是否將嚴重影響香港迪士尼業績？

　　目前，香港和東京已經建成迪士尼樂園，上海迪士尼建成后，將形成迪士尼在東南亞三足鼎立之勢，它們之間是否會相互影響？對此，上海社科院文化產業研究中心主任花建表示影響并不會很大。他以位于美國洛杉磯和奧蘭多的兩家迪士尼為例，“美國只有3億人口，一南一北有兩個迪士尼，還有如環球影城等多家大型主題娛樂中心，東南亞地區是全球最有活力的經濟體，具有20億人口的廣闊市場空間”。

　　而談及上海迪士尼是否會造成香港迪士尼客流流失一事，迪士尼公司予以否認。香港迪士尼樂園度假區行政總裁金民豪表示，上海迪士尼項目獲批是迪士尼公司在中國市場發展的又一重要進展，中國是一個充滿活力的重要市場。迪士尼公司今年7月已宣布香港迪士尼樂園的擴建計劃，這是迪士尼公司在亞洲區內的一項重要投資。香港迪士尼正在努力推進計劃落實。

　　香港旅發局主席田北俊認為，上海迪士尼對香港迪士尼以及香港旅游產生的影響并不大。他指出，內地每年來港旅客近3000萬人，其中160萬人會去香港迪士尼樂園，而當中約80萬人來自廣東，相信廣東旅客來港更方便。至于會否分流客源，田北俊表示，要視乎上海迪士尼樂園的主題區是否與香港迪士尼重復，相信迪士尼公司會做出適當考慮。

　　香港東亞銀行經濟學家也分析，上海迪士尼建成后，主要客源是中國東部與北部，而中國南部游客還是會選擇香港迪士尼。

　　過分透支的“迪士尼地產”能走多遠？

　　在上海市政府宣布迪士尼落戶上海的同時，上海市政府“別有用心”地對外拍賣了位于迪士尼項目附近的住宅和商業用地，以試水迪士尼周邊土地的增值情況。最終，拍賣結果正合上海市政府心意，兩塊土地都瘋狂溢價。

　　昨日上午進行拍賣的是位于浦東新區川沙新市鎮A08-03的住宅地塊，其離迪士尼項目直線距離僅3公里左右。經過掛牌期的熱炒競價，該地塊掛牌價為7億元，折合樓面價達到8249元/平方米。在昨日的競拍中該地塊最終被象嶼置業以11.9億元搶得，樓面價達1.4萬元/平方米。溢價率高達264%。據了解，這個樓面價就已超過了周圍的房價水平。地塊開發完成后，房價將至少超過2萬元/平方米。

　　在迪士尼片區的川沙功能區，一個原本沒有地鐵直達、離市中心有一個多小時車程的浦東小鎮，如今搖身一變成了資本青睞地。川沙功能區域新房房價從2004年初的3000元/平方米一路飆升至當前的1.4萬元/平方米左右，已經與上海市的平均房價持平。

　　市場調查公司安居客的數據顯示，具備“迪士尼概念”的二手房房價，從今年3月至10月共漲了30%。安居客市場部負責人表示，以“迪士尼”為關鍵詞的搜索量近一周來保持每天15%的增速，未來“迪士尼概念”的樓盤可能還有20%的漲幅，均價在1.5萬-1.6萬元/平方米左右。

　　而下午拍賣的商業用地比住宅用地更是“瘋狂”。這塊商業地塊為浦東新區川沙新市鎮B03-13A地塊，東至規劃停車場、南至歐洲苑小區、西至妙境路、北至公共通道，可建面積3056平方米，距迪士尼項目核心區有6公里左右。經過39輪競價，最終以4950萬元由上海浦東新區房地產綜合服務有限公司奪得。據估算，成交價相比底價溢價427%，折合樓面價為1.6萬元/平方米。

　　在迪士尼概念的輻射下，商業地產的利好大于住宅地產。分析師薛建雄認為，迪士尼樂園建成之后，必然帶來周邊餐飲、酒店等商業的繁榮，商業服務帶來常住人口的增加就必然帶來周邊城市功能的發展與完善。

　　不過，迪士尼樂園還未進入實質建設階段，周邊的地價房價就如此飆升，業內分析擔心前期過多地透支“迪士尼”概念，可能存在著泡沫的風險，將來出現價格大幅下跌的可能。

　　“‘迪士尼’概念對周邊商業地產的價值提升究竟有多大，很不確定，或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業價值的提升。”SOHO中國董事長潘石屹針對“迪士尼”概念引發的地產瘋狂升值就表示，法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產開發熱。