四問(wèn)《北京市物業(yè)管理辦法》管理黑洞能否堵上？(2)

　　問(wèn)題2

　　街道的角色到底是什么？

　　就是不備案

　　業(yè)主沒(méi)法辦

　　小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的最常見(jiàn)難題是什么？備案。

　　備案為什么難？用海淀區(qū)當(dāng)代城市家園一位業(yè)主的話來(lái)說(shuō)，一個(gè)秘訣，就是“拖死你”。

　　新的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，材料齊全的“應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案”。這一規(guī)定針對(duì)的是此前存在的普遍問(wèn)題——有關(guān)部門(mén)就是不備案，業(yè)主無(wú)法可辦。

　　2009年4月，海淀區(qū)當(dāng)代城市家園選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)委會(huì)。

　　4月17日，業(yè)委會(huì)成員就將第二屆業(yè)主大會(huì)備案材料上報(bào)清河街道辦事處備案，辦事處卻不給備案，理由是小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆沒(méi)有按照清河街道辦2008年5月21日和今年3月2日的兩個(gè)《公告》指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行。指導(dǎo)意見(jiàn)要求，該小區(qū)換屆須由社區(qū)居委會(huì)主任任組長(zhǎng)，社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)換屆。

　　對(duì)此，業(yè)主代表認(rèn)為，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《指導(dǎo)規(guī)則》都沒(méi)有明確要求換屆選舉中需要組成由居委會(huì)參與的工作組，以此為由不予備案于法無(wú)據(jù)。

　　業(yè)委會(huì)成立后的8個(gè)月內(nèi)，業(yè)委會(huì)及業(yè)主代表多次向街道辦、區(qū)政府等部門(mén)遞交材料，爭(zhēng)取備案，但一直無(wú)果。2009年10月，新任業(yè)委會(huì)向海淀區(qū)法院遞交行政訴訟狀，要求街道為新任業(yè)委會(huì)備案，遭法院駁回。后業(yè)委會(huì)上訴至一中院，至今仍未審結(jié)。

　　從第二屆業(yè)委會(huì)誕生直至1年多后的今天，當(dāng)代城市家園仍得不到街道備案。

　　根據(jù)北京市業(yè)申委的不完全統(tǒng)計(jì)，90%的小區(qū)在成立業(yè)主大會(huì)時(shí)遭遇這一“圈套”。原本簡(jiǎn)單的告知性備案，在實(shí)際操作中成了某些政府部門(mén)執(zhí)掌業(yè)主大會(huì)成立生殺大權(quán)的“準(zhǔn)生證”。

　　“備案既不是行政許可，也不是行政審批。但相關(guān)部門(mén)卻將其當(dāng)做一種行政權(quán)力。”當(dāng)代城市家園新任業(yè)委會(huì)主任孫茂告訴記者，街道不備案引發(fā)的后果是，街道不進(jìn)行備案，小區(qū)物業(yè)以此為借口拒絕與業(yè)委會(huì)簽訂正常的物業(yè)服務(wù)合同。而不簽訂合同，小區(qū)業(yè)主始終無(wú)法享受規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

　　值得注意的是，在此次出臺(tái)的新《辦法》中，規(guī)定必須提交的材料之一為“籌備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告”。

　　“如果組長(zhǎng)一人拒不簽字，業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái)的業(yè)委會(huì)就無(wú)法備案嗎？”當(dāng)代城市家園業(yè)主周女士質(zhì)疑。這也是記者聽(tīng)到的最多的質(zhì)疑：一個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)備案控制在一人手中，符合民主原則嗎？

　　周女士認(rèn)為，“這一條規(guī)定赤裸裸地暴露出想讓業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立完全操縱在街道辦手中，因?yàn)榛I備組組長(zhǎng)已經(jīng)明確規(guī)定必須由街道辦指定。”

　　問(wèn)題3

　　老物業(yè)耍賴不走沒(méi)辦法？

　　流血沖突不斷

　　老賴不曾遭罰

　　老物業(yè)耍賴不走，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老物業(yè)拒不履行交接義務(wù)，而在訴訟仲裁期間，雙方產(chǎn)生糾紛造成的損害，總是明確地轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。

　　擁有1600多戶業(yè)主的豐臺(tái)區(qū)鴻業(yè)興園小區(qū)現(xiàn)在正經(jīng)歷著這樣的“陣痛”：

　　2009年2月，鴻業(yè)興園小區(qū)召開(kāi)第二次業(yè)主大會(huì)，通過(guò)決議授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在與小區(qū)開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)鴻基旺物業(yè)公司協(xié)商無(wú)果的情況下啟動(dòng)物業(yè)招標(biāo)程序。2009年5月，雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，業(yè)委會(huì)啟動(dòng)物業(yè)招標(biāo)程序。當(dāng)年7月，北京億展資產(chǎn)管理公司中標(biāo)，成為小區(qū)新物業(yè)，業(yè)委會(huì)與之簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。2009年10月，小區(qū)召開(kāi)了第三次業(yè)主大會(huì)，決議通過(guò)了新的物業(yè)服務(wù)合同。