中新網4月24日電 據《北京現代商報》報道，從前期的廣告投入就可以看出，七彩尾房超市的策劃者邱朝敏是鐵了心要把尾房超市這塊“蛋糕”吃到口。他已經備下1億元，準備在車身、各大報紙、電臺、網站及車箱內展開鋪天蓋地的廣告攻勢。他更立下豪言壯語稱：“七彩尾房超市沒有失敗的可能性。”

　　不過，從七彩尾房超市試營業1個月以來的情況看，要想盡快使他的投資天平平衡，恐怕并不是一件太容易的事情。

　　1億元廣告費僅換回60萬元收入？

　　相信很多人都還記得七彩尾房超市在今年3月18日試營業第一天，近5000人蜂擁而入的火爆情景。如今七彩尾房超市開業已經1個月了，來此登記的購房者也從人山人海回歸了沉寂。

　　1個月的試營業下來，邱朝敏可能有點郁悶。在這一個月中，雖然有2萬多的客戶進行了購房意向登記，其中的4000-5000人看過房，但成交量卻僅有33套。按照七彩尾房超市的收費方式，購房人無需支付任何費用，只有在購房成功后，超市向開發商索取房款1%-3%的手續費作為報酬。而這1個月中，即便每套尾房的成交價為60萬元，那么作為中間人的七彩尾房超市也只賺到了20萬-60萬元。

　　但是邱朝敏前期在尾房超市的廣告投入上卻耗費了巨資。其中包括在1000多輛公交車上的車身廣告、10000多塊公交車內掛板廣告和近5000萬元的網絡廣告以及近3000萬元平面媒體廣告，同時他還在公交車站牌、電子廣告屏幕等進行了廣告宣傳。總耗資達1億元。而按照目前的營業情況看，比照前期的廣告投入，可能至少需要近20個月才能收回成本。

　　戶型偏大讓購房者卻步

　　“雖然尾房的朝向、戶型等都比較差。可按照中國人傳統的消費觀念大多數人還是喜歡新建房屋，因此只要價格低于同期開盤的新房，大多數人在選擇上比二手房會更加傾向于尾房。” 北京七彩陽光置業投資有限公司投資總監焦乾誠說。可事實是，在信息不對稱的市場上，“尾房超市”猶如一塊誘人卻難以吃到口的“蛋糕”。

　　七彩尾房超市稱目前已有尾房超過1萬套，而登記者則多達2萬人。按說本應是供不應求的局面，但事實卻是成交率少得可憐。記者從七彩尾房超市了解到，房源條件匹配難是造成成交率低的主要原因。

　　超市的一位負責人告訴記者，通過客戶意向登記發現，50%以上的客戶希望購買120平方米左右的房子，但超市“收”上來的房源40%在150平方米以上，120到150平方米的占30%-40%，120平方米以下的僅占20%。雖然尾房會比周邊的新房價格便宜5%-10%，但由于大戶型房源總價高，還是讓大多數購房人望而卻步。在成交的這33套房子里，最小的80平方米，最大的235平方米，但絕大多數仍是120到150平方米的熱門戶型。

　　邱朝敏：七彩尾房超市沒有失敗的可能

　　在我愛我家等中介公司涉足尾房超市失敗后，以邱朝敏為掌門人的七彩集團卻再次知難而進。

　　邱朝敏稱自己算過一筆賬，他說，經過對北京市的新建樓盤摸底發現，所有的樓盤基本上都有尾房，只是多少的問題。有的剩1套，有的剩5套，有的剩1萬多平方米，甚至有的項目剩6萬多平方米。面對這么多的樓盤，他還是有賺。

　　其實，與其他房屋中介公司一樣，尾房超市的優勢在于其享有大量的尾房信息源。而這種信息源正是普通消費者難以獲得的。解決信息不對稱的最好方法就是加大宣傳力度，所以邱朝敏認為自己的廣告投入是值得的。

　　不過，值得注意的是，雖然邱朝敏做廣告花了1億元，但實際上運作這些廣告的媒體很多就是七彩集團自己的。比如公交車的媒體發布平臺，運作的就是七彩集團旗下的媒體，所以與其他經營尾房超市的房地產經紀公司比較起來，七彩的廣告成本實際上是遠遠低于1億元的。所以邱朝敏在接受記者采訪時稱，從現在的跡象來講，七彩尾房超市沒有失敗的可能性。

　　他說，七彩尾房超市就像超市里面的沃爾瑪，而中大恒基、我愛我家等則是物美、超市發那樣的連鎖店。七彩尾房超市不會在北京開100個店，因為一個賣場就有1000多平方米了，這樣大大降低了開單店的成本。他說：“我的1層樓1年就100萬元的成本，為了方便老百姓就算再開兩個店，才300萬元的成本，而且宣傳成本又是自家的，所以我沒有失敗的可能性。”

　　“超市”能否戰勝“街邊店”

　　一直以來北京的房屋中介公司全是靠著街邊店爭攬生意，店鋪擺設也很簡單，一個辦公桌一臺電腦兩個人，然后就是滿屋子貼滿了房源。雖然是方便了人們的日常生活，因為一條街上就有四五家，可以說離百姓的距離貼得很近，但是也給人一種“不信任”的感覺，畢竟是小門臉。

　　而新進入市場的七彩尾房超市的營業面積達到了上千平方米，里面也有專業的沙盤演示，和那些街邊店相比顯然氣派多了，儼然一場地產中介超市和街邊店的大戰即將在北京上演。

　　據資料顯示，目前，京城涉足尾房銷售的有我愛我家、鏈家、中大恒基等中介機構，都采用門店式經營。

　　以我愛我家為例，這家頗有實力的中介機構在2002年推出“尾房超市”后不久選擇了放棄。現在，我愛我家通過其200多家門店提供尾房信息。

　　目前市場上的主流中介機構，如鏈家、中大恒基等的交易量基本分割了京城尾房市場。以我愛我家為例，尾房部分占到其二手房交易總量的10%-15%，累計銷售額達到2億-3億元人民幣。

　　據有關報道稱，北京順馳將利用外資高調進入尾房市場；千萬家不久前已著手設立了專門針對尾房業務的“次新房租售中心”；我愛我家也表示今年會加大尾房的銷售力度：“信一天”已經開始接手開發商的尾房代理銷售工作。此外，專業房展機構也把目光投向了這個領域，甚至一些報紙雜志還辟出專門的版面刊登尾房信息。

　　面對激烈的市場競爭，七彩集團盡管一跨進尾房市場就顯示出“不破樓蘭終不還”的決心，但是面對北京房屋中介市場群雄割據的局面，主打“尾房”牌的七彩尾房超市還屬于“小”字輩，能否占有一席之地還是吉兇未卜之事。

　　如何避免尾房陷阱？

　　房屋的產權問題是購房者除了購房款以外最為關心的，也是自己花了大價錢后能否住得安心的主要因素。

　　大部分的購房者都希望自己買到有產權的房屋，而不僅僅是使用權。不過，據了解，不少房地產經紀公司也儲存了一些有使用權但沒有產權的房屋，這其中有一部分就是尾房。

　　雖然這些房屋在產權上明確來說是不能進行交易的，政策上也不是太允許，但是可以轉讓其使用權，而不是所有權。但業內人士稱只要消費者主觀同意，從法律上也是合法的，并且房款也會更加的優惠。

　　對于如何防止在購買尾房的過程中遭遇這種陷阱，一位業內律師提醒消費者說，購買尾房首先要了解尾房的產權狀況，確定銷售方是否有產權證和銷售許可證；其次，要了解在空置時期，開發商是否對房產有過抵押；如果是法律拍賣房，產權過戶手續是否已經辦理等等。在確保產權過戶沒有問題后，購房者還要注意房屋被空置的原因，可以參照建房圖紙，檢查房屋的朝向、樓層是否適宜、位置離電梯、煙道是否較近等等。(賴大臣 李建興)