放盤價虛高成交價微降 房價虛高誰之過?

　　“史上最嚴厲”樓市新政出臺近4個月后,深圳樓市進入了膠著期。與新政剛出臺時幾乎所有人都認為房價要跌不同,現在開始有人覺得房價不會如預期般下跌,不少市民近期向記者反映他們所關注的房子或所住周邊的房價都在漲,“是不是房價又要開始漲了?”恐漲的心態悄然蔓延。

　　記者調查發現,業主提高放盤價增加議價空間；投資客試探性放盤；中介以高價游說業主放盤、部分樓盤價格堅挺；購房者的剛需入市等因素都造成目前深圳樓價應該降價卻沒有降的尷尬局面。

　　而事實上,樓市新政后深圳房價雖沒有官方部門統計的二至三成的跌幅,但樓市新政已抑制住了上漲,并開始出現小幅回落。根據深圳中原地產統計,2010年7月深圳六區185個樣本樓盤成交均價為17174元/平方米,環比6月下跌2.16%,自樓市新政后三個月已環比下跌7.46%,真正沒有降價的樓盤在185個樓盤中只占16%,中原認為房價下跌的行情仍在延續,樓市新政調控并未現松動,依舊保持力度。

　　◎賣家

　　提價10萬放盤增加議價空間

　　欲購彩田村附近某小區住房的陳小姐近日發現自己要買的戶型在一個月內放盤價差不多高了10萬元,“之前這種戶型,好樓層好朝向的才140萬元左右,現在,好點樓層朝向的放盤價差不多比原來高了10萬元”。

　　記者向這一片區的中介公司詢問,中介告訴記者彩田村附近樓盤的配套很好、入住率也高,本來就少有放盤,價格自然十分堅挺,所以在樓市新政出臺后也不大可能降價。對于一個月內就漲價10萬元的現象,這名中介表示,這只是放盤價,如果有意向買,可以和業主詳談,”現在市場不是太好,價格也容易松動,與業主往往都有議價空間”。

　　“如果你是業主你會低價放盤么?”中原地產龍坂片區經理李志強反問記者,在他看來,業主高價放盤是很正常的行為,”業主的放盤價都是高于成交價的,先放一個高價,給買家去還價,提高10萬元放盤也就預留了10萬的還價空間”,而很多業主不約而同地這樣做其實就給了買家一個感覺,房價上漲了,“這種上漲只是放盤價的上漲,真正的市場價還是要看成交”。

　　而另一種造成市民對價格產生錯覺的就是非誠意售房的業主,“有心售房的業主還是可以和他們反復談價,但有些并沒有真正賣房意向的業主,在中介的不斷說服下把房子掛出價來,但他們只是隨口開出一個心理價位,同時,還表示沒有議價空間,給買家的感覺自然不好,價格貴且沒有誠意”。世華地產一名中介告訴記者。

　　◎投資客

　　試探性放盤價高也不出售

　　對于深圳樓市來講,投資客是一股不可忽視的力量。本報此前報道,在這輪“史上最嚴厲”的樓市調控政策后,投資客現在表現為兩派,一派是資金實力強的大投資客,他們往往對后市充滿信心,備足一兩年的月供款,準備度過這輪政策調控。而另外一種,則是資金實力不強的,他們有著靈敏的嗅覺,在調控前已將手下多數房產出售,調控政策后只留有少數房產,月供壓力不大,而也有不少投資客在樓市新政出臺后紛紛看空短期樓市走向,將自己的房子安排出售,一度造成深圳樓市放盤量短期急劇增加。

　　在樓市新政執行近4個月后,市場已逐漸消化新政影響,這種情況下投資客在應對市場變化的心態時,已經沒有新政剛出來時那樣緊張,李志強告訴記者,目前已有投資客在試探性放盤,用放盤的方式來了解市場,了解剛性需求,“這種試探性放盤的比例大概在10%-15%”。

　　對于投資客來講,他們的投資渠道相當狹窄,“現在如果把房子賣了,同類型的房子肯定買不回來,因為原來可以首付兩成,現在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要還能交的起月供,投資客都會挺下去”。

　　“為了解市場而試探性放盤,如果有買家去買,這些賣家就會看買家什么價位會出手,如果感覺這個放盤價買家還能承受,下次他們就會告訴中介價格再高一些放盤”一位專做投資客的中介告訴記者,這也造成了在樓市新政下不少賣家臨時返價的案例,這些都會讓買家越發覺得漲價很容易,降價卻很難。