中新網4月17日電 據《經濟參考報》報道，“全國70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建設成為社會各界關注的焦點。接受記者采訪的多個專家認為，建廉租房只是住房保障體系的一個組成部分。現在，亟待建立廉租房的認定與監管機制、住宅過濾機制、政府與市場的協調機制等三大根本性制度。

　　投資回落房價仍在飛漲

　　自去年宏觀調控以來，北京、廣州的有關統計數據都顯示，房地產投資已在下降。然而，令老百姓失望的是，房價仍然在飛漲，一些地方出現“有價無市”的情況。

　　與之前“瘋狂”投資相比，北京的房地產投資增速明顯回落。北京市統計局的數據顯示，全市在一季度的房地產開發投資為191.2億元，增長11.9%，比去年同期的增幅下降了28.7個百分點。

　　而在宏觀調控中比較穩定的廣州，則延續了并不景氣的投資態勢。記者從廣州市統計局企調隊獲悉，從企業房地產土地開發、新開工情況和房地產完成投資情況看，廣州房地產土地開發景氣指數已連續六個季度處于84至99不景氣區間；新開工情況景氣度也有五個季度處于不足100的區間；一季度房地產完成投資景氣指數本季99.0，環比和同比分別下降24.9點和12.6點。

　　與“冷卻”的投資速度相比，房價仍然“熱”得令老百姓有些心痛。今年一季度的北京，老百姓最關心的商品房價格上漲的幅度比較大。北京市統計局的數據顯示，全市商品房平均銷售價格為5212元/平方米，同比上漲了11.2%，比上年全年上漲了6.7%，房屋銷售價格指數已經達到106.5%，比上年全年增長3.7%。

　　房屋自有率比發達國高很多

　　房子并非真的建少了，而是適合廣大老百姓需求的房子建少了。廣東省房地產業協會副會長、秘書長蔡穗聲說，不少城市的房子越建越大，一定程度上脫離了中國經濟發展水平和消費水平。不少大城市的小區主體房子在100平方米左右，有些二線城市是120至160平方米為主體，即兩廳三房和四房。

　　廉租房最大的作用是滿足低收入人群的住房需求和拉低房價。據有關專家估計，廉租房與房價呈反比關系。廉租房的供給每增加5%，就會讓房價下降3%--4%。蔡穗聲認為，中國不合理的房市供給結構、“一步到位”的消費理念是房價居高不下的重要原因。住房是價值最大的超耐用消費品，即使在發達國家，居民住房自有率也僅為50%左右。如美國住房自有率為65.5%，瑞典住房自有率為42%。中國目前的房屋自有率在80%至90%之間，這并非好事。

　　廣州大學經濟與管理學院教授潘蜀健認為，不應一味強調建“經濟適用房”，政策規定的經濟適用房建設的利潤率不得超過3%，在操作上存在很多問題。政府當然有責任保障公民的居住權利，要實行“居者有其屋”政策，但是“居者有其屋”決不等同于“居者有房產”，“居者有其屋”可以通過提供廉租房和住房補貼的形式來解決，這種做法在香港地區已經很成熟了，在廣州也正在逐步推廣。

　　專家認為，商品房、經濟適用房、廉租房彼此的功能難以相互替代，應該具備一定的比例。目前，經濟適用房、廉租房的比例是偏低的，政府的調控職能不應僅是房價，房地產市場結構調整亟待進行。

　　專家建議構建三大保障機制

　　多個專家建議，廉租房建起來或者住房補貼的發放，只是中國住房保障體系建設的一個部分。為了保障廣大群眾的利益，發揮廉租房的“廉租”效用、經濟適用房的“經濟”功能，要盡快建立起以下三個房地產發展的保障性機制。

　　首先，建立有效的個人財產收入審核體系，完善廉租房的認定和監督機制。收入不透明，無法規范個人購買經濟適用房和租賃廉租房等行為，一些城市出現經濟適用房“投機”行為，中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務，加劇了低端住宅市場的供需矛盾。可以借鑒香港的經驗，香港的廉租房只要需求者排隊就可以購買，主要是因為香港的收入透明度高，個人納稅的申報率達85%以上，且絕大多數人的收入狀況都有據可查。

　　全國政協委員、民建中央秘書長張皎建議，建立廉租房租賃管理機構和廉租房監督委員會相分離的制度，廉租房租賃管理機構負責租住者的資格認定和日常管理，廉租房監督委員會負責監督管理機構和承租者的違法行為查處。

　　其次，引導適度的消費觀念，建立通暢的住宅過濾機制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期內能夠被多次利用。這樣，房間與家庭一樣，擁有不同的生命周期，高收入者會將條件較差的住宅過濾給中等收入家庭，而中等收入者也會將條件更差、更低廉的住宅過濾給低收入家庭。

　　第三，群眾的滿意度應成為廉租房建設是否到位的衡量標準，中國需要完善政府與市場的協調機制。目前，在廉租房政策中受益的群眾，其滿意度應該成為政府官員的“評價指標”之一，拒絕執行此項政策的官員要受到懲處。

　　政府和市場之間要分工合作，廉租房的開發需要不斷創新，可以考慮引入市場的因素。政策要在廉租房的面積上嚴把關，有專家建議在60平方米以下。香港領匯的上市，是政府在實踐多年的傳統公屋管理制度之后的創新，在于謀求某種意義的商業化運營來維持廉租房的正常管理、維護。目前，不少開發商關注這條既能開發新經濟又有利于社會和諧的新路子，萬科宣布建立租賃公寓，某種意義上是對政府廉租房運營的微型實驗。(黃玫 明星)