各地房租“節節攀升” 北京房租超畢業生工資 (3)

　　主持人：剛才我們看到了，這個市場上對于這一輪房租上漲道出了自己分析的原因，你們對這種怎么看？還有就是說兩位評論員你們覺得這一輪房價，這個租賃的房價上漲的原因到底是什么？

　　張鴻：你剛才說我們統一梳理了一下各方的觀點，但是你會發現它沒有一個統一的答案，這個事各家有各家的說法，沒有一個完全認同的，而且你說了以后別人就可以反駁你，但是總體上來講，我覺得很多人把它歸咎于供求關系的改變，就是什么呢？就是現在可供出租的房子在減少，為什么呢？因為你看這個一手房的成交量已經很小了，本來很多人買了房就是，比如說我們說的投機客，包括改善性住房，如果投機客他買了以后，他可能拿出去以租養房，就是租出去了，那改善性住房呢，他改善了以后，他第一套房有可能拿出去也到租賃市場，現在他們都不買房了，不買房的話，意味著租賃市場的房子可能是會減少的，所以他供給就減少了，那還有一種呢，就是說需求，需求增加，剛才說到畢業生潮，畢業生說，包括學區房說，但是你會發現，畢業生增加，那個學區房的住房的增加，每一年都有，為什么這兩個月會突然增加。

　　主持人：對。

　　張鴻：那可能就是一個增量的需求，增量的需求什么意思呢？比如說畢業生，100個畢業生，本來可能有5個人會選擇買房，現在呢，這5個人也加入到了租房行列，因為他們對未來的房地產的走勢判斷不明，所以也加入到租房行列，可能也會增加這個需求，還有，其實還有一種說法是成本說，就是現在因為調控房地產，所以你的銀行的貸款利率，包括很多人預計未來可能會有房產稅，然后房東就說那我把這些成本都加到房租上去，就開始漲價了，那我呢還可能再加一個說，叫拆遷說，因為端午節的時候我去了好幾個城市，我就發現很多城市現在都在掛著橫幅提出口號，叫“三年大變樣”，“五年大變樣”，然后“舊城改造”等等等等，這種拆遷就是集中的拆遷，包括北京的唐家嶺很多蟻族生存的地方，拆遷以后他不可避免的會造出大量的對租房的……

　　主持人：客源。

　　張鴻：對。新的需求，所以整個來講，我覺得沒有統一的答案，可能這個供需現在是有了一些變化。

　　馬光遠：從這個，我覺得從供需本身去講的話，似乎有道理，但是實際上我們現在討論的是，不是說房租該不該漲，房租該漲多少，我們現在討論的是這兩個月為什么這么暴漲，急漲，漲幅出乎意料，無論是學區房也好，還是這個成本上升也好，還是說有些人認為是房地產新政導致一部分人由買變為租也好，等等的導致供求關系發生變化。我覺得這么一個變化不足以來解釋我們目前兩個月內房價上漲20%，我覺得這個很多理由并不充分，比如說我們假定，從統計數字來看的話，2008年到2009年的時候，北京的房租漲了2點幾，這個等于基本沒漲，我們可以這樣講，那么2009年的時候到現在也沒漲多少，但是2010年的這兩個月漲了20%，我覺得這種用供求變化來講的話，事實上與事實是不符的，我們現在比如說我們在討論這個問題的時候，我們講供應缺少，需求旺盛，但是供多少需多少，這本身是一個糊涂賬，而且我們現在看到很多數據都是中介的，我們知道在房地產買賣市場不好的情況下，那么中介的很大一筆收入都來自于租賃市場，那么沒有他們的一些炒作因素在里邊，我覺得這個都是大家可以去思考的，但是所有的因素，我覺得疊加在一塊，我們都沒法去解釋，為什么這兩個月漲這么多。所以現在我們看到，我們為什么解釋不了，一個最重要的原因，我們數據不充分，供的也好，需的也好，全國的房源有多少？比如說北京現在有多少房源可以租，海淀區，哪一個區域的房源是多少？我們現在都沒有一個準確的數據，那么在這樣一種情況下，我們討論說，把這個板子打在新政的頭上，說房地產新政導致的，那么我要問，你以前你也是租房子的，現在你不買房子了，這個供求關系有沒有變化，另一個我們看到二手房市場這個成交量也在下降，而且北京二手房市場上個月那么下降了40%多，這一部分房源等于是原先準備賣的，是不是變成租了？

　　主持人：按理說市場更大了。

　　馬光遠：也就是說整個供求關系沒有發生很大的一個變化，所以我認為就是說在目前的情況下，如果說這兩個月漲得這么快的話，我們看很多因素，很多解釋的理由并不充分，我們一定要繼續的，就是探求究竟是什么原因導致房租價格這么漲，但是其中有一個原因不可例外，就是目前的這個市場本身是不規范的，信息是不對稱的，不排除有炒作的因素在里邊，如果說目前的房租漲5%，我覺得比較正常，因為這幾年房租的上漲是比較平穩的，那么如果說我們現在看到是20%，我們要探討的是15%的不合理上漲，究竟是什么因素導致的，而不是探討這5%的因素是什么原因導致的。

　　主持人：究竟是什么原因導致了這個房屋租賃價格的上漲，這個原因需要我們徹底的搞清楚，那么我們也注意到，這兩個月突如其來的房屋租賃價格的上漲，究竟是什么樣的原因？如何才能夠讓這個租賃市場回歸它的理性？回歸它的真實？稍候繼續我們今天的評論。

　　解說：房屋租賃價格節節攀升，是需求增加，還是供應減少？房地產調控新政之下，租賃價格如何回歸平穩與理性？《今日觀察》正在評論。

　　主持人：今天我們關注的是最近一兩個月以來，各大城市的房屋租賃價格的上漲，我注意到今天有朋友給我們發來漫畫，我們一起來解讀一下。

　　張鴻：這是租金覺得自己都覺得自己飛起來有點不靠譜，我覺得這是一個特別尷尬的事，就是過去我們一直說，房屋的租售比，比較大，什么意思呢？就是價格太高了，租金呢，回報沒有跟上去，所以我們希望能夠把這個房價打下來，它不就泡沫不就少了嗎，現在的問題是房價沒下來，租金上去了，你看上去泡沫好像也小了，好像也合理了，就是數字上是合理了，但是可能對老百姓的，普通住房和租房的人的傷害可能加大了。