當(dāng)美國對(duì)沖基金Farallon Capital Management與合資伙伴Indiabulls在2005年3月以5450萬美元一英畝的價(jià)格買下孟買中部一塊11英畝的地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商把他們的這筆采購交易稱作白癡之舉。數(shù)月之后，當(dāng)這家合資公司以9550萬美元一英畝的價(jià)格買下附近一塊地產(chǎn)時(shí)，這個(gè)價(jià)格竟然還是競標(biāo)價(jià)中的第二低價(jià)。

　　印度的地產(chǎn)價(jià)格正在快速飆升，而且并不局限于大城市。由于技術(shù)熱潮席卷印度全國，而且越來越多的印度人購買房產(chǎn)，再加上印度經(jīng)濟(jì)正以年均8%以上的速度增長，印度的房地產(chǎn)業(yè)吸引了越來越多的投資者，其中不乏海外投資者。“印度對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于初始階段，而并非出于個(gè)人交易需求，這樣的國家已經(jīng)所剩無幾了。”拉吉夫•薩尼(Rajiv Sahney)說。薩尼在價(jià)值14億美元的新澤西對(duì)沖基金New Vernon Advisory公司分管印度業(yè)務(wù)。

　　據(jù)美林證券(Merrill Lynch)預(yù)測，印度的房地產(chǎn)業(yè)到2015年將增長到900億美元，而2005年為120億美元。“印度擁有亞洲最令人振奮的房地產(chǎn)市場。”高盛公司(Goldman Sachs)亞洲房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人邁克爾•史密斯(Michael Smith)說。“它是亞洲僅存的幾個(gè)擁有不斷完善的市場的大國之一。”

　　這一狀況也讓某些人感到擔(dān)心。出于對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂，印度儲(chǔ)備銀行(Reserve Bank of India)提高了銀行提供的房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，而抵押貸款利率也因此從7.5%提高到了近9.5%。即便如此，它還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大多數(shù)印度人已經(jīng)熟悉的15%利率，但這已足以讓人們冷靜思考近一年半以來的投機(jī)行為是否也許應(yīng)該告一段落了。這一波投機(jī)行為已經(jīng)把地價(jià)推高了30%至100%，房地產(chǎn)股票的價(jià)格竟然飆升了2000%。

　　價(jià)格驟升引起了摩根士丹利(Morgan Stanley)、美林證券等公司的關(guān)注。前者已經(jīng)為班加羅爾的一家中型建筑公司 Mantri Developers 注資6800萬美元，后者則對(duì)一家地區(qū)性建筑公司Panchsheel Developers投資了5000萬美元。外國公司也紛紛向印度開發(fā)商的基金投資。例如，通用電氣商業(yè)金融地產(chǎn)公司(GE Commercial Finance Real Estate)對(duì)一個(gè)價(jià)值8億美元的用于營建信息技術(shù)園的基金投資了6300萬美元，Calpers和俄勒岡公共退休基金(Oregon Public Retirement Fund)各自向IL&FS印度房地產(chǎn)基金(IL&FS India Realty)投資了1億美元。

　　僅用于投資的印度房地產(chǎn)基金就已經(jīng)超過了27億美元。J.P. 摩根(J.P. Morgan)、英國的弗蘭克騎士(Knight Frank)以及其他投資者正計(jì)劃籌集一筆價(jià)值40億美元的新基金。印度最大的私人資本投資公司沃伯格•平卡斯(Warburg Pincus)表示，公司把近三分之一的時(shí)間用來研究這一領(lǐng)域存在的機(jī)遇。而最近，德國資產(chǎn)管理公司(Deutsche Asset Management)則請人管理公司在印度的房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司亞太及中東地區(qū)負(fù)責(zé)人埃德沃德•彼得(Edouard Peter)說: “作為活躍在全球的大型房地產(chǎn)基金管理公司，我們希望積極地在印度房地產(chǎn)市場上籌集基金并進(jìn)行投資。”

　　這可不是件容易的事。“在印度做生意并不輕松。”GIC房地產(chǎn)公司(GIC Real Estate)總裁薛義華(Seek Ngee Huat)說。“要找到具有同樣長期目標(biāo)的合適合作伙伴很困難，因?yàn)榇蠖鄶?shù)公司都是小型家族企業(yè)。”GIC房地產(chǎn)公司隸屬于新加坡政府，它正計(jì)劃在未來兩年內(nèi)向印度房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)億美元。

　　利潤率已經(jīng)開始萎縮。“計(jì)劃中的房地產(chǎn)基金大多把年回報(bào)率定在25%至30%之間，但我懷疑它們當(dāng)中大多數(shù)能否超過20%。”孟買房地產(chǎn)顧問拉吉夫•巴蒂亞(Rajiv Bhatia)說。

　　為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)回報(bào)率，一些基金把目光集中在了二級(jí)城鎮(zhèn)和二級(jí)開發(fā)商身上。“許多投資者將在這里折騰得傾家蕩產(chǎn)，因?yàn)檫@個(gè)市場還不透明，而錯(cuò)誤選擇的合作伙伴能輕而易舉地將你置于死地。”孟買Kotak Mahindra房地產(chǎn)基金總經(jīng)理斯里尼瓦桑(S. Sriniwasan)說。此外，你還得和官僚主義和腐敗行為周旋。阿什溫•拉莫什(Ashwin Ramesh)經(jīng)營著一個(gè)名為Primary Real Estate Advisors的小型商店基金。他說，“眼下全印度正在開發(fā)的大型購物商場有200多家，預(yù)計(jì)其中只有10%能獲得成功。但是，每位開發(fā)商都覺得自己的商場將成為幸存者。”

　　(來源：《財(cái)富》 作者: Yassir A. Pitalwalla 譯者: 蕭艾)