投資客無法貸款起訴退房 房貸新政成不可抗力？

　　房貸新政實(shí)施后，很多投資客和炒房客聞風(fēng)而逃。最近，浙江籍的投資客蔣莉(化名)以“銀行不給貸款”為由，將賣方告上法庭，要求退房并退還2萬元的購(gòu)房定金。

　　蔣小姐不久前剛剛在廈門買了一套二手房，這是屬于她的第三套住房，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政發(fā)布后，銀行將暫停發(fā)放貸款。她說：“政策因素影響貸款是我無法預(yù)見的。”

　　近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)新政提高了貸款門檻，很多炒房者資金鏈出現(xiàn)問題，退房率明顯上升，相關(guān)糾紛也迅速進(jìn)入高峰期。許多糾紛的焦點(diǎn)都集中在國(guó)家貸款政策的變化算不算“不可抗力”，能否成為退房的理由。

　　拍案 新政讓投資客資金“被卡”

　　4月5日，30歲的蔣莉通過中介，向?qū)O先生購(gòu)買了位于思明區(qū)廈禾路的一套房子，這套房子建筑面積34平方米。他們雙方簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定總價(jià)款61萬元，首付款28萬元，尾款33萬元通過銀行按揭貸款支付。蔣莉當(dāng)場(chǎng)支付2萬元定金，孫先生寫了一張定金收條給她。

　　蔣莉購(gòu)買這一套房子的定位就是投資炒房，如果漲價(jià)就轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。否則，退一步說，即使房?jī)r(jià)升值慢，該房地處繁華地段，也可以坐收租金。

　　然而，4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)，按照規(guī)定，蔣莉不是廈門本地居民，也不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。而且，更嚴(yán)重的打擊是，由于之前蔣莉已經(jīng)在杭州買了兩套商品房，都有銀行按揭貸款，現(xiàn)在屬于購(gòu)買第三套住房，銀行將暫停發(fā)放貸款。

　　蔣莉說：“按照當(dāng)初的協(xié)議約定，銀行放貸是我唯一支付房款的方式，可是如今在國(guó)務(wù)院發(fā)布樓市新政的這一大背景環(huán)境下，明確打擊投機(jī)炒房者，貸款貸不出。所以，我要求解除合同、返還定金。”

　　炒房者想退房并拿回定金

　　近日，蔣莉便以房產(chǎn)新政出臺(tái)無法預(yù)見為由，將房東孫先生告上法院。蔣莉認(rèn)為，房產(chǎn)新政造成她不能貸款，從而不能繼續(xù)履行買房合同，這一政策因素是她無法預(yù)見的，如繼續(xù)履行對(duì)她則明顯不公平，因此，她有權(quán)解除合同并拿回定金。

　　蔣莉的法律依據(jù)是，根據(jù)最高人民法院 《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定，合同成立后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況，確定是否變更或者解除合同。賣房人：這是借房貸新政悔約

　　孫先生說，他所在小區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)降了1000元，如果解除合同，他的損失不止2萬元，即便蔣莉倒貼2萬元，他也不愿意解除合同。

　　孫先生說，銀行貸款只是籌集購(gòu)房款的一個(gè)渠道，不論是否出臺(tái) “新國(guó)十條”，批準(zhǔn)貸款的權(quán)利都在銀行，基于信用或者債務(wù)的原因，銀行也可能不批準(zhǔn)貸款，這是蔣莉購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。蔣莉提出解除合同，是因?yàn)楦杏X房?jī)r(jià)會(huì)下跌，因此以“新國(guó)十條”為借口來悔約。

　　最終，在法院主持調(diào)解下，孫先生同意與買主蔣莉解除買賣合同，但只同意返還2萬元定金中的2500元。

　　經(jīng)廈門思明區(qū)法院調(diào)解，雙方同意解除買賣合同，孫先生退還2500元定金。昨日，記者從思明區(qū)法院獲悉，蔣莉已經(jīng)收到孫先生退還的定金。