投資客無法貸款起訴退房 房貸新政成不可抗力？(2)

　　調查 房產新政下退房現象大增

　　隨著國家實施房產新政，廈門房貸出現前所未有的緊張局面。不少投資客、投機客都感受到資金短缺。近日，記者調查發現，隨著新政的實施，退房現象開始大量增加。

　　在退房者當中，一部分是因為銀行貸款沒有批下來，另外，也有相當一部分退房是因為買家后悔房子買貴了，進而借口房貸政策變化而故意違約。據中介介紹，退房率明顯上升，還有很多炒房客因違約退房，連定金也無法追回。

　　廈門一家銀行的法律顧問告訴記者，目前因房貸新政導致的糾紛在房地產案件中占據了很大的比例，他最近也接到了很多這方面的官司。像蔣莉這樣的投資客的遭遇是“新國十條”出臺后可能引發的典型案件。由于新的銀行放貸政策，購買第三套及以上住房的買受人，或者不能提供一年以上當地納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民，由于無法取得銀行貸款，且無力一次性支付房款，從而導致按揭貸款無法實現。

　　此外，購買第二套房的買受人需要增加貸款首付金，而買受人已經無力承擔增加部分的首付金，此時也會導致買受人無法繼續履行合同。在這種情況下，不是出賣人起訴要求買受人承擔違約責任，就是買受人會起訴要求解除合同，退還合同定金。

　　焦點政策

　　變動能否成退房理由？

　　貸款政策變動能否主張解除買房合同？對此，思明區法院一位法官認為，這種情況下退房首先要看雙方簽訂的買賣合同是如何約定的，是否有關于銀行承諾發放貸款不足以支付房款余額的處理方式。如果有約定，那么服從約定；如果沒有約定的，就存在較大爭議了。

　　對此，有一種法律觀點主張上述政策調整構成合同法上的 “不可抗力”，因此，要求依據我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同”的規定，解除合同。

　　但是，從不可抗力的要件來看，房地產新政雖然屬于當事人不能預見的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應認定為不可抗力。

　　如果將此種情況認定為不可抗力，則可能出現的后果是不可抗力認定范圍的過寬，將使合同穩定性受到極大影響。當事人將動輒以政策的變化構成不可抗力為由任意違約。

　　另外一種法律觀點，主張房貸政策調整構成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據我國 《合同法》司法解釋(二)第二十六條關于“情勢變更”原則的規定，解除合同。

　　專家說法

　　政策變動 不算“不可抗力”

　　廈門大學法學院副教授黃健雄：依據 《民法通則》規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現應同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。在司法實踐中對不可抗力的適用是比較嚴格的。近幾年來房地產市場一直是社會關注的熱點問題，政府也頻頻出臺政策對房地產市場進行調控，當事人對此應有所預見。因此國家對樓市調控政策不屬于不可抗力。

　　針對依據《合同法》關于 “情勢變更”原則的規定，要求解除合同的，我認為，情勢變更務必謹慎適用、嚴格適用程序，如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應由高級法院審核，必要時應報請最高人民法院進行審核。因此，對于房屋買賣雙方來說，在簽訂房產買賣合同時，最好約定一些特別條款，如合同解除條件、免責條件等。

　　律師說法

　　新政目的就是減少成交

　　福建信海律師事務所林敏輝律師：房地產新政不屬于法律上的 “不可抗力”，但買房人可依合同法上的“情勢變更”要求解除合同并退還定金 (首付款)。“不可抗力”，應屬于在合同成立以后所發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，即所謂的 “情勢變更”。

　　這種情況下如果強行要求合同雙方繼續履行將導致對一方明顯不公平，如買房人在銀行不放貸的情況下，要繼續履行買賣合同可能要通過民間借款等方式籌措資金，這樣的話可能其支付的成本過高，超過其自身的承受能力，這種情況下如果不賦予其解除合同的權利顯然也有悖于法律的公平原則。

　　但是，如果無一例外地讓所有人可以據此解除合同，是否存在一些炒房者預期房價下降，剛好可以借此機會退房并“全身而退”呢？法律是否在保證一種公平的情況導致另外一種不公平呢？對于這個問題，我認為房地產新政的目的就是要通過信貸手段遏制投資性的需求，減少房屋成交，減少購房需求來改變公眾的房價預期，從而遏止房價過快上漲。人民法院和仲裁機構支持這樣的訴求符合政策調控的基本目標，有利于保證社會整體的公平。記者 陳捷