我國房地產市場驟然變化 背后釋放怎樣的信號？(2)

　　二手房市場：是已經見底還是持續下滑？

　　樓市調控新政策一經公布，京滬深一線城市旋即出現二手房拋售現象。

　　來自權威部門的數據顯示，5月份，90個重點城市二手住房成交1572萬平方米，同比下降0.8%，環比下降11.2%。

　　進入6月，二手房成交量持續下降。來自中國指數研究院的報告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環比減少在30%以上，深圳成交6815套，環比減少44%，為最多。

　　伴隨著交易量的下降，5月份70個大中城市二手房價格環比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現環比下降。

　　“目前，北京二手房價，相比此前最高點，回落約10%，個別區域的降幅達到15%。”21世紀不動產集團市場總監林蕾說。

　　為什么二手房市場調控的“速凍”效應如此明顯？“鏈家地產”市場分析師張月說：“這主要在于本次調控不但讓更多消費者選擇觀望態度，靜待房價下跌，還在于逐步深入執行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門檻，明顯抑制了市場中的購房需求。”

　　不過，不同區域的二手房均價水平變化并不相同。中國指數研究院報告稱，北京的望京、通州、亦莊等區域的二手房均價上漲過快的區域，均價下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學區房等概念的二手房區域抗跌性較強。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房價格不降反升，上海徐匯等區域的房價也無松動。

　　來自21世紀不動產上海區域數據監測中心6月初發布的調查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時也有少數意在抄底的投資者。

　　中國指數研究院預測，隨著價格的松動和優質掛牌房源的激增，部分有購買力的需求會逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租賃市場：租金上漲是常態還是異動？

　　與逐步降溫的住房銷售市場不同，近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價格漲幅甚至超過20%。

　　一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區域上漲過快與個別中介機構炒作有關。

　　房地產調控政策出臺后，對租賃市場有影響。國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場剛性需求持幣觀望，不排除部分轉向租賃市場，另一方面，業主由于看跌市場，也會由賣轉租。”

　　柴強說：“近期暴漲，不排除個別中介機構因為業務量萎縮，為了增加收入，出現炒作行為。”

　　中原地產華北區總經理李文杰說：“自2009年年中以來，全國主要城市的租金一直處于穩定上升的態勢中，租金回升也反映出經濟回暖及收入的提高。”

　　接受采訪的業內人士普遍表示，每年的5、6月份開始進入傳統的租房旺季，很多大中專院校畢業生陸續離開校園，無論是工作還是準備考研等多數選擇租房，這些需求，短期內可能會造成房源供應緊張，租金上漲。李文杰說：“從統計數據來看，每年的二季度，全國房租租賃價格都會較上個季度有所上漲。”

　　不過，進入6月，北京租金已經呈下降趨勢。來自“鏈家地產”市場研究部統計數據顯示，6月份北京平均月租2816元，環比下降2.39個百分點。

　　李文杰表示，隨著宏觀調控的深入，房價開始出現明顯回落，將有更多待售房源轉入租賃市場，供大于求的局面將可能再度出現，加上政策新租賃房供應的增多，預計未來房屋租金將出現回落。