。排除小打小鬧的“假摔”，數(shù)據(jù)顯示，上海目前在售樓盤250余個，“真槍實彈”的打折樓盤尚不足50%。“我們看好接下去的幾個月，打折力度會進一步加強。”某不愿意透露姓名的開發(fā)商向筆者表示。

　　佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，今年5-7月份的在售項目中，實際成交價比預售報價低的樓盤有43個，其中跌幅大于15%的有7個。銷售率高達98%的印象歐洲，預售報價23800元/平方米，實際成交價格為19456元/平方米，低于預期18.25%的成交價格讓購房者蜂擁而至，7月初開盤推出382套房源，目前已售出375套。7月份銷售面積排名第一的中信泰富又一城成交均價也從預期報價的13500元/平方米降至12412元/平方米。

　　“資金周轉(zhuǎn)的壓力和加速銷售的誘惑力讓不少開發(fā)商加入打折大軍。目前情況下，房企要維持良好的資金狀況，除降價促銷外，選擇正越來越少。降價10%-15%或?qū)⑼黄瀑彿空叩男睦矸谰�，也能讓開發(fā)商得到最優(yōu)的資金獲取率。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟解釋道，“還有一些跌幅小的樓盤銷售也很好，那是開發(fā)商一開始就放低了預期。目前階段跑量是關(guān)鍵，接下去的8-10月份如果沒有大的政策干預的話，仍將延續(xù)這波行情。”

　　數(shù)據(jù)對比 九十月價格或繼續(xù)下探

　　● 政策變幻莫測，或?qū)�嚴控價格上漲；

　　● 多數(shù)開發(fā)商表示將進一步加大折扣力度。

　　回顧2009年初開始的房價爆漲，其根源主要來自兩個方面：一是土地供給不足；二是流動性過剩，尤其是過于寬松的信貸政策所形成的催化作用。而今年的政策調(diào)控恰恰在這兩方面下了重手，終于讓房價停止了先前的瘋漲。

　　對比2009年的8-10月份上海房價出現(xiàn)了迅速的攀升，在去年高價的基礎上，今年7月19318元/平方米的成交均價卻是在環(huán)比下降了15%后的所得，然而在目前沒有新政策動靜的情況下，佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周和8月第一周，商品住宅成交均價再次上揚，8月第一周甚至突破了4月的高點，達到23242元/平方米。

　　“上周房價達到短期高點，與新江灣高價樓盤九龍倉璽園大量成交有關(guān)。”陸騎麟解釋到，“去年和今年非常不同，去年是一路無阻礙上升，今年則有新政壓陣，政策一直在變化。如果開發(fā)商有漲價的苗頭，馬上政策再緊，如果價跌了，政策就放松。在政策不變的情況下，接下去幾個月應該是穩(wěn)中有降。”

　　《新民樓市》調(diào)查的8-10月份即將開盤的80多個樓盤中，從各樓盤的售樓處預報價很難看出這些項目的實際成交價或?qū)⒃诙嗌伲�但是和同區(qū)域同質(zhì)的在售樓盤比較，開發(fā)商的報價明顯謹慎了許多。“我們的定價是根據(jù)前期積累客戶的反應來定的，不會盲目開高價。”浦東某樓盤的負責人向筆者表示，接下去他們將推出部分折扣比較大的房源，具體折扣在多少，這位負責人表示暫時不方便透露，但是絕對是“大手筆”的。