上海投資客集中區域 領跌新政后二手房市場

　　本周，記者連續走訪了浦東聯洋、普陀長壽路、南靜安等滬上多個二手房熱門成交板塊，發現隨著滬版調控細則遲遲未出，前一月度的拋盤勢頭至今已經大幅減弱；價格方面，前期投資客的多寡，在很大程度上左右了區域房價的降幅。

　　而從區域來看，投資客較為集中的長寧古北、徐匯中心、南靜安、浦東川沙，投資客拋盤占新增掛牌的六成以上，其成交均價也隨較新政前高點滑落10%-20%。相反，一些自住率相對較高的區域，如浦東聯洋和川沙老鎮等地，前期自住客比例高達70%-80%，房價水平則在經歷初步小幅下調后呈企穩跡象。

　　中遠兩灣城板塊：

　　投資客放盤不急不慢

　　4月政策出臺后，中遠兩灣城的投資客“慌了神”，一時找不到方向，于是5月份爆發了投資客的集中拋盤，掛牌量是4月份的3倍，但是進入6月，兩灣城的掛牌量呈現平穩上升態勢。上海中原兩灣城板塊區域竺忱經理表示，現在中遠兩灣城掛牌量基本和5月持平，價格有所松動，跌幅在5%-10%左右，成交量比5月上升約10%-15%。

　　上海中原兩灣城一店經理施振毅告訴記者， 6月兩灣城已經沒有大量放盤現象，而是陸陸續續的放，投資客已經沒有政策初期那么急躁了，多數房東的心態是 “不急不慢、能賣就賣”。

　　據記者了解，目前在兩灣城的投資客中，“溫州客”占到了40%左右的比例，也正是這批團結的溫州客操持著放盤的大局，他們手上一般持有多套物業，5月由于政策效應，加上上海細則遲遲不出，加重了他們的擔憂，故多數人打算先清空在上海的物業然后另作投資打算，直接造成5月掛牌量大升。進入6月，政策并無變化，投資客的恐慌情緒逐漸消散，只有部分房東急于套現而主動降價，使得整體成交價下跌5%-10%左右。

　　記者在調查中遇到這么一則案例——一位溫州投資客，他手上持有3套物業，一方面政策出臺加大了他貸款的壓力，另一方面房東已經有了其他的投資計劃，所以需要快速回籠資金，想要快速出售兩灣城四期一套100平米的2房，起初掛牌270萬元，均價在26000元/平米左右，當發現看房客戶不踴躍后，現在愿意以24000元/平方米的單價出售。

　　“目前該板塊的投資客已經比去年市場好的時候少了50%，”兩灣城一店施經理表示，“存活”下來的這批投資客一般資金實力較強，雖然不是“非賣不可”，但他們也認為上海房價在近幾年已經到了頂峰，所以如果能夠出手賣掉也不錯；但另一方面他們又長期看好后市，所以7成左右的投資客甚至表示，等市場回暖了仍然會“殺”回來繼續投資。

　　陸家嘴板塊：

　　投資客多“按兵不動”

　　業務員小劉近日接待了一位客戶，他看中了世茂濱江的一套237平米的3房，房東掛牌1250萬元，客戶想要1200萬元拿下，但房東并不急于出手，一分也不肯讓，價格十分堅挺，結果導致交易“流產”。

　　客戶表示很不能理解：“不是有報道說，1300萬元的世茂濱江最終1000萬元成交，而現在怎么連50萬元都還不了？ ”房東則表示，江景豪宅賣一套少一套，等他資金周轉不靈了再降價賣也不遲。