住房新政實(shí)施后，各方關(guān)注的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)。一些分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)無(wú)法下降。而另有學(xué)者擔(dān)心，國(guó)務(wù)院的住房新政只是平衡了輿論觀點(diǎn)，而沒(méi)有平衡各方利益，而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上升。
在我看來(lái)，目前輿論對(duì)國(guó)務(wù)院住房新政的很多分析都是片面的，觀察家們?cè)陉P(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí)，而忽略了新政的制度意義。
我在很多篇評(píng)論中都提到，包括“新六條”和“十五條”意見(jiàn)在內(nèi)的住房新政，其核心是強(qiáng)調(diào)供給政策，即通過(guò)制定住房規(guī)劃和改變住房供給結(jié)構(gòu)來(lái)滿足中低收入者的住房需求。換句話說(shuō)，新政的要義是滿足需求，其次是抑制房?jī)r(jià)。
無(wú)論將新政看作是新的住房制度的提出，還是將其看作為對(duì)原有政策的糾偏，新政的最大特點(diǎn)是將住房市場(chǎng)進(jìn)行了切割，即由原來(lái)的市場(chǎng)解決一切，轉(zhuǎn)變?yōu)檎褪袌?chǎng)同時(shí)發(fā)揮作用，也就是兩手抓，分別滿足不同的市場(chǎng)需求。因而，住房新政的意義在于，通過(guò)限制戶(hù)型和價(jià)格，通過(guò)規(guī)劃土地和建筑比例，通過(guò)政府看得見(jiàn)的手，實(shí)現(xiàn)人民的基本人權(quán)。同時(shí)，對(duì)于富人來(lái)說(shuō)，則可以繼續(xù)通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿足更高的居住要求。
住房新政，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的制度變遷的意義。
我以為，住房新政正是面對(duì)了各種利益沖突，出臺(tái)了一個(gè)滿足各方利益的妥協(xié)政策。如以住房規(guī)劃滿足普通人的需求，降低社會(huì)的不滿情緒；以嚴(yán)格控制對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款和提高首付比例，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，新政繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從而舒緩住房擁有者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌、淪為“負(fù)翁”的心理壓力。
事實(shí)上，新政在滿足人民群眾要求的同時(shí)，平衡了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益。這是一個(gè)妥協(xié)的方案，是一個(gè)平衡的方案。
那么由此疑問(wèn)而來(lái)，房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？
我的觀點(diǎn)是，短期內(nèi)不會(huì)下降，但中長(zhǎng)期必降無(wú)疑。
短期房?jī)r(jià)不會(huì)下降的原因是，新政著眼點(diǎn)不在打壓房?jī)r(jià)，而在于平息民怨。在這個(gè)一而貫之的調(diào)控思路下，調(diào)控政策的衍生物就是，房地產(chǎn)調(diào)控帶有一個(gè)“政策底”，也就是我多次強(qiáng)調(diào)的，所謂“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的政策結(jié)果就是，房?jī)r(jià)不會(huì)跌破當(dāng)前的價(jià)格，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為穩(wěn)定就是不漲而已。
不過(guò)，此次推出的住房新政將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求基礎(chǔ)，即原來(lái)一并在同一個(gè)市場(chǎng)中尋求住房的消費(fèi)者，將被新政劃分到兩個(gè)分割的市場(chǎng)，即如果你要滿足最低住房需求，可以到“規(guī)劃的市場(chǎng)”，如果你要改善住房需求，購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型和別墅，則要到“自由的市場(chǎng)”。市場(chǎng)分割也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)有意思的結(jié)果，自住者和投資者被市場(chǎng)進(jìn)行了區(qū)分。
一旦“規(guī)劃的市場(chǎng)”保證了居民的基本需求，那么中央政府對(duì)“自由的市場(chǎng)”的住房的價(jià)格關(guān)注度就要下降，因?yàn)檫@部分市場(chǎng)的價(jià)格變化不會(huì)影響到社會(huì)安定，溫總理此時(shí)考慮的只是如何避免泡沫破裂對(duì)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響了。
從另一個(gè)角度理解，新政將住房的政治問(wèn)題與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題區(qū)分開(kāi)了。
而導(dǎo)致中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)下跌的因素是多方面的。
一個(gè)是供給的增長(zhǎng)。住房規(guī)劃的結(jié)果在一年后發(fā)生效力，市場(chǎng)住房供給會(huì)顯著增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤積的住房也會(huì)逐漸放量進(jìn)入市場(chǎng)。
一個(gè)是需求的分化。自住者會(huì)等待規(guī)劃房，進(jìn)而減少原有的市場(chǎng)需求，投機(jī)活動(dòng)無(wú)法裹挾一般性住房需求。
一個(gè)是資金因素。在人民幣匯率改革進(jìn)展到一定程度，在國(guó)際游資變現(xiàn)發(fā)生后，市場(chǎng)中的流動(dòng)性泛濫局面會(huì)緩解，資產(chǎn)價(jià)格膨脹速度得到抑制。如果你關(guān)心國(guó)際問(wèn)題，會(huì)發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生這樣的情況。
如果從一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)期看，人口數(shù)量變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。即若干年后，中國(guó)的計(jì)劃生育政策的效力會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。那時(shí)，中國(guó)的人口規(guī)模將到達(dá)拐點(diǎn)，人口死亡率會(huì)大于出生率，人口逐漸減少。
所謂有教授稱(chēng)的“按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，房?jī)r(jià)的常態(tài)是漲”的觀點(diǎn)，或許屬于信口開(kāi)河，或許是基本不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，其常態(tài)就是信口開(kāi)河。
住房新政實(shí)施后，大家應(yīng)該關(guān)注如何落實(shí)住房規(guī)劃和避免規(guī)劃住房的尋租行為。同時(shí)制定相關(guān)規(guī)則，在保證規(guī)劃住房具有流動(dòng)性的同時(shí)，合理分配其價(jià)值升值的利益歸屬。
至于一般性的房?jī)r(jià)波動(dòng)，實(shí)際成為資產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格信號(hào)，成為房地產(chǎn)投資及投機(jī)活動(dòng)的游戲符號(hào)，成為資產(chǎn)泡沫最終破裂的風(fēng)向標(biāo)。
“自由的市場(chǎng)”將演化成富人炒房的游樂(lè)場(chǎng)，富人的財(cái)富在此進(jìn)行重新分配，政府樂(lè)觀其成，只要你不給金融體系帶來(lái)麻煩。
誰(shuí)會(huì)再在乎房?jī)r(jià)漲落？話又說(shuō)回來(lái)，世界上哪有只漲不跌的房?jī)r(jià)？！
（來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉）
