我國房地產(chǎn)市場驟然變化 背后釋放怎樣的信號？(3)

　　房貸政策：是繼續(xù)從緊還是稍有松動？

　　差別化房貸政策，成為本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進(jìn)入政策顯現(xiàn)期后，未來圍繞樓市的金融調(diào)控，將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛，為市場矚目。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產(chǎn)個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過15%。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來，但分析人士認(rèn)為，房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

　　歷史上看，我國房地產(chǎn)市場的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對快速上漲的房價，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；在國際金融危機(jī)爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動后，2009年樓市呈現(xiàn)快速增長。

　　“在政策的引導(dǎo)下，樓市正在經(jīng)歷金融去杠桿化的過程。”中國社科院金融所金融市場研究室主任尹中立指出，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資。現(xiàn)在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場融資來說，“國十條”使房地產(chǎn)類上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比2007年更加嚴(yán)格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響。

　　不過專家也指出，目前市場已進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動備受關(guān)注。不少專家建議，對于已出臺的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行，不能松動，避免市場搖擺。當(dāng)然，他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

　　稅收政策：是遏制高房價的殺手锏還是防火墻？

　　新一輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場的猜想。

　　中央政府明確要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項(xiàng)稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅，還是對個人住宅開征的房產(chǎn)稅？政策何時出臺，試點(diǎn)先行還是全國推開，市場高度關(guān)注。

　　在剛剛結(jié)束的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，來自REICO工作室的博士任榮榮說：“無論近期內(nèi)物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否真正開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來彌補(bǔ)未來財(cái)政收入的不足。”

　　廖英敏表示：“對個人住宅開征房產(chǎn)稅有利于對住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會增加社會公共住房資源，應(yīng)該積極推進(jìn)。”

　　對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房價的殺手锏，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲，一些實(shí)行物業(yè)稅的國家，也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。

　　對此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房價上揚(yáng)的長期趨勢，但是有了這個保有環(huán)節(jié)的稅收，會使我們的房地產(chǎn)市場上商品房需求的總規(guī)模，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效減少房價大起大落所帶來的負(fù)面效應(yīng)和對社會生活的沖擊。會使得城鎮(zhèn)化過程中住房的需求表現(xiàn)、購買意愿和房價形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。(記者 杜宇 王立彬 王宇)