北京市第二中級人民法院受理的物業糾紛案2005年突增至424件，比上年增長1倍；2006年截至昨日已受理案件370件。日前媒體報道：“物業費官司朱明瑛終審敗訴” 。

　　業主認為物業糾紛成因

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　　業主敗訴三種典型情形

　　案例:證明服務不周拒交物業費判決:仍須補交70%

　　馮女士因拖欠41個月物業費，被北京中億豪物業管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據，證明物業公司提供的物業管理服務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。二中法院根據權利義務對等原則，對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據實際違約情況確定為30%，馮女士須交41個月物業費的70%。案例:未簽合同拒交物業費

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　　判決:實際享受了服務仍應交費

　　張先生欠交17個月物業費，被所在小區物業公司告上法庭。張先生的抗辯理由是:這家物業公司接替以前的物業公司后，并未與自己重新簽訂物業管理合同，所以不應交納物業費。法院經審理認為，該物業公司雖未與張先生重新簽訂物業管理合同，但對張先生所居住的小區實際提供了物業管理服務，張先生也實際享用了該公司提供的物業管理服務，已形成事實上的物業管理關系，故張先生應向該物業公司交納全部物業費。案例:因物業公司未經業主大會討論而拒交物業費

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　　判決:新物業公司有托管協議并提供服務應交費

　　2006年5月26日，二中法院對朱女士上訴物業管理糾紛案做出終審判決:判令朱女士支付物業管理費22774.56元，駁回了物業公司要求朱女士給付滯納金的訴訟請求。

　　朱女士自2004年6月至2005年10月期間，未向小區物業公司交納物業費。她認為，該物業公司進駐小區，未經法定的業主大會討論及經2/3以上有投票權的業主同意，沒有進行物業管理企業的招投標；其與非法成立的物業管理委員會簽訂的協議是違法的。

　　法院經審理認為，物業管理委員會因與小區原物業管理企業發生矛盾，致

　　使原物業管理公司終止了對小區的物業管理工作，在這種情況下，具備物業管理企業資質的新物業公司根據與物業管理委員會簽訂的《臨時托管協議》及《關于臨時托管協議的補充說明》，而進駐朱女士居住的小區，并實際提供物業管理服務。作為小區業主之一的朱女士應支付相應的物業費。

　　業主維權方式單一　主要有4個誤區

　　物業服務合同糾紛大量涌進法院，折射出的主要問題是，業主維權意識不斷提高，但維權方式非常單一、消極，通常采用的方式就是拒交物業費，因而被物業公司紛紛告上法庭，由此導致的后果是未能維權，反而敗訴。業主維權存在主要誤區有4個:

　　誤區一:物業管理服務不到位就可以拒交物業管理費

　　物業管理企業向業主收取物業管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業主認為物業公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業服務合同約定的標準差距明顯時，根據北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》中的規定，業主可以要求減收物業服務費。但鑒于物業管理企業客觀上提供了一定的服務，業主拒交物業費的主張不能支持。

　　誤區二:小區物業管委會或業主委員會未按法定程序招聘物業管理企業，就有權拒交物業管理費

　　按照《物業管理條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物業管理委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業管理企業。但即使這種情況發生了，單個業主也不能以物業公司進入不合法為由，拒絕向給小區實際提供物業管理服務的物業管理企業交納物業費。因為由單個業主來否認物業管理企業與管委會或業委會訂立的物業服務合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態，假設之后召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業主大會最終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物業公司已提供的事實服務，交納相應的物業費。如果業主對物業公司的服務存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物業費的方式不妥。

　　誤區三:與物業管理公司未簽訂過物業服務合同，因此拒交物業費

　　根據《物業管理條例》規定，選聘物業管理企業是業主大會的職責之一，作為業主大會執行機構的業主委員會，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這份合同對小區內的全體業主均具有約束力，因此，物業管理企業進入小區提供物業管理服務，只要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物業服務合同即可，無需再與每位業主單獨訂立合同。

　　另外，即使物業管理企業與業主委員會或業主均未訂立服務合同，但物業管理企業提供了事實的物業服務，業主事實上接受了服務的，根據北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》中的規定，物業管理企業仍可以要求業主繳納相應的物業服務費用。

　　誤區四:對拆遷安置有意見就可拒交物業費

　　這批業主由平房搬進樓房，一些人對安置不滿意，而且還要自己掏腰包交物業費，他們從心理上抵制這筆費用，所以找借口拒交。二中院民二庭齊麗華庭長說，有些業主已經長期在物業公司“掛牌”拒絕交費，被多次告上法庭；有的已被強制執行過4次，但仍然堅持不交費，成了不交物業費的“釘子戶”。

　　警示物業服務滯后造成訴訟惡性循環

　　隨著業主維權意識增強，對物業公司的服務態度、項目、內容、水平開始有了更多的要求。而物業服務水平滯后，沒有真正實現由管理型向服務型的轉變；此外，許多物業管理企業將自己“服務者”的角色，認同為小區的“管理者”，凌駕于業主之上，想盡名目收取費用，遇到業主有不同意見就以停電、停水等相要挾，導致矛盾激化，也是物業糾紛增加的一個主要原因。

　　二中院民二庭齊麗華庭長介紹，很多物業公司頻頻來法院打官司，但業主拒交物業費的情況絲毫沒有因為訴訟而改變。這無疑已形成一種訴訟的惡性循環，不利于從根本上解決問題，緩解社會矛盾。物業公司預警，應轉變工作態度和方法，為業主提供好的服務，改善生活環境，提高服務水平。

　　提醒業主收集證據維權要用積極手段

　　對于九成案件業主敗訴的問題，齊庭長說，主要是因為業主已經和物業公司簽訂了物業服務合同，合同對具體的收費都有明確的規定。法院在判決此類案件時慎之又慎，因為一個案子判下來，影響的是整個小區物業和業主的利益。業主不交費，物業公司以降低服務質量相對抗，這樣只能形成惡性循環。

　　齊麗華庭長建議，業主們應積極收集、提供證據，才能在訴訟中要求減免物業費并處于有利的地位，比如上述案例一。業主們應舉出物業服務不達標、有瑕疵的地方，如有施工噪音、綠地上亂擺放東西、亂停車等都要保留錄音或者照片，這些瑕疵必須是明顯的，法院就能在判決中考慮。

　　解決物業糾紛，成立業主委員會是當務之急，由業委會來監督物業的工作、對物業費的收取標準等與物業公司進行協商，并代表業主們通過合理、合法途徑，為大家爭取應有的利益。 (來源：北京日報 作者：北京市第二中級人民法院　任愛民)