中新網5月8日電  據《經濟參考報》報道，在普通消費者日益覺得商品房價格難以接受的同時，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個人住房消費與社會總消費之比達到1：5。通過有關數據的對比，業內專家日前就中國房地產持續過熱、消費扭曲的狀況再次提出警告。

　　比例——1.42萬億元/8.32萬億元

　　盡管在國家加大房地產市場調控力度的態勢下，部分地區出現消費者持幣觀望現象，但2005年中國的房地產市場依舊火熱。建設部專家謝家瑾日前透露，中國居民住房消費持續擴大，2005年僅個人購買商品住房消費就達1.42萬億元。

　　與此同時，不久前發布的2005年中國國民經濟和社會發展公報顯示，全國全年社會消費品零售總額為6.72萬億元。在該年份，中國城鎮居民人均可支配收入10493元，人口56212萬人，農村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬人，由此得出的全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。

　　將居民住房消費與社會總消費進行比較，比例達到1：5；與全國居民可支配收入總額比較，比例達到17.07%。"這個比例在意料之中但也是驚人的。"記者采訪的不少專家表示。

　　就在房地產市場消費持續高漲的同時，北京師范大學金融研究中心不久前發布的《中國房地產金融安全評估報告》，卻根據東部地區商品房均價得出70%城市居民沒有購買新房能力的結論。而網上，一個抱怨房價高漲的新名詞--"房奴"也日漸流行。

　　"購買力與現實消費之間的悖論表明，中國目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費，房價的持續、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個人經濟能力的恐慌性跟風，這是典型的'羊群效應'。這將給個人和銀行帶來巨大的隱患。"上海房地產界獨立評論人顧海波說。

　　扭曲——三大需求支撐熱潮

　　70%城市居民沒有購買新房能力，房地產消費為何依舊高漲？有關專家分析認為，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求、被動性需求和"被驅使的改善性需求"。

　　"社會財富投資渠道相對匱乏是造成國內住房消費高漲的一個重要原因。"申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新說。房地產不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動力等要素。在近幾年股市、債市投資回報率難以讓人滿意的情勢下，作為代表一籃子要素的組合投資品，房地產必然會成為社會投資關注的焦點。

　　"中國人口的基數很大，雖然貧富有異，但少數人買房就能構成需求。"復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也認同投資性需求對中國住房消費的影響。目前，中國部分地區住房銷售額已經接近甚至超過當地居民當年可支配收入總量。統計公報顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當年上海的商品房銷售額則達到了2163.3億元。

　　在投資性需求之外，城市化加速引發的大規模被動性需求增量是導致住房消費居高不下的另外一個因素。申銀萬國證券研究所提供的數據顯示，在經歷了1999年低潮后，中國城市建設從2001年開始重新提速。城市基礎設施投資的年增速在2005年達到27%。"與城市化進程的迅速展開相適應，中國每年的拆遷量非常驚人。2006年，上海世博會建設動遷1.8萬戶居民，軌道交通前期建設動遷1.3萬戶居民，3月份該地樓市的'回暖'就與此有關。"顧海波說。而日前發布的《2006年房地產藍皮書》認為，"一些地方片面強調經營城市、盲目大拆大建"對住房消費有著重要影響。

　　此外，改善性需求也對住房消費形成了巨大推動。"中國人歷來強調有恒產才有恒心，希望自己擁有住房的觀念根深蒂固。中低收入人群通過按揭貸款等形式購買'高價房'，透支了家庭消費，嚴重影響了生活質量。"尹伯成說。他認為在房地產市場普漲的形勢下，中國居民的改善性需求被房市追漲風氣所"驅使"，在一定程度上也是扭曲的。

　　泡沫——投資性需求必須大力抑制

　　過熱的消費造成了房價的迅速飆升。《2006年房地產藍皮書》稱，2000年至2005年全國商品房均價平均增長5.9%。雖然房價持續上漲的原因還涉及各類要素價格普漲、人民幣升值等，但無疑，投資性需求、被動性需求以及改善性需求的高位運行是造成房價難以平抑、部分城市房產泡沫難以擠除的重要原因。

　　2006年第一季度，中國70個大中城市房價同比上漲5.5%，部分城市的房地產泡沫繼續在積累。

　　如何擠除房地產市場的泡沫？記者采訪的專家不約而同地強調：改變住宅供應結構，增加中小戶型、中低價位住房供應比重，滿足被動性、改善性需求，與此同時，要加大力度抑制投資性購房。

　　尹伯成認為，應對投資性購房出臺貸款限制政策，分類開征物業稅，同時控制海外投機資金流入。南京審計學院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎上增加供給，必須抑制需求。國家應在第一套住房免稅的基礎上，對第二套、第三套住房實行累進征收房產稅。

　　顧海波提出，由于缺乏實施細則，國家去年以來實施的一系列樓市調控政策在地方和相關方面沒有得到很好落實。"部分地方政府、銀行、開發商不愿意看到樓市的理性回歸，管住地根、管住銀根的調控政策在部分地區屢遭突破。這對消費心理造成了重大影響，也加大了國家宏觀調控的難度，必須引起方方面面的高度重視。"顧海波說。

　　調控——需警惕"五高"

　　在南京進行的江蘇首屆住宅產業博覽會上，中國房地產協會會長宋春華表示，"十五"期間中國房地產行業稅收增幅很快，但目前的行業運行質量不高，大而不強，樓市宏觀調控要特別注意"五高"問題。

　　宋春華說，第一高是高檔房�，F在全國積壓的房地產面積已超過500萬平方米，高檔房占多數；第二高是高價位。個別地區出現了房價不正常過快上漲。第三高是高空置率。他認為，用現行統計方法計算的"空置率"并不準確，統計數據明顯偏小�，F在的計算方法是，沒有出售、出租的房子才算空置。而許多住宅被投資商買去了，沒有住人，卻并未納入統計。投資者的房子將會伺機進入樓市，可能帶來不小的沖擊，對高空置率絕不能掉以輕心。第四高是高自有率。很多發達國家住房自有率一般是在50%至70%之間，而中國高達80%。第五高是高風險。如果取消預售房制度，公開開發商的成本，或提高購房貸款的首付標準，都可能對樓市帶來巨大的風險。（蔡國兆 彭勇 鄧華寧）