中新網(wǎng)6月21日電 據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，受宏觀調(diào)控影響，近期通過招拍掛等方式在一級土地市場公開出讓的土地正在減少，甚至在部分地方絕跡。而在二級市場上，因資金受阻不得不“吐地”的開發(fā)項(xiàng)目卻很“豐富”。另一方面，上海各區(qū)縣被抵押的地塊近來出現(xiàn)驚人的增勢。
土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與抵押同步增長的背后，是開發(fā)商們面臨銀根緊縮與樓市調(diào)控的無奈。中小開發(fā)商可能因此被逐步淘汰出市場。
“因?yàn)閺你y行貸不到錢，‘吐地’的開發(fā)商越來越多了。”20日，上海一家土地中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者。他所說的“吐地”，是指開發(fā)商將手中的土地及項(xiàng)目資源在土地二級市場轉(zhuǎn)讓。
與此同時，上海土地抵押貸款項(xiàng)目開始飛速增多，這兩個月的數(shù)量翻了一番。業(yè)內(nèi)人士介紹，在土地二級市場，如果開發(fā)商不希望出售項(xiàng)目而需要貸款融資，就得通過銀行辦理土地抵押的委托貸款手續(xù)。
土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與抵押同步增長的背后，是開發(fā)商們面臨銀根緊縮與政策隱憂的無奈退讓。中小開發(fā)商可能因此被逐步淘汰出市場。
二級市場出現(xiàn)“吐地”潮
受宏觀調(diào)控影響，近期通過招拍掛等方式在一級土地市場公開出讓的土地正在減少，甚至在部分地方絕跡。因此，一些希望拿到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二級市場尋找投資目標(biāo)。令他們暗喜的是，受宏觀調(diào)控影響，因資金受阻不得不“吐地”的開發(fā)項(xiàng)目很“豐富”。
“雖然沒有量化的統(tǒng)計(jì)，但明顯感覺到供應(yīng)活躍，接手的下家卻變得更為謹(jǐn)慎。”一些土地中介人士介紹。
一個典型的案例來自一家房地產(chǎn)律師事務(wù)所。6月中旬的一天，一家國資開發(fā)企業(yè)欲在上海收購?fù)恋仨?xiàng)目的消息由一名律師通過郵件方式在事務(wù)所內(nèi)部傳開，僅一天時間，該律師郵箱里就收到了五份土地出讓信息，位置分別在上海奉賢、楊浦等區(qū)域，項(xiàng)目包括商用、住宅、低密度聯(lián)排別墅等眾多類型。
“因?yàn)槎壨恋厥袌龅幕钴S，房地產(chǎn)業(yè)律師等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)介入到項(xiàng)目介紹這一中介環(huán)節(jié)中。”上海一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。而根據(jù)這些中介人士的介紹，最近一輪開發(fā)項(xiàng)目的出讓熱潮多源于資金鏈吃緊和政策恐慌。
新政后難尋買家
商業(yè)銀行最近一次的信貸收緊信號是5月24日中國銀監(jiān)會主席劉明康的表態(tài)。劉明康稱，應(yīng)有效控制房地產(chǎn)放貸增長，嚴(yán)控貸款總量。隨后出臺的九部委“十五條意見”明確要求，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。銀行信貸收緊的信號進(jìn)一步明確。“盡管之前上海已經(jīng)執(zhí)行35%自有資金的貸款要求，但新政出臺后，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸審批還是更加嚴(yán)格了。”上海某銀行人士告訴記者。
貸不到錢的開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，而接手的買家卻顯得更為謹(jǐn)慎。上述中介人士稱，形成這一局面的原因有二：一是目前項(xiàng)目的交易金額已被抬至一定高度，對接盤人的資金要求更高，而海外資金入市仍有一定的要求，因此有實(shí)力的接盤方不多；另一方面，受新政影響，70%以上建小戶型的政策還沒有明確，面對不符合規(guī)劃的項(xiàng)目，買家比較謹(jǐn)慎。
土地抵押融資近兩月翻倍
與土地轉(zhuǎn)讓熱潮同時出現(xiàn)的是土地抵押潮的興起。
來自上海房屋土地資源管理局網(wǎng)站國有土地使用權(quán)抵押公示榜上的信息顯示，近兩個月以來，上海各區(qū)縣被抵押的地塊出現(xiàn)比較驚人的增勢：今年3、4月份，有20幅地塊入榜，但5月份至今，已有40幅地塊入榜，增幅100%。而去年8月至12月的4個月里，上海各區(qū)縣僅有16幅地塊入榜。
這也從一個方面反映出調(diào)控對開發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)。由于去年的宏觀調(diào)控中上海已有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售受阻、信貸吃緊。“國六條”之后，還沒有“喘過氣來”的開發(fā)商無疑壓力更大。加上房地產(chǎn)融資渠道的依然短缺，通過土地抵押等方式加大融資力度就變得更為普遍。
業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)中，拿地后先將土地抵押給銀行獲得貸款，以此作為啟動資金，等銷售回款后再償還欠款的開發(fā)模式，一直是許多企業(yè)完成資本原始積累的制勝法寶。但這次的抵押土地增加，主要是二級市場的交易需求。比如開發(fā)商想從其他企業(yè)獲得貸款融資，也需要將土地抵押，并通過銀行進(jìn)行委托貸款備案。
但是，上海的一些金融人士表示，這種高信貸開發(fā)模式隱含著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，缺乏自有資金的房地產(chǎn)商無法為債務(wù)清償提供合理保障，就轉(zhuǎn)化為由抵押權(quán)人(銀行等金融機(jī)構(gòu))來承擔(dān)理應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，要對此高度關(guān)注。(于兵兵 李和裕)
