中新網(wǎng)4月17日電 據(jù)《江南時(shí)報(bào)》報(bào)道，“無(wú)息貸款？有這事嗎？”世界銀行中國(guó)代表處的對(duì)外事務(wù)官員李麗對(duì)記者的咨詢甚為奇怪。這是一樁陳年舊事，上個(gè)世紀(jì)的90年代初，世行曾經(jīng)向中國(guó)提供過(guò)10億美元的長(zhǎng)期無(wú)息貸款以支持中國(guó)的住房改革。配合這個(gè)貸款項(xiàng)目的是世行一個(gè)專門研究中國(guó)住房改革的報(bào)告《中國(guó)城鎮(zhèn)住房改革：?jiǎn)栴}與可供選擇的方案》。
追尋歷史是件頗為吃力的事情但好處在于你總是會(huì)發(fā)現(xiàn)歷史與現(xiàn)實(shí)有相似之處，而我們并非總是能夠吃一塹長(zhǎng)一智。當(dāng)宏觀調(diào)控之后的北京繼續(xù)保持17%以上的高速房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，上海房?jī)r(jià)開(kāi)始死灰復(fù)燃之時(shí)，人們已經(jīng)不太相信依靠一兩個(gè)政策就能控制住局面。
16年前的提醒
一度身為國(guó)務(wù)院住房改革研究小組成員和世行顧問(wèn)的王育琨曾歷經(jīng)下海和多次轉(zhuǎn)行，已經(jīng)不再是個(gè)專職的房地產(chǎn)研究者，他現(xiàn)在的身份是首鋼發(fā)展研究院企業(yè)研究所所長(zhǎng)。但從年初起，王育琨突然恢復(fù)了對(duì)房地產(chǎn)的研究熱情。看起來(lái)，讓王育琨恢復(fù)熱情的是年初以來(lái)北京節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)。
北京房?jī)r(jià)17%的增長(zhǎng)速度并非歷史最高點(diǎn)，它引起人們關(guān)注的所在卻不是速度本身，而是與尚未結(jié)束的宏觀調(diào)控政策的反差和對(duì)未來(lái)的預(yù)示。主流的意見(jiàn)有多種，但都不約而同地在承認(rèn)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。“怨言什么問(wèn)題都解決不了”，社科院金融所副所長(zhǎng)王國(guó)剛提醒記者要認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)，按照他的測(cè)算，到2025年，中國(guó)尚缺160億平米的住宅面積。很明顯，住宅需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于實(shí)際供應(yīng)，北京作為中心城市情況就要更嚴(yán)重。
與眾不同的是，王育琨的觀點(diǎn)與大部分研究愛(ài)好者的風(fēng)格迥異，他并不喜歡太多討論供需關(guān)系和數(shù)據(jù)，而是鮮明了當(dāng)?shù)卣J(rèn)為，中國(guó)的住房需求膨脹超越了國(guó)力。“現(xiàn)在看來(lái)，我們?cè)谑畮啄昵暗难芯砍晒匀皇怯杏玫摹保跤f(shuō)。
20世紀(jì)80年代住房改革已經(jīng)列上中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的頭等位置，王育琨便身處這一課題研究的核心機(jī)構(gòu)之中。王育琨去了解住宅的基本屬性，他將住宅視為商品，住宅市場(chǎng)分為住宅消費(fèi)和住宅投資兩個(gè)市場(chǎng)。針對(duì)住宅消費(fèi)的是住宅服務(wù)，既可以是買也可以是租，而投資則是作為資產(chǎn)的投入以求升值。
兩個(gè)市場(chǎng)的區(qū)分當(dāng)然不是王育琨的創(chuàng)舉，翻開(kāi)任何一本西方的教科書它都理直氣壯地躺在那里。王育琨相關(guān)論文也被編入國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的城市課題研究集冊(cè)中。
按照這樣的分類，住宅消費(fèi)需求和住宅投資需求是兩個(gè)不同的概念，所謂市場(chǎng)化并非僅僅指住宅作為投資品出售的市場(chǎng)化，而所謂政府住宅保障顯然是針對(duì)消費(fèi)需求而非投資需求。就此而言，上個(gè)世紀(jì)的80年代末與目前的情形亦有相同之處。雖然當(dāng)時(shí)的住房還是福利性質(zhì)，需求源于單位購(gòu)買，但由于各個(gè)單位競(jìng)相攀比，住房規(guī)模龐大和價(jià)格高漲成為當(dāng)時(shí)政府的難題。包括煙臺(tái)在內(nèi)的多個(gè)城市開(kāi)始出售公房以求實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和資金回籠改善財(cái)政，但效果卻與設(shè)想背道而馳。
盡管世行關(guān)于中國(guó)住房改革的報(bào)告目的是推動(dòng)中國(guó)住宅改革走向市場(chǎng)化道路，但它還是令人驚異地在16年前的當(dāng)時(shí)批評(píng)煙臺(tái)等地的出售公房行動(dòng)，提醒中國(guó)政府不要指望倚靠住房自有化來(lái)解決住房問(wèn)題。報(bào)告認(rèn)為，“政府應(yīng)該抵制全力推行住房自有的企圖”。世行給出的解決辦法是在中國(guó)各個(gè)城市建立中小型住房出租公司而非簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)與出售。
歷史的回歸
吸取了出售公房的教訓(xùn)，1991年國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)住房制度改革的意見(jiàn)》以逐步提高公房租金，首先實(shí)現(xiàn)租金市場(chǎng)化為主要任務(wù)。在出售住房的問(wèn)題上指出：出售對(duì)象是高收入者而不是一般職工。與此同時(shí)，世行開(kāi)始履行貸款計(jì)劃，全國(guó)包括北京在內(nèi)的各個(gè)城市都積極競(jìng)爭(zhēng)以獲得世行貸款。捎帶提一下，后來(lái)得到世行無(wú)息貸款的煙臺(tái)市房屋銀行行長(zhǎng)自殺，上海的相關(guān)負(fù)責(zé)人也被捕入獄，這也許是現(xiàn)在大部分人壓根不知道有世行的合作計(jì)劃和世行對(duì)中國(guó)住房改革建議這么回事的原因之一。
應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)時(shí)中國(guó)對(duì)住房改革的研究和實(shí)際成果受到了全世界的重視。王育琨回憶，一位首長(zhǎng)在接見(jiàn)世行代表時(shí)說(shuō)過(guò)，“我們要去申請(qǐng)諾貝爾獎(jiǎng)，中國(guó)解決了十幾億人的住房問(wèn)題。”
但是按照眼下的情況，中國(guó)要獲得住宅改革的諾貝爾獎(jiǎng)已經(jīng)沒(méi)有希望。開(kāi)放后的北京和上海住宅保障被限制在極小的范圍內(nèi)，樓市被潮水般涌進(jìn)來(lái)的人群和財(cái)富撐破，無(wú)論窮人還是富人，高收入者還是一般職工，解決住房問(wèn)題只能依靠購(gòu)買自有住房。“政府總是在住宅投資和住宅消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)搖擺，用投資品市場(chǎng)去解決住宅消費(fèi)問(wèn)題，用調(diào)控投資市場(chǎng)的手段去解決住宅消費(fèi)和保障問(wèn)題，用調(diào)控消費(fèi)市場(chǎng)的手段去解決投資市場(chǎng)的問(wèn)題”，王育琨的分析解釋了十幾年前的研究成果仍然沒(méi)有過(guò)時(shí)的原因。
這是一個(gè)令人迷惑不解的問(wèn)題，為什么十幾年前在理論上就已經(jīng)相當(dāng)清楚的問(wèn)題，在十幾年后依舊重蹈覆轍。
“政府不僅沒(méi)有鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)還阻礙其發(fā)展”，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)研究所研究員況偉大認(rèn)為，北京租賃市場(chǎng)被征收過(guò)多的稅費(fèi)讓很多人感覺(jué)租不如買。為了避稅，北京的租賃市場(chǎng)事實(shí)上就是一個(gè)地下黑市，人們被迫擠向本已擁擠的購(gòu)買市場(chǎng)。“當(dāng)然，把消費(fèi)需求推向住宅投資市場(chǎng)會(huì)讓一些人高興”，況偉大分析，住宅消費(fèi)需求是必需的，沒(méi)有彈性，把它推向投資市場(chǎng)將進(jìn)一步助長(zhǎng)投機(jī)需求。而投機(jī)的增長(zhǎng)意味著房?jī)r(jià)和地價(jià)的攀升，哪些人高興不言自明。這再次印證了歷史和現(xiàn)實(shí)的相似，相關(guān)政府研究機(jī)構(gòu)在上個(gè)世紀(jì)90年代的實(shí)物地租調(diào)查研究表明，在土地沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有償使用的時(shí)候，地方政府已經(jīng)掌握如何將地租轉(zhuǎn)讓到房?jī)r(jià)中去，以避免和中央財(cái)政的分成。
最令人難忘的是親眼見(jiàn)識(shí)印尼18平米住滿了一家人的廉租房，王育琨表示，他對(duì)純粹住宅投資市場(chǎng)的漲跌并不在意，漲也是必然的，但主動(dòng)鼓動(dòng)普通消費(fèi)者需求卻難以理解。王育琨了解過(guò)美國(guó)至今仍有17%的人住在廉租房里香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米中國(guó)的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到25平方米。在上個(gè)世紀(jì)80年代，鄧小平說(shuō)過(guò)，希望到2000年時(shí)中國(guó)人均居住面積能達(dá)到8平方米，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)大大超越了他的設(shè)想。
鼓舞消費(fèi)者購(gòu)房是不可否認(rèn)的事實(shí)。“居者有其屋”、“住房消費(fèi)年”的口號(hào)不是來(lái)自民間而是來(lái)自政府。北京市政府在宏觀調(diào)控前后一直認(rèn)為，北京房地產(chǎn)沒(méi)有大問(wèn)題。上海市雖然嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，但從不承認(rèn)房?jī)r(jià)下降，而且現(xiàn)在已經(jīng)不再重提當(dāng)初把房?jī)r(jià)壓下來(lái)的“兩個(gè)1000萬(wàn)”政策，“如無(wú)特殊情況，不再提及”。
在眾多利益集團(tuán)追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂熱，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎。王育琨說(shuō)：“當(dāng)一國(guó)居民把財(cái)富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的居民就危險(xiǎn)了。”(姜洪橋)
