從2003年起，全國就開始了對房地產市場是否過熱的爭議。在經歷了3年的爭議后，我們對中國房地產市場中的各種斷論經過謹慎分析，認為應為最大多數的購房者提供清晰的八大認知。

　　一：貨幣供應量長期 過度增長引發房價上漲

　　近6年來，我國的貨幣供應量(M2)迅速增長，由1999年末的117638億元上漲到2005年末的298755億元，年均增長率達16.83%。當年廣義貨幣增量與當年GDP之比也保持在1.5以上，這意味著市場中有大量脫離實體經濟發展的貨幣。

　　同時，我國的投資渠道狹窄，證券投資回報率并不高。因此，我們認為，長期的貨幣供應量迅速增長是引發房價上漲的主要原因之一。

　　二：外資涌入推高房價

　　人民幣匯率升值的預期引起外商投資企業在我國境內投資的增加，尤其增加人民幣利潤的再投資短期內會減少外商投資企業投資利潤匯回母國的外匯流出量。在預期人民幣升值和當前美元已大幅度貶值的情況下,國際著名投行和開發商紛紛搶灘中國，大量資本炒高了中國房價。

　　三：某些地方政府人為扭曲市場

　　以市場化為導向的住房制度改革，并不意味著政府無所作為。參照國外的經驗，政府對房地產市場的適當介入是必須的，但是這種介入須立足于市場規律，以尊重市場為出發點。而一些地方政府卻在人為地扭曲市場。

　　四：房價“穩定” 不意味著“下跌”

　　房價“穩定”意味著房價的變動反映了當年和之前經濟發展狀況，而且其反映的經濟發展應該是長時期的，而不是短期的。我們認為，應該是以一段時間內房價上漲幅度來判斷房價是否“穩定”。例如以5年為一個時段等。

　　五：購房者消費能力需提高

　　宏觀調控不是簡單等同于打壓房價，是為了讓房地產不“帶病”發展。客觀上要提高居民的消費能力，要盤活存量資產。房地產市場的發育程度，不僅是以增量房地產來衡量，更重要的是看存量房地產的流通情況。上海等地的實踐經驗表明，全面開放住房市場，允許已購公房上市交易，可以引導潛在的住房需求盡快轉化為有效需求。

　　六：房地產業已成重稅行業

　　有人根據目前西方國家的不動產稅占地方財政收入的一半以上，而我國房地產稅僅占全部稅收收入2.36%，占地方財政收入的比重僅為8.12%，而草率推斷出我國房地產稅負輕的結論。但實際上，除了這些稅外，各地方政府還征收大量、名目繁多的費用。粗算一下，目前國內住宅成本構成中，建筑成本占30%出頭，地價、稅費及開發商利潤占近70%。如果按照目前開發商平均利潤率15%計算，那么剔除這部分后，房價構成中稅負比重遠超過50%。可以說我國的房地產稅是重稅。

　　七：房地產調控 應當因地制宜

　　我國各地經濟發展狀況不同，各省市應該根據當地經濟發展具體情況而對房地產市場進行調控。另外，宏觀調控還是一個長期的過程。在前期，市場發育不完善，制度建設有待加強，宏觀調控主要是救急，抑制房價過猛增長，政府主要使用行政手段直接干預，以期迅速取得成效；而在后期，宏觀調控主要目的則是完善市場制度，促進房地產健康、穩定發展。

　　八：市場誤導危害嚴重

　　宏觀調控的根本目的是發展，是讓房地產業及時清除隱患，更加健康發展而非帶傷運行。對于一些概念，尤其是所謂國際經驗絕對不能夠盲目地生搬硬套，例如房價收入比、租售比、20%的投資警戒線等等。這些形而上學的觀點通過所謂專家反映出來，對市場的誤導更為嚴重。　

　　(來源：上海證券報 作者：華偉 復旦大學房地產研究中心；艾華 復旦大學金融研究院 柯鵬 整理 本文僅代表作者個人觀點)