這輪宏觀調控要使過高的房價理性回歸。因此不少購房者期盼這一利好逐步變為現實。依筆者的理解，房價理性回歸有兩種含義。一種是房價漲幅下降；另一種是房價下降。前者是升得慢一些，后者是直接下降。

　　房價的變化主要是通過一個個樓盤個案呈現給購房者。19日，筆者在“上海之春”房展會走馬觀花，感覺大多樓盤出現了價格下調，而少數樓盤價格堅挺，甚至出現微幅上漲。這都很正常，是供需規律使然。

　　表現房價變化的統計指標是均價和價格指數。均價通俗地說是混合平均價。以本報刊登的“每周行情”來說，每周均價變化上落很大，這是由于當周的交易結構變化所致。如果高價位房子成交多，均價就明顯拉升。每周如此，每年亦然。

　　再來看價格指數，因為是經過除權后的同質比較，并剝離質變影響，能反映總體房價的實質變化。

　　拿民間統計機構數據來說，2005年中房上海綜合(一手房)指數比上年下降1.53%；2005 年上海二手房(住宅)指數比上年下降9.53%。看官方的上海統計局數據，2005 年上海商品房(即一手房)均價比上年上升5.4%，商品房價格指數上升9.2%(官方的二手房指數統計沒有)。結果似乎大相徑庭。這里，也不能作“不同質”的比較。官方肯定是準確的。民間統計也是可信的，因為有堅實的市場依據，只不過指標內涵不同罷了。

　　指數是市場“晴雨表”，也是政府部門制定政策的重要依據。對購房者來說，具有重要參考價值。但是購房者面對的是具體的房子，房子的價格變化具有單一性。因此，主要是看個案和周邊情況的變化及行情，看性價比，當然，要進行動態比較。

　　但是，有的房價上漲也包含了價值內涵的增長，付出更高的價格獲得更好的房子。這與需求推動帶來的房價上漲是本質上不同的。這是筆者所要表達的另一層意思。

　　(來源：房地產時報 作者：梁志超）