中新網(wǎng)5月19日電 2006年5月17日，對(duì)于中國房地產(chǎn)業(yè)來說又是一個(gè)有紀(jì)念性的日子。“國六條”在短短一天里街知巷議，震動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，18日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從開發(fā)商到二手房中介，從地方銀行到普通市民，只要是與這一條產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)，都處在緊張的關(guān)注與等待中，樓市多空的博弈再度白熱化。
開發(fā)商：觸及房地產(chǎn)業(yè)深層
地產(chǎn)商的消息總是相當(dāng)靈通。“我們?cè)?、4月份就從北京得到消息，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)政策出臺(tái)時(shí)間不會(huì)晚于5月底。”18日，上海某知名房地產(chǎn)公司老總告訴記者。據(jù)他介紹，建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部都已經(jīng)動(dòng)作在先，具體的調(diào)控措施可能已放在了各部門領(lǐng)導(dǎo)的辦公桌上。而令他緊張的是，這次調(diào)控的重點(diǎn)也許不在銷售終端，而在開發(fā)上游。
和上次主要調(diào)控房價(jià)的調(diào)控目的不同，此次“國六條” 顯然是力圖觸及房地產(chǎn)行業(yè)深層，內(nèi)容涉及土地供給、住房保障、稅收管理和信貸調(diào)控多個(gè)方向。“其中最有可能的重點(diǎn)，也是最能產(chǎn)生效果的環(huán)節(jié)將是保障類住房產(chǎn)品的增加和對(duì)供地情況的整治。”上述地產(chǎn)商稱。
以往開發(fā)商在土地使用方面鉆了不少空子，比如長期擱置土地，等待升值；變更土地用途，將工業(yè)用地改為住宅用地等。雖然說擱置兩年以上不開發(fā)就會(huì)面臨收地，但是能夠切實(shí)執(zhí)行這一政策的項(xiàng)目卻少之又少。據(jù)了解，某西部中心城市去年一年共收回僅僅土地56畝。“我們這300多畝土地即便造成了擱置，也不會(huì)輕易收回。”該市某開發(fā)商此前對(duì)記者表示。
如果加大整治力度，無疑會(huì)對(duì)這些違規(guī)開發(fā)商造成巨大損失。但是另一方面，調(diào)控給對(duì)于長遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)提供了舞臺(tái)。“我不認(rèn)為高利潤就是開發(fā)商的福氣。”蘇州南都建屋有限公司副總經(jīng)理曹建南稱，過去拿到地就有錢賺，利潤動(dòng)輒高達(dá)30%-40%的情況太不正常，“真正的福氣在于努力在公正公平、持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)中發(fā)展。”
與此同時(shí)，讓開發(fā)商擔(dān)心的另一個(gè)局面是如果加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，勢(shì)必影響商品房的消費(fèi)需求；如果政府要求開發(fā)商建更多的限價(jià)商品房，微厚的利潤將令開發(fā)商進(jìn)退兩難。“畢竟開發(fā)商的第一目標(biāo)是賺錢，然后交稅。”曹建南稱。
中介：二手房成交量可能增加
“我相信此次政策對(duì)剛性自住客和中長期投資客而言不會(huì)有太大影響。因此政策的出臺(tái)將更有利于市場(chǎng)健康理性的發(fā)展。”中原地產(chǎn)(上海)副總經(jīng)理陳宇玨表示。
雖然具體的調(diào)控措施并未出臺(tái)，但是個(gè)人購房貸款的首付比例可能提高已經(jīng)被市場(chǎng)廣泛提及。“其實(shí)目前很多購房者只要資金實(shí)力較強(qiáng)，都會(huì)采用多付首付的辦法。影響最大的可能是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的一小部分人。”中原地產(chǎn)人士認(rèn)為。
而經(jīng)歷了去年的宏觀調(diào)控后，上海大部分投資客已經(jīng)撤市，自住型消費(fèi)占比超過90%。“如果這次政策仍支持自住，起碼上海二手房交易不會(huì)有大的變化。”上海信義房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為。
另外，中原地產(chǎn)副總經(jīng)理邱德章稱，強(qiáng)化稅收、信貸和土地調(diào)控都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商成本增加，利潤減少。而開發(fā)資金一旦遭遇瓶頸，將導(dǎo)致一些小型開發(fā)商轉(zhuǎn)而投資其它產(chǎn)業(yè)，從而一手房的總量會(huì)減少。“我們預(yù)計(jì)這種局面將為二手房市場(chǎng)帶來更大交易空間。”邱德章表示。因?yàn)橐皇址靠偭繙p少將導(dǎo)致自住客轉(zhuǎn)而選擇二手房。
地方銀行：央行會(huì)考慮我們的處境
“如果將購房貸款的最低首付比例提高到4成，再縮短貸款年限，銀行將有大批個(gè)貸業(yè)務(wù)縮水，有些銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)甚至?xí)䴗p少50%左右。”昨天，民生銀行上海分行某業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。
通過調(diào)整貸款成數(shù)和貸款年限，達(dá)到調(diào)控樓市的目的，這一信號(hào)早在5月初就已經(jīng)傳出。雖然央行已于近日否認(rèn)了五成首付的說法，但“國六條”出臺(tái)后，市場(chǎng)還是第一個(gè)想到了此前的風(fēng)吹草動(dòng)。而中國銀行上海分行某高層認(rèn)為，調(diào)高首付比例、縮短貸款年限的做法并不可能抑制高端客戶的購房行為，只會(huì)對(duì)中低收入的大眾客戶帶來影響。而這一結(jié)果可能與此前的“支持自住”的宏觀調(diào)控目標(biāo)背離。“畢竟，依賴貸款的更多是普通購房者。”
對(duì)于具體措施的出臺(tái)過程，上海某金融人士介紹，國務(wù)院框架性意見公布后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，各地方銀行會(huì)將調(diào)控措施的意見上報(bào)到央行。“而以央行逐漸務(wù)實(shí)靈活的工作風(fēng)格看，業(yè)務(wù)一線的反映會(huì)受到重視。畢竟好的政策都不會(huì)是一刀切的。”該人士稱，樓市對(duì)于不同發(fā)展?fàn)顟B(tài)的城市將有不同的做法。
“即便央行有新政推出，也會(huì)給地方銀行留出自主調(diào)節(jié)的空間。”該位民生銀行經(jīng)理介紹，“此前有報(bào)道銀行系統(tǒng)今年放資放快，稱央行應(yīng)該對(duì)此有所控制。但大部分資金放給了基礎(chǔ)設(shè)施而不是房地產(chǎn)，每個(gè)區(qū)域的放貸速度也不相同，這些現(xiàn)實(shí)情況央行在做調(diào)控決策時(shí)都會(huì)考慮。”
購房者：投資房產(chǎn)已無利可圖
“股市這么好，樓市這么鬧，我現(xiàn)在根本不再想投資房產(chǎn)的事了。”上海一投資客徐先生告訴記者。他并不認(rèn)為樓市的調(diào)控政策會(huì)對(duì)價(jià)格造成過大的打壓，但認(rèn)為目前已經(jīng)高位運(yùn)行的房價(jià)，對(duì)于投資者來說基本無利可圖。
而另一位剛剛在北京買房的劉先生表示，他擔(dān)心的是新政出臺(tái)后，開發(fā)商可能因銷售受阻而資金緊缺，這種情況下，要么樓盤不能及時(shí)完工交房，要么開發(fā)商通過降價(jià)的方式銷售后續(xù)開盤的房子，如果房子大幅貶值，劉先生稱可能會(huì)考慮退房。
“一旦造成大量退房糾紛，這種社會(huì)問題是最難解決的。”滬上一位知名房地產(chǎn)律師認(rèn)為，“因此，調(diào)控需要掌握分寸，以避免得不償失。”(薛明)
