房產稅并非“對癥下藥”

　　中國證券報記者：房產稅改革能夠遏制房價過快上漲的勢頭嗎？

　　華生：現在部分城市房價上漲過快，我們當務之急是打擊投機需求，抑制投資需求。但房地產稅基本不解決投機問題。所謂投機，就是短期買進賣出，因此房產稅的稅負幾乎可以忽略不計，目前我國房產交易的營業稅稅率為5%，尚且不能打擊投機，房產稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機的作用？

　　房產稅對于抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來看，上證指數從2001年的2000多點到今年，漲幅也不過20%多，但是房價從2001年到現在已經漲了7、8倍，而房價只要以后一年漲一、二個百分點就夠交房產稅了，所以現在到處說用房產稅來抑制投機投資，實在是太大的誤導。

　　房地產稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車征重稅，讓消費者少買大排量汽車，房地產稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。

　　中國證券報記者：您認為如果房產稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房價過快上漲的勢頭？

　　華生：遏制房價不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機投資都只有一個目的就是牟利。因此，所得類稅收可以精確打擊，而且完全合理合法，同時操作簡便，難以轉嫁，社會共識高。

　　一個是土地增值稅。國務院于1993年12月13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。土地增值稅的主要目的在于抑制房地產的投機、炒賣活動，限制濫占耕地的行為，并適當調節納稅人的收入分配，保障國家權益。土地增值稅采用四級超額累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但此后國家稅務總局規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　現在要想抑制投機需求，只要對轉讓非自住普通住宅恢復征收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產投機就沒有動力了。

　　對于投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區分投機和投資。一旦對非自住住宅恢復征收土地增值稅，將根本打擊投機和全面抑制投資需求，真正恢復住宅的基本消費功能。這樣，靠投機投資需求拉動的熱點城市的房價會迅速全面降溫。

　　另一個稅種是個人所得稅。2006年國稅總局在《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中明確，二手房交易個稅既可以按照交易額的1%征收，也可以在轉讓收入中減除房屋原值及相關費用后，按照20%的所得稅稅率征收。這樣的規定實際上鼓勵了投機和投資，只要二手房交易個稅全部再按照20%的稅率征收，投機投資就基本沒什么空間了。

　　在二手房交易方面，對于現在全國盛行的陰陽合同，要嚴格執法。對于那些簽約價格低的房產，可以采用公示和競價制度，就可以有效防止陰陽合同的出現。

　　在對投機投資加稅的同時，也要減稅。個人自住房的營業稅、契稅就應大幅降低，這樣方便居民調劑住所。流轉稅容易轉嫁，對限制投機投資本來就作用有限。

　　樓市制度變革的核心和難點是土地制度，因此需要總體規劃、名正言順、有序推進，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易后難，先動增量，后動存量。先從打擊投機需求、抑制投資需求開始。一旦房地產市場真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時間和主動，逐步解決整體制度變革包括房地產稅怎么開征的問題。有人說，房產不讓炒了，社會閑置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實業啊，另外也可以去股市，那是專為投資設立而且也容忍投機的地方。我們的制度應該引導資金從房產市場轉移到實業和證券市場。總之，房產稅這個概念含義不清，副作用大，臨時性強，我個人認為還是要回到中央決定的物業稅即房地產稅的概念，從容規劃，師出有名。樓市改革絕不亞于股市的股權分置改革，事體茲大，關系到今后幾十年的城市化戰略和經濟社會發展，一定要謀定而后動。（朱宇）