房地產稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車征重稅，讓消費者少買大排量汽車，房地產稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。

　　經濟學家華生3日接受中國證券報記者專訪時表示，用房產稅改革來調控房價的做法并不成熟。房產稅改革既不能打擊投機需求，也不能抑制投資需求。要遏制房價過快上漲的勢頭，土地增值稅和個人所得稅的作用比房產稅更直接有效。

　　房產稅名不副實 弊大于利

　　中國證券報記者：現在社會上關于房產稅的呼聲很高，您認為目前用房產稅改革來調控房價的做法是否成熟？

　　華生：應當說今后全面征收“房地產稅”或者稱“財產稅”是國際慣例，也是改革的大方向，可以推動地方政府從“土地財政”轉化為“稅收財政”。目前變通的房產稅似乎成為調控政策的中心和輿論的焦點，但其實這種打擦邊球的辦法有很大的誤導，并不成熟和可行。

　　為什么不成熟？首先是法律法規的制度準備不成熟。對居民住宅征稅是我國稅制結構的重大改變，解決的主要是財產和收入分配不均的矛盾。這完全是一個新稅種，用現有的房產稅來代替存在客觀上的困難。主要難點在于，現行的房產稅是針對房屋的原值扣除一定比例后征收，但實際上房屋本身價值很小，蓋成了就開始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國外的房地產稅都是主要依據土地及房屋的市場評估價格來征收，以滿足地方政府財政收入不斷增長的需要。因此新稅種的名稱，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話將完全名不副實。因為單純的房屋本身根本不值多少錢，房產稅沒什么可征。

　　其次，開征的難度非常大。普遍開征會顯著加重一般老百姓的負擔，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開征，又意味著房產稅在相當長的時間內不可能成為地方政府的主要收入來源。而且差別開征，按面積或按套劃線弊病都很多，既收不了多少稅，還會引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房價新一輪炒作的由頭。

　　中國證券報記者：既然我國土地是國有的，在購房人已經一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產稅，是否存在重復征稅的情況？

　　華生：有很多人認為，我國土地是國有的，私人沒有產權，因此不能對個人征稅，這種看法也不正確。土地使用權是在不斷增值的，因此既可以對土地所有權征稅，也可以對土地使用權征稅。從國外的經驗來看也是這樣。如英國的房產就存在兩種情況，一種是有地權的，稱為“free hold”，另一種是不帶地權的稱為“lease hold”，但是在地方政府征財產稅時是沒有區別的。

　　目前的現實是，土地使用權的增值部分歸個人所有，但實際上應該是社會和個人分享。土地是壟斷資源，首先要滿足大部分人的基本需求，所以土地私有的國家也要通過稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

　　我國的土地使用權名義上是70年，實際上是一種長期產權，到了年限，國家并沒有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無論在原房產住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產權。買賣二手房時也沒人問還剩多少年產權。在我看來，70年的產權在真正設計整體制度安排，啟動房地產稅的時候會象農地承包一樣，被國家明確為長期持有。

　　現在地方政府都熱衷于賣地，但是要看到城市的規模不能無限的擴張，這是個大趨勢，地方政府把土地都賣完了，收入從哪里來？土地出讓金應該跟保障房建設掛鉤，這樣地方政府就沒有錢來搞其他的項目。房地產稅最終要促成我國的土地財政向稅收財政的轉變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設的資金來源。