房價高僵持房租上漲 地產調控下緣何買不起租不起

　　“樓市不是宏觀調控嗎，怎么現在是買不起房也租不起房了？”小林這樣問記者。

　　小林2009年畢業，進入北京市某單位，成了一名公務員。跟絕大多數大學畢業生一樣，他選擇租房來解決居住問題。

　　在東北三環附近，小林和人合租了一套小兩居，當時的租價為每月2000元。但到了今年4月底，房東表示，租金要漲了，要提高到每月2700元。

　　小林告訴記者，自己每個月的工資只有2000元出頭，租金上漲之后，每個月花在租房上的錢已經超過月工資的一半，生活壓力一下子就大了起來。

　　今年上半年，在北京、上海等一些城市，租金大幅上漲已經讓不少人感到壓力。

　　根據偉業我愛我家市場研究中心的統計數據，上半年的北京市租金均價為每月每套2713元，與去年同期的2322元相比上漲了16.84%。在上海、廣州、深圳等城市，租金也出現了類似的上漲。

　　而在房地產交易市場上，一手、二手住宅的價格依然高挺，還沒有出現公眾期望的價格下跌。

　　一面是房地產市場調控，另一面卻是房價的僵持和租金的上漲，是什么原因造成了這種困局？

　　租金上漲是中介炒作？

　　就在上周，一份住房和城鄉建設部主持的調查報告成為焦點。

　　根據媒體報道，這份報告由住房和城鄉建設部安排，其下屬的房地產經紀人學會實施。報告調查了京、滬、穗、深等城市房租價格暴漲的原因，得出的結論是，房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東，推高房租或勸說房主推高房租。

　　記者與住房和城鄉建設部、中國房地產估價師和房地產經紀人學會取得聯系，但并未得到有關該報告的肯定答復。

　　那么，中介是否是推高房租的元兇？

　　偉業我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉在看到這樣的新聞時，非常驚訝，他向記者表示，中介公司根本不可能有這樣的能量推高房價。

　　“我們公司也參與了這個調查，當時住房和城鄉建設部要求每個城市出兩家中介公司參與。”胡景暉說，上周才把報告遞交給住房和城鄉建設部，該部也就是在上周才把各個城市的報告收齊，并沒有得出任何結論。

　　胡景暉告訴記者，中介是可以鼓動房主漲租金，但租金上漲后市場并不見得會認同，租金上漲而沒有人來租，房屋就閑置了，房主不至于傻到聽從中介的擺布。

　　按照他的解釋，2008年由于奧運會，北京很多房主都想借機大賺一筆，紛紛提高租金，這一年，北京的房租價格都處在高點。2009年還處在金融危機的陰影中，CPI都是負的，租金處在低點，有些房主還主動降房租，就怕租客不租房。但今年，我國經濟整體出現反彈，CPI的數據也在變化，大米、綠豆、蔬菜價格都在上漲，房主的心理也很簡單，這些都漲了，房租為什么不漲？

　　“客觀地說，今年上半年房租確實上漲了，而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景暉說，房租的高低最終還是由市場供求決定。

　　他告訴記者，2008年房租大漲，但絕大多數房主并沒有賺到錢，市場并不認可那個高位的價格。從2009年開始，包括北京在內的國內很多城市舊城改造力度都在加大，北京每年又有六七十萬的人口進入，再加上高校畢業生的增加，客觀上對房屋的需求是在增加的。人多房子少，造成的結果，要么是漲租金，要么是漲房價。

　　在另一個層面，從2009年年底開始，國家開始新一輪的房地產市場調控，政策直接打壓需求，抬高了購房門檻，也影響了購房人的心理預期。房價這幾個月都處在僵持階段，交易量一落千丈，沒人敢買。

　　“那這些房屋需求是不是不存在了？”胡景暉說，當然不是，由于這些原因，很多人已經把租房作為在北京生活的一種長期選擇。按住了購房需求，租房的需求就會增加。這就導致了房租的上漲。

　　樓市調控、經濟回暖、拆遷量增加、畢業生增加等諸多因素都是胡景暉眼中今年租金上漲的原因，他告訴記者，今年5月的租金水平與年初相比上漲了11%左右。但是，自6月下旬至今，租金價格明顯缺乏繼續上漲的動力，不少區域的租金開始維穩，并出現了不同程度的下降。

　　“在今年上半年房租的上漲中，中介也許能起到作用，但根本的還是供求關系在發揮作用。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。

　　他認為，去年年底開始的樓市調控政策出臺后，很多想買房的群體開始觀望，轉向了租賃市場，不論是暫時租賃還是長期租賃，這種量的轉移是明顯的，尤其是在北京、上海等特大城市。

　　去年以來，實體經濟的慢慢恢復也帶來了對房屋的需求增加。北京很多商業地產、寫字樓的空置率已經開始下降。

　　“從結構上看，租金的上漲并非所有出租房，主要還是中低端的房屋租金在上漲，5000元以上的高端房屋租金并沒有明顯變化。”陳國強說。

　　另一家大的中介公司中原地產的分析與胡景暉頗為類似。

　　中原地產工作人員告訴記者一個實際交易中的案例。北京市的李先生在通州世紀星城一直出租一套兩居室，兩年前到現在一直租給一對在國貿上班的小夫妻，2000元的月租一直沒漲過，而最近看到很多報道都說房租漲了，在要續簽下一年合同的時候，李先生表示要提價到2500元。

　　然而，李先生的租客——這對小夫妻也因為房租上漲，選擇土橋一套1800元的出租房。搬家以后，李先生用了一個多月時間才找到一個愿意以2400元的價格承租的客戶。仔細一算賬，雖然一個月多了500元，但是因為空置期長了，以前一年實得24000元,現在一算其實也就26000元。而且為了新客戶還添置了幾樣家具，一算賬，并沒有得到實惠。

　　據北京中原三級市場研究部統計，因為4月中旬樓市調控新政的影響，大量的購房者開始觀望，從買賣市場脫離轉移到租賃市場，租賃價格上漲迅速。但是到了6月中下旬，租賃價格在年內首次出現了明顯的下調。中下旬均價為2765元／月相比6月初下調已經達到2.8%。而且空置時間也明顯拉長，相比去年底的年平均空置5天，目前的空置時間已經達到了13天，特別是租金超過4000元的房源，空置期已經超過20天。