四問《北京市物業(yè)管理辦法》管理黑洞能否堵上？

　　5月，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺。將于10月1日起施行。

　　物業(yè)服務以成立業(yè)委會為分水嶺分為前期物業(yè)和后期物業(yè)。

　　記者對本市多個小區(qū)調查發(fā)現(xiàn)，北京市80%以上的前期物業(yè)服務存在巨大黑洞。《北京市物業(yè)管理辦法》究竟能否真正解決社區(qū)中的諸多問題？

　　問題1

　　笑話是怎么來的？

　　15年來無人知

　　前期物業(yè)費開發(fā)商出

　　“前期物業(yè)費由開發(fā)商掏錢”——這是《北京市物業(yè)管理辦法》出臺后媒體報道的一大“亮點”。市住建委負責人對媒體表示，在小區(qū)業(yè)主大會沒成立的前期物業(yè)階段，開發(fā)商要按標準向業(yè)主提供物業(yè)服務，但不能向業(yè)主收取物業(yè)費。

　　一貫錙銖必較的開發(fā)商為何如此仁慈？業(yè)主真的是占了便宜？

　　事實是，北京市99%的業(yè)主，甚至絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會主任，都不知道有這樣一個規(guī)定：

　　“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。”

　　這是1995年市政府第21號令頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條的一項規(guī)定。“這意味著新建小區(qū)的物業(yè)公司在開始接手小區(qū)服務時，本身就有一筆巨額啟動經費——來源就是業(yè)主交納的建安費的一部分。”北京市業(yè)申委召集人任晨光說。

　　事實是，15年來，北京新建小區(qū)絕大多數(shù)購房者，交了首付，辦好按揭，然后再交納第一年的物業(yè)費及一大堆各種稅費，然后才能領到新居的鑰匙。廣大業(yè)主并未意識到，在領新房鑰匙的同時，又重復交納了一筆物業(yè)費。

　　以任晨光所在的北京市海淀區(qū)健翔園為例，近10萬平方米的小區(qū)，每平方米1600元的建安費，總啟動費用約為330萬元。

　　從2005年開始，健翔園小區(qū)業(yè)主通過訴訟，要求移交被非法侵占的330萬元“物業(yè)管理啟動經費”，以歸入公共維修基金。5年時間，經過一審、二審、重審，至今官司還沒打完。

　　330萬是個什么概念？任晨光表示，這實際上相當于全體業(yè)主兩年的物業(yè)費。這也意味著，小區(qū)業(yè)主憑空多交了兩年的物業(yè)費。

　　一條原本如此的規(guī)定，現(xiàn)在成了“業(yè)主占了便宜”的天大笑話。而具有諷刺意味的是，這條規(guī)定頒布至今15年。到今年10月1日，這條規(guī)定將隨著新辦法的出臺而被廢止。