部分城市房租大幅上漲 專家吁整頓市場加強監管(2)

　　中低價位出租房源供應不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盤活租賃市場

　　供求關系決定價格。和供求矛盾導致房價快速上漲相似，租賃市場需求大幅上漲造成的供求矛盾，成為近期房租價格上漲的主要原因。

　　以北京市場為例，今年以來，北京市租賃市場成交量明顯增加。據鏈家、我愛我家、中原等多家房地產中介公司提供的租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場成交約63.5萬套，比去年同期增加6.1%。其中，房地產調控新政出臺后的二季度，租賃成交量增加明顯，共成交37.7萬套，同比增加約38%。

　　租房需求的增加并非偶然。近年來，北京市常住人口數量持續增加。截至2009年末，北京市常住人口達到1755萬人，比2008年末增加60萬人。市場分析人士認為，這樣的人口增長速度，為2010年至少新增了12萬套左右的租賃需求。這其中，應屆畢業生產生的新增租賃需求增加最快，今年預計新增住房需求就達8萬余套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在嚴厲的房地產調控政策影響下，房地產市場成交量大幅下滑。不僅投資性需求下降，許多原本打算買房自住的剛性需求也選擇觀望，暫時租房住，增加了租房需求。

　　此外，記者注意到，近期租金漲幅較大的北京和廣州都在進行大范圍的舊城改造。例如北京市海淀區和朝陽區為了建設中關村科技園和CBD，將位于區域內城鄉結合部的城中村進行拆遷。再如廣州市，對部分位于市中心繁華地段的城中村拆遷改造。舊城改造項目迫使聚居在城中村的部分外來人口轉住到商品房小區當中，增加了租房需求，也增加了這些群體的租房負擔。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租賃市場供給不足的狀況卻沒有改善。

　　記者近期在多家中介門店調查了解到，北京多數熱點居住區的租賃供求比基本在1∶3—1∶5之間，明顯供不應求。同時，整體呈現一種結構性的供不應求，特別是適合大多數普通租房者的中低價位的普通住宅供應不足，而高檔公寓則供過于求。據鏈家地產提供的數據，目前北京普通住宅租賃供需比已經達到1∶4，高檔公寓則為2.7∶1。

　　顯然，要緩解租賃市場供需矛盾，當務之急是要盤活租賃市場，努力增加供應尤其是普通住房的供應。

　　實際上，租賃市場供應不足是個老問題。據中國房地產經紀人學會有關專家分析，由于近年來房價上漲較快，造成一線城市租金房價比高達1:500左右，也就是說要通過出租收回房價成本，可能需要40多年時間。對擁有閑置住房的家庭而言，出租顯然不如出售套現劃算。近年來屢次房地產宏觀調控出臺的相關文件中，都提出要“盤活住房租賃市場”，但一直沒有出臺行之有效的措施。多重因素影響下，租賃市場供應不足局面長期沒有改觀。

　　“近期租金上漲，以及房地產市場調控帶來的房價穩中有降，這種市場變化會鼓勵更多人把閑置的房屋用于出租。”上述專家介紹，這有可能促使租金水平逐步穩定下來。此外，除了市場自身調節之外，要使租房市場平穩，還需要有關部門盡快出臺相應的鼓勵措施，如通過降低租賃環節稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補貼等方式增加住房租賃市場供給。

　　盤活存量房之外，加快廉租房和公共租賃房建設則被認為是增加租賃市場供應的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就業人員和外來務工人員供應的公共租賃房，租金低于市場水平，不僅直接增加總供應量，還能改善供應結構，改變目前租賃市場普通住房供不應求的現狀。據了解，今年全國共將建設約37萬套公共租賃房。再經過兩三年左右的時間，公租房將形成較大的供應規模，對滿足老百姓租房需求、穩定房地產市場、穩定租房價格都將起到重要作用。