許文分析說：“總體上看，物業稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策，開征物業稅的主要目的是完善財產稅制和地方稅制，調節收入分配和增加地方稅收入來源等。”

　　他提出，開征物業稅對房價影響的不同觀點，涉及到對物業稅制度設計和影響效果的不同看法。

　　從制度設計來看，一個分歧為是否將土地出讓金納入物業稅。如果將土地出讓金納入物業稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會認為開征物業稅可以降低房價的典型主張。

　　“但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質，物業稅屬于稅收的性質，兩者不應該混同。同時，要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質房屋之間如何區別對待。”許文說。他進一步表示，學術界的多數意見是不將土地出讓金納入物業稅范圍。這樣，社會上期望的將土地出讓金納入物業稅來降低房價的結果可能不會出現。

　　即便如此，仍有人認為，物業稅可以通過加大投資者持有房產的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用。對此，許文介紹說，研究表明，物業稅對于房地產價格在短期內有一定的影響，但在長期內并無明顯影響。國外實踐也能證明這一點，很多國家實施了類似于物業稅的房地產保有環節的稅收，但仍然避免不了房地產投機和泡沫的問題。楊志勇也頗為認同：“美國開征物業稅多年，次貸危機之前房價還不是照樣漲？”

　　“總之，影響房地產價格的因素很多，決定房地產價格波動的主要因素不是稅收，而是一定時期內的市場供求關系起根本性作用。”許文認為，在未能解決房價走高的根本原因時，不能對物業稅抑制高房價有太多的期待。“稅收的調控并不是萬能的，對于包括物業稅在內的稅收的調控房地產價格的作用不能高估。”

　　聚焦 3 如何對居民房產征稅是核心

　　根據2003年十六屆三中全會上形成的有關決定，實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。

　　在許文看來，從操作層面看，物業稅開征的整體框架是將現有對房地產征收的房產稅和城鎮土地使用稅合并，以及考慮納入部分房地產收費，形成一個房地產保有環節的稅種。同時，降低交易環節的稅負，增加保有環節的稅負。

　　據陳國強介紹，從世界范圍看，在大多數成熟的市場經濟國家，物業稅是地方稅中非常重要的稅種，在地方稅收收入中所占比重較大。各國設置的稅率、征收方式上都不盡相同。“我國需要參考國外比較成熟的做法和經驗。”

　　許文認為，目前，開征物業稅的核心是擴大征稅范圍或如何對居民房產征稅的問題。而對居民征收涉及到利益關系較廣，因此在處理上需要謹慎對待。同時，在制度設計上采用什么計稅依據、稅率水平設計多少社會能夠接受、如何給予居民基本住房的優惠和保證公平，以及現有的征管條件是否具備等問題，也是制約物業稅出臺的重要因素。不僅如此，如果按照國際通行做法，物業稅采用房地產評估價值作為計稅依據，則成立評估機構、完善評估技術等方面也是不小的挑戰。

　　此外，陳國強表示，物業稅由“空轉”遲遲難以“實轉”的原因還包括，一些問題尚未得到很好的解決，諸如，央產房、軍產房等“公房”將來是否也納入征收物業稅的范圍，各地物業稅的起征點是否因平均居住面積的不同而有所區別，是否能對城鎮居民的家庭財產狀況尤其是不動產狀況有較為客觀的了解和掌握等等。

　　楊志勇提出期待：“如果要征物業稅，我希望它是一種受益稅，要回到十六屆三中全會文件上來，開征物業稅就應該取消一些稅費，就需要區分存量房產與增量房產。如果一定要開征，稅收優惠不應該以一套房兩套房作為標準，而應該設定免征額，以金額為標準才更加公平。”他還認為，物業稅應與地方公共服務聯系起來，相應的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務，而不是政府想要征稅就可以征。

　　至于稅率，他認為：“從現實來看，物業稅即使開征，稅率也要定在很低的水平上，個人傾向于比當前的物業費還要低。有人說1%之內不算高，但如果看總價，就會發現實際上很高，征收時也是一個問題。”

　　無論如何，接受采訪的專家一致表示，雖然物業稅是我國未來稅制改革的一個重要方向，但在各方面條件未能充分具備時，不應過快鋪開物業稅，而應進行深入的研究和準備。 (王濤)