中新網(wǎng)3月20日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，近來(lái)，上海樓市遭遇來(lái)自內(nèi)、外部作用力與反作用力，以及預(yù)期壓力的“三重門(mén)”。分析人士認(rèn)為，在此形勢(shì)下，震蕩調(diào)整、穩(wěn)中趨跌，將是2006年上海樓市的主基調(diào)。

　　內(nèi)：供給鐵定放量，交易長(zhǎng)期低迷

　　作為上海市房屋和土地資源主管部門(mén)的官方網(wǎng)站，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易數(shù)據(jù)顯示，自3月份以來(lái)，因?yàn)樾卤P(pán)陸續(xù)上市，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅的供應(yīng)量一改一、二月份的縮量態(tài)勢(shì)，持續(xù)放大，連創(chuàng)自今年以來(lái)的周供應(yīng)量新高。

　　進(jìn)入3月份，借春季房展會(huì)的推動(dòng)，大部分具備預(yù)售條件的樓盤(pán)紛紛擇機(jī)上市，新增供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)成為必然。據(jù)悉，目前上海樓市網(wǎng)上可交易的商品房已達(dá)1850萬(wàn)平方米，2005年已取得預(yù)售證、但未開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)尚有80個(gè)左右，此外，2006年還有大量新盤(pán)要開(kāi)。據(jù)此，供應(yīng)放量已成鐵律。但市場(chǎng)窘境并未改觀，眼下成交量仍維持在日均約5萬(wàn)平方米的水平，相比年初雖有所回升，但與供應(yīng)量相比，銷售率仍然偏低。

　　與此同時(shí)，商品住宅價(jià)格整體下降趨勢(shì)較為明顯，成交均價(jià)緩步下滑，尤其是內(nèi)環(huán)房產(chǎn)成交均價(jià)一直在下降，目前均價(jià)在每平方米1.3萬(wàn)元左右，較月初下調(diào)了約500元。并且，市場(chǎng)熱點(diǎn)基本集中在少數(shù)降價(jià)明顯或性價(jià)比較高的樓盤(pán)，尤其是在同一板塊上，價(jià)格偏低的樓盤(pán)成交量明顯走高，價(jià)格相對(duì)較高的樓盤(pán)銷售速度較慢。

　　中國(guó)指數(shù)研究所日前對(duì)上海、北京、深圳、武漢、重慶五城市居民的購(gòu)房決策調(diào)顯示，上海31%的購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格是首要的考慮因素。正因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)有調(diào)整到位，居民的錢(qián)袋仍不愿意打開(kāi)。對(duì)此，最能說(shuō)明問(wèn)題的是銀行個(gè)人放貸的不斷萎縮。

　　3月中旬，央行上海總部在今年2月份上海市貨幣信貸運(yùn)行情況報(bào)告中指出，上海房貸連續(xù)第8個(gè)月萎縮，中資銀行個(gè)人住房貸款大幅減少了36億元，創(chuàng)下了自去年7月以來(lái)的最高紀(jì)錄。同期，上海統(tǒng)計(jì)局公布的金融運(yùn)行概況顯示，2005年上海市住房按揭貸款余額2644.94億元，年內(nèi)新增不足200億元，同比少增528.69億元。可見(jiàn)，個(gè)人房貸跌勢(shì)一直在持續(xù)。換言之，樓市交易長(zhǎng)期低迷。

　　外：境外樓盤(pán)爭(zhēng)奪買(mǎi)主，基金、股市分羹樓市

　　就在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)力尚不能充分啟動(dòng)的情況下，若干外力已虎視眈眈，欲“挖墻腳”。在剛剛閉幕的“2006上海之春”房展會(huì)上，外地樓盤(pán)爭(zhēng)搶購(gòu)買(mǎi)力和業(yè)外資本市場(chǎng)分流“房產(chǎn)投資款”的雙重壓力不期而至，正在對(duì)上海房市釜底抽薪。

　　在上海展覽中心——也就是“上海之春”房展會(huì)的場(chǎng)館所在地，一股“外來(lái)和尚”喧賓奪主的氣氛撲面而來(lái)。巨幅外地樓盤(pán)廣告矗立在展館廣場(chǎng)的正中央，引人注目；進(jìn)入會(huì)展的東館，這里幾乎是外地樓盤(pán)的天下：不僅有來(lái)自北海、三亞、海口等地的樓市“遠(yuǎn)征軍”，更有來(lái)自蘇州、昆山、太倉(cāng)、南京等上海周邊地區(qū)的“多兵種部隊(duì)”。特別是以上海“后花園”自居、毗鄰上海的長(zhǎng)三角“內(nèi)圈”樓盤(pán)，顯然已將上海買(mǎi)家列為了目標(biāo)客戶，它們索性將“上海”作為自己的主打概念之一。

　　這些“外來(lái)部隊(duì)”意圖非常明顯，分羹上海樓市的購(gòu)買(mǎi)力。他們多以每平方米兩三千元、甚至一千多元極具“殺傷力”的誘人價(jià)格和便捷的交通、優(yōu)越的人居環(huán)境、未來(lái)升值潛力等，來(lái)吸引上海人向他們松開(kāi)捂緊的口袋。

　　預(yù)期：各方持續(xù)看跌，年內(nèi)震蕩微調(diào)

　　不僅現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力不旺，人們對(duì)上海樓市的預(yù)期仍是普遍看跌。中國(guó)指數(shù)研究所日前對(duì)上海、北京、深圳、武漢、重慶五城市居民購(gòu)房意愿所作的調(diào)查顯示，目前上海投資和投機(jī)性購(gòu)房需求受到有效抑制，用于出租和轉(zhuǎn)手套利的投資和投機(jī)性購(gòu)房比例只有6%。無(wú)論是投資還是投機(jī)者，近期都不會(huì)入市。

　　在房地產(chǎn)專家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和價(jià)格走勢(shì)的判斷方面，上海的市場(chǎng)專家表現(xiàn)謹(jǐn)慎，有6%的人認(rèn)為樓市可能走下坡路，超過(guò)50%的專家看淡市場(chǎng)發(fā)展，只有40%左右的專家看好未來(lái)市場(chǎng)。具體到2006年房?jī)r(jià)走勢(shì)，絕大多數(shù)(82%)市場(chǎng)專家認(rèn)為樓市價(jià)格將出現(xiàn)輕微下調(diào)。

　　不僅消費(fèi)者、業(yè)內(nèi)專家對(duì)上海樓市預(yù)期謹(jǐn)慎，就連開(kāi)發(fā)商自身也不看好2006年的上海樓市。中國(guó)指數(shù)研究所所做的上述調(diào)查顯示，上海開(kāi)發(fā)商認(rèn)為2006年房?jī)r(jià)會(huì)上漲的比例為零，其中，有45%的人認(rèn)為上海房?jī)r(jià)將會(huì)微跌；有22%的人認(rèn)為上海房?jī)r(jià)將會(huì)大幅下降；另有22%的上海房地產(chǎn)企業(yè)家認(rèn)為政策對(duì)樓市的影響將是不利的。(徐壽松 夏雪)