全國各大城市樓市成交量自去年10月開始，至今已連續(xù)三個月回升，這被眾多券商解讀為樓市持續(xù)回暖，趨勢至今未變。其中至本周，深圳持續(xù)26周同比上升，12個城市成交量回升的局面持續(xù)。但同時，業(yè)內(nèi)人士指出:目前購樓者主要為普通置業(yè)者，樓市繼續(xù)回暖需要激發(fā)釋放改善性和投資性需求。這主要看政府后續(xù)出臺政策，其中尤為關(guān)鍵的是放寬二套房購買的限制。國信證券分析認(rèn)為:政策松動提升地產(chǎn)股估值，目前主流地產(chǎn)股嚴(yán)重低估。經(jīng)濟(jì)惡化越厲害對房地產(chǎn)投資越有利。

　　樓市成交量持續(xù)放大 回暖聲音漸起

　　地產(chǎn)政策新政能量在逐漸釋放，交易量逐漸放大。“深圳樓市成交量在去年10月、11月份創(chuàng)下全年高峰，交易量放大持續(xù)到現(xiàn)在。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀志介紹說，“萬科在梅林關(guān)附近一樓盤，精裝修均價1萬2千多，目前已銷售過九成。”

　　國信證券最近的跟蹤研究顯示:在09年1月5日-1月11日第2周內(nèi)，從其跟蹤的七個重點城市商品房銷售數(shù)據(jù)來看，京、深兩地回暖信號明顯，同比及環(huán)比均有增長，并且已持續(xù)數(shù)周呈同比增長態(tài)勢。

　　而深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕先生則持有不同意見，其分析認(rèn)為:“樓市交易活躍是事實，但不能說回暖。”因為從銷售結(jié)構(gòu)來說，目前主要以單項結(jié)構(gòu)的小戶型為主，大戶型沒有呈現(xiàn)旺銷的局面。改善和投資性需求沒有激發(fā)出來。需求格局沒有全面激活。所以目前說回暖說早了。目前深圳有超過600萬平米存量。在供大于求的市場條件下，要觀察交易量放大是否會延續(xù)。總而言之，深圳樓市還有適度回調(diào)空間。2009年，均價可能下降到萬元以下。

　　地產(chǎn)股票已具投資價值

　　樓市高峰跌至低谷的變局，是否能在撲朔迷離中的09年中得以扭轉(zhuǎn)?目前，眾多券商中已經(jīng)出現(xiàn)了眾多樂觀派。國信證券認(rèn)為:經(jīng)濟(jì)下滑不止，政策松動不止。預(yù)計未來一年為保經(jīng)濟(jì)增長，還有進(jìn)一步松動政策出臺。政策累積效應(yīng)將在09年下半年顯現(xiàn)。預(yù)計2009年中期利率可能降至5.5%左右，到時房貸實際利率可能在3.7%左右，購房人負(fù)擔(dān)累計減輕21.66%，相當(dāng)于房價下降了21%以上。而目前主流地產(chǎn)股嚴(yán)重低估。

　　所以，國信證券判斷:經(jīng)濟(jì)惡化越厲害，扶持政策就會不斷出臺，從而可能會不斷超出市場的預(yù)期，對房地產(chǎn)投資越有利；認(rèn)為2009年地產(chǎn)股有整體性機會，建議超配地產(chǎn)股，重點配置地產(chǎn)龍頭股，推薦品種:“保招萬金”、云南城投、濱江集團(tuán)、新城B股。

　　“成交量的回升，緩解了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，但是成交價沒有回升，企業(yè)沒有出現(xiàn)利潤拐點。”國海證券行業(yè)分析師趙鐸表示，“09年房產(chǎn)企業(yè)處理存貨的壓力很大，大約需要10-20多個月。下面主要看二套房的購買政策。因此，在行業(yè)風(fēng)險比較大的時候，比較看好龍頭企業(yè)。”

　　第一創(chuàng)業(yè)行業(yè)分析師陳曉波認(rèn)為地產(chǎn)股股指在底部區(qū)域，但是比最低點偏高。目前平均PE約在12-13倍。而歷史低點PE在10倍左右。所以中長期看好地產(chǎn)龍頭個股。但目前是銷售淡季，成交量下滑將是趨勢。屆時會有市場觀點認(rèn)為:政策效果衰竭，需求釋放進(jìn)入尾聲，這會帶來一些利空解讀，因此，短期內(nèi)看，未來存在很大的變數(shù)，主要看后續(xù)出臺的政策力度。(記者 梁永建)