廣州暫未叫停第三套房貸 個貸產品“曲徑通幽”

　　-編者按

　　日前,媒體報道北京、上海、杭州和深圳已經全面停止第三套房貸,銀監會在其官方網站上再度重申了關于嚴格管理房貸的相關意見,要求“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款”。據本報記者調查得知,由于接到銀監會的口頭通知要求嚴格執行第三套房貸政策,京滬深杭銀行方面已緊急下令“一刀切”叫停第三套房貸。不過,廣州尚未跟進。

　　“上有政策,下有對策。”表面上房貸政策“猛于虎”,而事實上,“關上一扇門,留出一扇窗”的情況不在少數。部分銀行、按揭公司和客戶“合謀”,仍能在不明顯違規的前提下,利用五花八門的個貸手段“輕松”得到房貸資金。全面叫停第三套房貸,對當下而言是猛藥,但無疑利好樓市的長遠健康發展。補上“漏洞”之日,便是樓市調控真正收到實效之時。

　　-記者調查

　　廣州暫未叫停第三套房貸

　　記者近日調查得知,廣州第三套房貸沒有被叫停,但是利率幾乎都要上浮20%左右。其中,中行廣州某分行貸款部工作人員對記者表示,該行目前仍可發放三套房貸,首付六成,利率上浮20%。此外,據工行、建行、招行貸款部門工作人員介紹,三家銀行首付亦均在五至五成半,利率上浮均在15%至20%左右。而且更有銀行已經停止了三套房貸發放,包括農行和華夏銀行。有銀行相關人士向記者說,由于利率大幅度上浮,現在即使還發放三套房貸,但是基本上已經沒有什么人來做了。

　　三套房貸被限制或提高門檻,那么是否意味著投資人無法從銀行途徑獲得買樓資金呢?實際上并非如此。表面上對房貸市場單方面的嚴格,并沒有堵住各種擦邊通道,悄悄把銀行貸款又用作房貸。其中,個人消費貸款、商業經營貸款、綜合類抵押貸款,各種各樣的貸款都可以被用來作房貸用。而部分銀行業務人員為提高自身業績爭取客戶,在審核方面相對寬松,銀行出于自身的業績考慮,對貸款的使用流向并未嚴格監管,更是為消費貸成為炒房客用于購置多套房的還貸資金提供了大大的方便,給資金流入樓市制造了機會。

　　途徑一�＋�

　　消費貸款流入房貸市場作首付

　　不少人以申請裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給銀行,銀行按照房產評估值的七成以內提供消費貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。客戶只需支付一定手續費就可領走這部分貸款。

　　這邊銀行在收緊三套房貸“水龍頭”,那邊,個人綜合消費貸款卻給三套房貸做了很好的候補。目前,有不少銀行推出了多種個人綜合消費貸款。一般個人消費貸款主要是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的貸款(不包含房貸),包括耐用品消費等消費性個人貸款。目前銀監會要求銀行在審批消費貸款時需要客戶提供明確的貸款方向。目前廣州多數銀行都提供這一業務,消費貸款一般通過抵押方式進行,貸款成數最高是房產評估價的七成,以五六成居多,利率執行央行基準利率,也可上浮。

　　但是目前不少人以申請裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給商業銀行,銀行按照房產評估值的七成以內提供消費貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。而實際上,這些裝修公司與客戶早就達成了協議,客戶只需支付一定的手續費就可領走這部分貸款,用于支付房貸首付,解了客戶房貸的“燃眉之急”。

　　日前,記者以購買第三套住房的名義向幾家按揭公司咨詢是否可以規避對第三套房貸的限制。其中,億達按揭的客戶經理陳小姐表示,目前三套房貸的首付和利率都按銀行的來做,不能再低。首付要五成,利率上浮10%以上。但是她補充道,可以通過住房消費貸款作房貸,只是利率和第三套房貸相差不是太遠。

　　記者在調查中還發現,有不少銀行還會主動給購房者出主意,幫購房者繞過“第三套房”的限制。某股份制銀行的客戶經理支招表示,可以用自己的房子做抵押,申請裝修貸款,最多可以貸30萬元,如果父母有房子,還可把父母的房子做抵押,再申請另一筆裝修貸款30萬元,這樣就有60萬元。“你只要資料齊全,有合同,消費類貸款可以直接打入貸款人賬戶,這些錢都可以自己支配,拿來購房也行。而且這種貸款是現金發放,很難查到用途。”

　　還有按揭公司明碼標價,表示可以幫忙辦手續,所需要的合同也能一手搞定,手續費為是貸款金額的1%左右,具體視情況而定,在這個基礎上還可以打折。

　　申請消費類貸款時,銀行一般要求貸款申請人提供包括身份證明、收入證明、房產證、工資流水、資產證明等,同時在申請劃賬時還須遞交貸款使用證明的原件。但在實際操中,記者了解到,“貸款使用證明”只需要找熟人的公司就可以輕松搞定。

　　途徑二�＋�

　　抵押貸款輕松繞過利率上浮

　　部分銀行還推出了抵押貸款的循環貸,即將住房抵押給銀行,就可獲一定的貸款額度,在房產抵押期內可分次提款,循環使用。這種隨借隨還的方式,額度一旦審批下來,可以在5年內循環使用。

　　在記者走訪過程中,不少銀行客戶經理還建議記者把前兩套房屋的一套拿出來做抵押貸款。“像你這種情況,我建議是做實證抵押。因為你有兩套房嘛,你可以拿一套房產來做抵押。抵押貸款利率也只是上漲百分之十,不會像三套房的百分之二十那么多。”

　　一家名叫德寶按揭的公司客服工作人員也向記者表示,三套房貸現在首付要四成左右,利率上浮10%,但是“可以幫忙包裝一下爭取弄到更低”。

　　目前不少銀行還開發了多種住房抵押貸款,其中包括“個人住房循環授信”,指借款人以自有住房作最高額抵押向招行申請循環額度貸款。在不超過額度有效期和可用額度的條件下,借款人可向他們多次申請具有明確消費用途的個人貸款,并循環使用,最長還款期限為30年。

　　由于抵押消費貸款更傾向于針對房產本身審核,因此對于部分月收入和貸款償還能力不穩定的人群來說,部分銀行還推出了抵押貸款的循環貸,即將住房抵押給銀行,就可獲一定的貸款額度,在房產抵押期內可分次提款,循環使用。這種隨借隨還的方式,額度一旦審批下來,可以在5年內循環使用。有業內人士表示,這種方式有效滿足了很多炒房一族的“現金”流動需要。

　　此外,上述按揭公司人士還表示,可以用商業貸款來做住房貸款,雖然能貸的金額可能不比房貸,但是利率比三套房上浮20%的利率低很多,而且可以通過聯名擔保的方式進行,不需要抵押物。如果個人有相關的經營事務,就更加好貸了。