四問《北京市物業管理辦法》管理黑洞能否堵上？(2)

　　問題2

　　街道的角色到底是什么？

　　就是不備案

　　業主沒法辦

　　小區成立業主大會的最常見難題是什么？備案。

　　備案為什么難？用海淀區當代城市家園一位業主的話來說，一個秘訣，就是“拖死你”。

　　新的《北京市物業管理辦法》規定，材料齊全的“應當當場予以備案”。這一規定針對的是此前存在的普遍問題——有關部門就是不備案，業主無法可辦。

　　2009年4月，海淀區當代城市家園選舉產生了第二屆業委會。

　　4月17日，業委會成員就將第二屆業主大會備案材料上報清河街道辦事處備案，辦事處卻不給備案，理由是小區業委會換屆沒有按照清河街道辦2008年5月21日和今年3月2日的兩個《公告》指導意見進行。指導意見要求，該小區換屆須由社區居委會主任任組長，社區居委會具體負責換屆。

　　對此，業主代表認為，《物權法》、《物業管理條例》和《指導規則》都沒有明確要求換屆選舉中需要組成由居委會參與的工作組，以此為由不予備案于法無據。

　　業委會成立后的8個月內，業委會及業主代表多次向街道辦、區政府等部門遞交材料，爭取備案，但一直無果。2009年10月，新任業委會向海淀區法院遞交行政訴訟狀，要求街道為新任業委會備案，遭法院駁回。后業委會上訴至一中院，至今仍未審結。

　　從第二屆業委會誕生直至1年多后的今天，當代城市家園仍得不到街道備案。

　　根據北京市業申委的不完全統計，90%的小區在成立業主大會時遭遇這一“圈套”。原本簡單的告知性備案，在實際操作中成了某些政府部門執掌業主大會成立生殺大權的“準生證”。

　　“備案既不是行政許可，也不是行政審批。但相關部門卻將其當做一種行政權力。”當代城市家園新任業委會主任孫茂告訴記者，街道不備案引發的后果是，街道不進行備案，小區物業以此為借口拒絕與業委會簽訂正常的物業服務合同。而不簽訂合同，小區業主始終無法享受規范的物業服務。

　　值得注意的是，在此次出臺的新《辦法》中，規定必須提交的材料之一為“籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告”。

　　“如果組長一人拒不簽字，業主大會選舉出來的業委會就無法備案嗎？”當代城市家園業主周女士質疑。這也是記者聽到的最多的質疑：一個小區的業主委員會備案控制在一人手中，符合民主原則嗎？

　　周女士認為，“這一條規定赤裸裸地暴露出想讓業主大會、業主委員會的成立完全操縱在街道辦手中，因為籌備組組長已經明確規定必須由街道辦指定。”

　　問題3

　　老物業耍賴不走沒辦法？

　　流血沖突不斷

　　老賴不曾遭罰

　　老物業耍賴不走，誰來買單？記者調查發現，老物業拒不履行交接義務，而在訴訟仲裁期間，雙方產生糾紛造成的損害，總是明確地轉嫁到了業主身上。

　　擁有1600多戶業主的豐臺區鴻業興園小區現在正經歷著這樣的“陣痛”：

　　2009年2月，鴻業興園小區召開第二次業主大會，通過決議授權業主委員會在與小區開發商、前期物業鴻基旺物業公司協商無果的情況下啟動物業招標程序。2009年5月，雙方無法達成協議，業委會啟動物業招標程序。當年7月，北京億展資產管理公司中標，成為小區新物業，業委會與之簽訂了新的物業服務合同。2009年10月，小區召開了第三次業主大會，決議通過了新的物業服務合同。