放盤價虛高成交價微降 房價虛高誰之過?(3)

　　◎二手房

　　與新房價格差距大降價需等待

　　新房尚有明顯降價的樓盤,而二手房降價則沒有那么明顯。李志強告訴記者,以龍坂片區為例,新房如萬科華府,開盤價在每平方米28000元左右,偏一點的萊蒙水榭春天開盤價也在每平方米20000元,而二手房多是在每平方米約15000元,價格差不小,而且這一片區的房齡都不是很久,有的二手房可能也才交樓不久,房產證也剛剛下來,這種情況下一對比二手房的價格就很有優勢,自然也很難降價。

　　龍坂片區只是一個縮影,在特區內,2009年統計的新房開盤均價已經在每平方米40000元左右,而關內分布眾多的二手房由于其在價格方面的巨大優勢已經成為深圳房產職業者的首選。

　　“另一方面,二手房產權分散,每個業主購房的價格都不一樣,想法也不一樣的,資金實力更不一樣,再加上每套二手房的朝向、戶型都有區別”,所以二手房的價格比新房具有更多的彈性,降價也需要更長時間的政策調整,中原地產市場研究總監王世界表示。而記者也注意到,近年來中原所繪制的深圳樓市銷售量與價格曲線中,二手房的變化趨勢比新房的曲線平滑很多,說明二手房市場價格調控比新房緩慢很多。

　　◎買家

　　剛性需求推動不降價也得買

　　處于房地產市場的最終端,購房者是最緊張房地產市場變化的。李志強透露,從龍坂片區來看,近期入市買房都是針對八九十平為主打的經濟型戶型的首次置業買家,這些買家在4月份樓市新政后就在觀望之中,現在新政4個月后房價并沒有如預期般下跌,他們的心理發生很大變化,有不少購房者不再觀望轉而入市購房。

　　最近的市場成交數據顯示,7月的成交量相比于5月和6月有所回升,而中原地產的監測數據顯示,成交價在兩個月的小幅下降后,7月的下降幅度相比五六月有所緩和,中介普遍認為新政影響逐漸被市場消化,剛需逐漸入市,雖然房價或繼續下行,但是將會更加穩定。

　　此時,購房者的心態已經不如三個月以前那樣堅定。記者三個月前采訪購房者和中介公司、包括投資客幾乎都認為房價下行是鐵定的趨勢,而三個月過后,雖然中介和部分投資客依然堅持這樣的觀點,但對于有剛性需求的買家來說,他們已經不能再等了。張小姐在樓市新政剛出臺時將自住的房子賣出,希望在房價下降后購買一套更大戶型的房子為即將出生的孩子做準備。眼下,新政出臺已4個月,眼看孩子就要出生,而她所住的龍坂片區的房價卻沒有下降,但張小姐不愿再等了,上周末她和老公購買了家住附近另一個小區的房子,“和原來賣的均價差不多”。

　　剛性需求的買家一直是新政后維持深圳房產市場成交量的堅定購買者,在這種嚴厲的宏觀調控下,深圳二手房市場依然維持每日成交400套的成績,雖與高峰期時的1400套有較大差距,但這400套成交大多數都是剛性買家購買,他們的需求也一直支撐著房價穩定,一位市民表示等不到房價下降,“一下降就有人買,怎么降得下去”。