中新網5月10日電 據《每日經濟新聞》報道，戴德梁行新近發布的第一季度上海物業市場研究報告指出，2006年第一季度，受春節淡季影響，上海高檔住宅物業市場中多數項目的入住率較上季度都有一定的下滑，租金指數亦同步微幅下調。而同期高端別墅市場租金卻較去年底逆勢上漲2.2%。戴德梁行分析師認為，今年上海市租賃市場總體運行將繼續看好，預計2006年全市高端物業的租賃市場仍將保持較高水平。

　　自2005年宏觀調控政策不斷出臺，尤其是5月全額征收營業稅政策出臺，上海樓市表現為交易萎縮、房價回調，2006年一季度住宅售價指數繼續下滑，價格經過四個季度回調到合理可接受價位，使得眾多持幣觀望的自住購房者在新年之后開始行動。2006年3月住宅需求市場有所回暖。

　　2006年一季度高檔租賃物業新增供應較少，高檔公寓在本季度無新增供應，服務公寓和別墅市場新增供應寥寥。

　　長期以來，上海租賃別墅供應市場一直跟不上需求的增長，致使別墅市場長期保持著較高的入住率，即使在市場較淡的一季度，其入住率也基本穩保不下。受強勁需求的支撐，本季度別墅市場租金較上季度增加了2.2%。

　　選擇別墅的多為有孩子的大家庭客戶，客戶在租賃別墅時更多考慮的是附近是否有國際學校，那些有國際學校的區域如浦東、長寧等區因此而受益，需求旺盛致使租金高漲不下。

　　服務公寓租賃市場受春節影響，租金和入住率都有一定下滑，但下滑幅度較小。

　　租賃服務公寓的更多為單身客，客戶多選擇離公司近且周邊商業環境成熟區域的物業。上海主要商務區分布在長寧的虹橋商務區、盧灣的淮海商務區、靜安的南京路商務區、浦東的陸家嘴商務區、徐匯的徐家匯商務區。在這五大商務區內，浦東因商業配套匱乏致使該區域的服務公寓需求市場小于其他區域，租金受此影響也比其他區域低。徐家匯雖然是幾個區內商務辦公供應量最小的區域，但憑借其豐富多樣的商業配套，受到眾多客戶青睞，該區域今年一季度投入市場的港匯花園服務公寓，一房、二房入住率達到滿租，目前僅剩少量三房可租。

　　而高檔公寓的租金和入住率本季度有較大幅度下滑，下滑幅度較上季度均超過4個百分點。

　　租賃高檔公寓的客戶比較多元化，單身、夫妻、家庭均有。浦東陸家嘴和金橋碧云社區、長寧區、新天地板塊是近幾年高檔公寓主要供應區，受供應的影響，客戶在選擇租賃區域時也以這幾個區域為主。

　　戴德梁行分析報告指出，從未來供應看，浦東、長寧、新天地板塊仍將是高檔公寓供應的主要區域；預計2006年下半年，將有大量服務公寓上市，總供應量預計將達到1000多套。從未來需求看，上海境外公司云集，傳統的剛性租房需求一直居高不下，雖然一季度受假期影響各物業需求略有變化，但隨著3月-6月國際國內商務活動頻繁時期到來，需求市場會快速回暖。

　　戴德梁行分析師認為，今年上海市租賃市場總體運行將繼續看好，預計2006年全市高端物業的租賃市場仍將保持較高水平。（王舒）