中新網(wǎng)4月24日電 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，在2006年供地計(jì)劃公布后兩周，北京終于迎來了今年的第一個(gè)供地高峰。4月17日、18日公開拍賣的成壽寺地塊和冷泉地塊雖然沒有創(chuàng)下新的價(jià)格紀(jì)錄，但3.41億元和11.5億元的成交價(jià)格還是令業(yè)界慨嘆地價(jià)的不斷上漲。
地產(chǎn)商之所以敢于繼續(xù)高價(jià)拿地，乃是對于市場銷售前景有著樂觀的判斷。此前，北京市一季度平均房價(jià)漲幅已經(jīng)高達(dá)17.3%，盡管房價(jià)高企，但住宅項(xiàng)目整體仍是“供不應(yīng)求”。這樣的情況，在往年通常被看做是銷售淡季的一季度，十分罕見。
面對住宅市場的整體熱銷，探討房價(jià)的漲跌沒有意義。關(guān)鍵是，誰在釋放如此巨大的需求？
區(qū)域外新增需求
作為融科·橄欖城的總經(jīng)理，鄭志剛面前的首要任務(wù)是給這個(gè)樓盤的二期定價(jià)。2005年，位于望京的融科·橄欖城正式開盤，一年之內(nèi)，均價(jià)已經(jīng)從開盤時(shí)的6800 元/平方米漲到了目前的7300元/平方米，而這個(gè)樓盤的二期，將從5月1日以后正式開始預(yù)售。
在梳理二期意向性客戶時(shí)，鄭志剛和他的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)了新的變化：來自中關(guān)村地區(qū)的需求明顯增多。其次是東直門地區(qū)，而在一期的總銷售量中，望京本地區(qū)及其周邊地區(qū)的客戶占到85%以上。雖然大規(guī)模提價(jià)并不在鄭志剛的思路中，但在這些新增區(qū)域外需求的保障下，7500元/平方米以上可能并不是一個(gè)意外的數(shù)字。
這種客源需求呈現(xiàn)的變化，在寶星國際、國風(fēng)北京的二期、三期中也有不同程度的體現(xiàn)。“剛剛修通的機(jī)場高速路聯(lián)絡(luò)線，使從東直門到望京的車程縮短到了15分鐘，便利程度大為提高。因此，有不少在東直門區(qū)域的客戶開始進(jìn)入望京，增加了需求。” 鄭志剛說。至于來自中關(guān)村的需求，他認(rèn)為是陸續(xù)遷入望京產(chǎn)業(yè)園的高科技企業(yè)的吸引所致。
與望京地區(qū)的樓盤有同樣感受的還有位于南三環(huán)的萬年花城。這個(gè)樓盤的前三期已經(jīng)售罄。在兩年的時(shí)間中，價(jià)格也從4000元/平方米上漲到了三期結(jié)束時(shí)的6500元/平方米上下。而同樣將在“五一”之后開始銷售的四期，定價(jià)可能在6900元/平方米上下，“四期開盤價(jià)格不會超過7200元/平方米。”一位內(nèi)部人士告訴記者。
據(jù)了解，位于南三環(huán)的萬年花城，其前三期的客戶需求基本在南城地區(qū)，而從四期登記的意向性客戶需求的情況看，來自京西地區(qū)以及傳統(tǒng)城區(qū)的客戶明顯增加，大概可以占到10%~15%。萬年花城方面分析，這與規(guī)劃中南北貫穿的地鐵9號線有很大關(guān)系，這條地鐵線路無疑降低了南三環(huán)與海淀等區(qū)域的時(shí)間距離。
記者了解到，上述客源需求的變化，在廣渠門等原來區(qū)域性需求體現(xiàn)較為明顯的地區(qū)也不同程度存在。“一般意義上說，區(qū)域內(nèi)的需求是相對平穩(wěn)的，在一定程度上會保證價(jià)格的穩(wěn)定。”戴德梁行董事岳峰鋼向記者分析，在他看來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在一定程度上打破了區(qū)域市場之間的間隔，使區(qū)域內(nèi)購買力增加，導(dǎo)致價(jià)格上漲。
按照岳峰鋼的邏輯，幾個(gè)區(qū)域住宅價(jià)格的上揚(yáng)就足以拉動北京整體房價(jià)的上漲，從而提高預(yù)期。在“追漲”的心態(tài)下，住宅房價(jià)的整體上揚(yáng)也就不足為奇了。
外來需求暗涌
北京房地產(chǎn)的外來需求早已被公認(rèn)，但究竟北京有多少外來需求，這些外來需求在北京這一輪住宅價(jià)格快速上漲的過程中起到了什么作用，卻并不明了。
對于外來需求的總量，北京市建委副主任苗樂如曾經(jīng)向記者表示，外來需求只占北京年交易量的30%上下，本地需求仍是主體。
記者從北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)似乎印證了苗樂如的說法。2006年3月北京商品房預(yù)售15500套，其中本市城鎮(zhèn)居民購買9277套，占總數(shù)約60%；外省市個(gè)人購買5367套，占總數(shù)約35%。但直接處在銷售一線的地產(chǎn)商感覺卻并非如此。
北京的樓盤里面，溫州人買得最多的恐怕要數(shù)珠江駿景。據(jù)了解，這個(gè)已經(jīng)結(jié)案的項(xiàng)目中大概有60%～70%業(yè)主都是溫州人。而目前處在銷售后期的富力城這個(gè)比例也達(dá)到30%左右。由于溫州人購房有“扎堆兒”的習(xí)慣，這個(gè)開盤均價(jià)只有5000元/平方米的樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)價(jià)格過萬，更夸張的的是，這個(gè)項(xiàng)目的二手房單價(jià)有的也已經(jīng)達(dá)到萬元。
此外，在北京做生意的溫州人大都把自己的子女接到北京來念書。在人大附中、北大附中、景山學(xué)校等名校以及一些貴族學(xué)校，都有很多溫州子弟。這些人基本上會在北京為自己的子女買一套房子。外地購房“剛性需求”對北京房價(jià)的影響由此可見。
然而，這僅僅是問題的第一個(gè)層面。如果將那些大學(xué)畢業(yè)或者技術(shù)人才引進(jìn)戶口進(jìn)京，但在北京沒有既有房產(chǎn)的購房者納入“外來需求”的話，這個(gè)群體將十分龐大。
實(shí)際上，華潤的新項(xiàng)目橡樹灣便是對準(zhǔn)這樣的一類人群。2005年，華潤集團(tuán)斥25.65億元巨資拿下此塊土地，華潤·橡樹灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蔣智生向記者坦言，他們所看中的目標(biāo)客群就是周邊的高校教師以及高科技從業(yè)者，這些人大都是畢業(yè)后留京，在北京并沒有既有房產(chǎn)。
第三方對意向性客戶的調(diào)查顯示，IT從業(yè)者、工程師和教學(xué)科研人員占53%，而蔣智生對此數(shù)據(jù)也并不否認(rèn)。這個(gè)將于“五一”之后正式開始銷售的樓盤，其定價(jià)肯定超過6500元/平方米以上。
投資止于個(gè)案？
“我們這現(xiàn)在每個(gè)人都在抓房子，差不多的就行，升值是一定的。”一位策劃代理公司的高管私下對記者說。他還透露，這樣的情況在策劃代理公司當(dāng)中并不鮮見，再加上外來炒房者的轉(zhuǎn)戰(zhàn)，北京樓市中的投機(jī)、投資比例正在不斷增多。這類需求的逐步釋放，也成為推高北京住宅房價(jià)的一大誘因。
記者了解到，在昌平地區(qū)的某熱銷樓盤，就存在以“不簽約交易”的形式默許炒房的問題。一位投資客向記者表示，在向此樓盤的發(fā)展商交納一定比例的房款之后，雙方只在私下簽署協(xié)議，而不簽訂購房合同，從而規(guī)避了政府為抑制投機(jī)而制訂的交易、稅收政策。
“由于這個(gè)樓盤銷售情況很好，所以下家不難找，我們控制住房源之后，想買的人就要從我們手中買，差價(jià)獲利至少可以在8萬~10萬元，而且沒有任何稅收。”這位投資客私下向記者表示。他還透露，據(jù)他所知，涉及此類炒作的房產(chǎn)至少在50套上下，甚至更多。而目前，這個(gè)項(xiàng)目的四期“五一”后將開盤銷售，均價(jià)已經(jīng)從一期的5000多元/平方米上漲到7500元/平方米。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的情況朝陽路、朝陽公園等區(qū)域的樓盤中也不同程度存在。據(jù)稱，今年3月，就有一位山西客戶從朝陽公園周邊某樓盤一次性買走7套住宅，總價(jià)近5000萬元。而朝陽路沿線的某住宅項(xiàng)目，甚至直接鼓勵(lì)銷售團(tuán)隊(duì)炒房，同時(shí)，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也在該項(xiàng)目購買有投資性房產(chǎn)。這兩個(gè)樓盤在近一年的時(shí)間當(dāng)中，漲幅都已經(jīng)超過10%。
顯然，在上海樓市遭到“重創(chuàng)”之后，部分投資、投機(jī)客開始逐步試探北京的情況。“現(xiàn)在，一些投資客，一次性買下多套房產(chǎn)之后，既不短期出手，也不出租，更不居住，而是通過房產(chǎn)本身的增值而獲利，他們的目的在于3~5年之后出手，現(xiàn)在買的是3~5年以后的價(jià)格，而不是房產(chǎn)本身。這樣的情況在逐漸增多。”一位熟知內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士說。
在他看來，將購房完全等同于期貨投資是一種非常危險(xiǎn)的趨向，這也恰恰是北京此輪住宅價(jià)格上漲最令人擔(dān)憂之處。（李樂）
