中新網5月26日電 據《國際金融報》報道，在房貸余額連續出現下降后，為了爭搶有限的市場資源，上海各銀行紛紛推出“創新”品種以吸引客戶。監管當局發現，在它們推行各項手段以使樓市降溫之外，卻意外地“收獲”了來自銀行方面的“積極回應”。

　　供求逆轉 個人房貸10個月遞減

　　央行上海總部最新發布的2006年4月份信貸運行報告則顯示，截止到4月份，上海市個人住房貸款已連續10個月遞減。

　　“在各項指標已經基本符合發行上市要求的情況下，如果房地產市場的波動嚴重影響到銀行的不良貸款率和盈利能力，無疑將為他們的海外上市增加風險。”某大型國有商業銀行內部人士擔心，“房貸的異常波動將會影響投資者對銀行的盈利預期和投資信心，從而影響他們順利上市。”

　　監管層對此亦持審慎態度。在2月份滬上中資銀行個人住房貸款大幅減少36億元，創下了自去年7月以來最高記錄后。央行上海總部認為，這對金融機構貸款結構調整較為不利，并稱“目前上海的各商業銀行正根據上級行下達的2006年信貸任務，適時調整信貸計劃和策略，加大個人金融零售業務營銷力度”。

　　花樣翻新 供樓人弄不明白

　　市場寒流之下，上海銀行業一度堅守的“君子協定”先行失守，即第一套房最高貸七成，可實行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基礎上提高首付比例，實行6.12%的基準利率；二手房也要相應提高受付比例。

　　神州房產公司市場總監孟軍透露：“去年五六兩個月，銀行對公司上報的貸款申請通過率一下跌落到10%，90%的單子銀行都不會批。可以通過的則是一些只要求貸款四成或五成的，或者是房屋價值比市場價低的房子，以及申請人沒有債務、個人資質優秀的申請項目。 但在7月份后，貸款通過率則大大提高，超過70%，8月通過率甚至達到85%以上。”不知是否是巧合，恰巧是從去年7月起，上海房貸首次出現負增長。

　　協議一經突破，即呈迅速蔓延之勢，不過，相當耐人尋味的是，在記者曾經進行的采訪活動中，各家商業銀行近乎一致對“房貸松動”的說法矢口否認。

　　這在整個房地產調控的大基調下是可以理解的，另外，僅憑利率、成數等方面的優惠，很容易因相互間的同質競爭而消抵。于是，長期被忽視的產品創新在政策和市場的雙重壓力下逼了出來。初步估算，僅在還貸方式上，上海市場上就有近10種類型：

　　去年下半年，交行上海分行推出新的兩種房貸還款方式：等額遞增還款和等額遞減還款，從而使原來的僅有等額本金還款和等額本息還款的房貸還款方式增加到4種。

　　去年年底，工行上海市分行針對個人房貸客戶開展循環授信業務。該行規定，以房產抵押方式，貸款金額20萬元以上、正常還貸2年以上，且無惡意違約記錄的客戶，可以獲得最高200萬元個人貸款授信。其利率與一般5年內商業貸款基準利率相同，優質客戶可享受9折優惠。

　　緊隨其后，光大銀行在1月13日首推一手住房固定利率房貸業務，后又連續推出二手住房及商業用房固定利率房貸業務。其3年、5年以及10年期產品，利率分別為5.85%、5.94%、6.18%。3月底，該行又推出浮動利率與固定利率可互相轉換業務。

　　其他銀行亦不甘落后。深圳發展銀行在上海推“雙周供”個人按揭業務，上海銀行緊接著推出“個人房貸寬限期”還貸方式，而后，中國銀行上海市分行快速對外宣告推出“直客式房貸”的新型業務。很快，建設銀行上海市分行也加入此列，宣傳“個貸通”個人信貸系列產品，其方式類似循環貸款。民生銀行則推出了“無障礙提前還款”，客戶可以隨時向銀行提出提前還款申請。此外，還有銀行新推出“貸活兩便”，那些既想提前還貸減少利息支出，又怕失去其他投資機會的房貸客戶，只要將其月供扣款賬戶申請為“房貸理財賬戶”，當存款余額超過一定金額以上的部分將被視作提前還貸。

　　另據了解，深發展上海分行已經就“單周供”的市場需求進行調查，將視情況進行開發。而國外流行的相當于“日供”的房貸按揭方式，也被業界人士認為在中國同樣具有可操作性。

　　潛在風險不容忽視

　　上海激烈的房貸爭奪戰迅速引起監管層關注。5月18日，上海銀監局下發《上海銀監局規范房地產信貸業務創新與競爭秩序》，直指產品創新風險不容忽視。

　　“我們在對各家銀行房貸新品種的調研中發現，其潛在風險不容忽視。”上海銀監局有關人士說，“比較嚴重的是，現在個別銀行上海分行的房貸新業務，并沒有經過總行授權，也未經過監管部門審批或報備，就開始操作。”該人士還指出，個人房貸產品創新引發了個人住房貸款業務的激烈競爭，給內控管理和風險控制帶來了新的挑戰。

　　市場方面也頗有微詞。麥格理管理咨詢(上海)有限公司客服部經理黃蕾表示，“不要說普通消費者了，連專業的中介公司或貸款服務機構都沒辦法完全掌握清楚。”“有時候送去審批的單子是符合這家銀行規則的，但具體執行的支行卻認為該審貸者的資質、信用或者貸款額度有風險，會將單子退回來。這對于服務機構而言，通常會形成時間和金錢上的損失。”

　　但是總體說來，對于當前出現的房貸差異化競爭趨向，普遍持有的還是歡迎態度。如針對前期固定利率房貸“叫好不叫座”的現象，社科院金融所研究員易憲容堅持認為，“在面對未來國內外經濟不確定的情況下，商業銀行的個人住房按揭貸款固定利率肯定會大行其道。” 他還表示，商業銀行提供多元化的住房信貸產品，不僅滿足消費者規避利率風險的需要，而且符合銀行商業化的大趨勢，對于提高銀行產品風險定價能力十分重要。

　　除此之外，一位銀行業內人士多少道出了心里的想法。他表示：“商業銀行除了積極配合宏觀調控外，獲取商業利潤畢竟是其長期持續競爭力的根本，尤其是在不少商業銀行改制上市之后，對股東負責是其一個不可違背的責任。”

　　而對于目前明顯出現的一些令人不安的兆頭，安家集團高級副總裁劉毅的分析顯得較為中肯。他認為，從固定模式中脫離出來的銀行開始具備了差異化意識，這本身對于金融市場而言是走向成熟的前兆。但由于發展速度太快，銀行的發展和它固有的一系列做法仍然停留在以前的狀態，對于如何走向商業化并沒有充足的準備。“因此，這只能是一個等待其發展完善、真正市場化的階段。”(衛容之）