中新網(wǎng)3月17日電 據(jù)《國際金融報》報道，中原月刊顯示，在剛剛過去的2月份，上海一手住宅市場的新增供應(yīng)依舊低于同期的成交量，在售樓盤面積繼續(xù)減少，成交量的低迷使得供求比再次下挫，僅為1∶0.05。分析師認(rèn)為，樓市成交量失去了配套商品房的強(qiáng)力支撐立刻顯出頹勢，這再次說明目前開發(fā)商面臨的市場窘境。
市場震蕩：交易量長期低迷
去年以來，上海房地產(chǎn)市場交易量大規(guī)模萎縮。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年一手房交易總量為1874萬平方米，二手房則為1950萬平方米。相比2004年，當(dāng)時一手房與二手房平均超過2740萬平方米。而到了2006年初，交易量環(huán)比2005年12月下降高達(dá)50%。“可見量縮已成為當(dāng)前市場的明顯特征。”漢宇地產(chǎn)中國注冊房地產(chǎn)高級職業(yè)經(jīng)理人范偉國分析。
“‘十五’規(guī)劃時，上海將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，鑒于其對上海GDP所作的貢獻(xiàn)，上海政府在政策上對房地產(chǎn)業(yè)作了大量傾斜。而在‘十一五’規(guī)劃中，房地產(chǎn)受到中央宏觀調(diào)控政策的影響和控制。上海政府不可能也無必要出臺政策來激勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展。可見產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，將嚴(yán)重影響上海樓市的發(fā)展。穩(wěn)中有跌，將是今年樓市的主基調(diào)。”范偉國對記者表示。
易居(中國)研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于低價項(xiàng)目成交量萎縮，近期商品住宅成交均價出現(xiàn)了小幅反彈；但反彈無力，商品住宅價格整體下降趨勢較為明顯。商品住宅價格整體下降趨勢表現(xiàn)在：原來價格相對較高的樓盤去化速度較慢，而價格相對較低的新增或降價樓盤去化速度較快，導(dǎo)致商品住宅成交均價下調(diào)。
上個月一手住宅市場顯得異常冷清。中原監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，全市19個區(qū)僅有8個區(qū)有新增供應(yīng)，新盤上市量51.3萬平方米，比去年同期下降19.2個百分點(diǎn)，為近一年來新增供應(yīng)的最低值。雖然大部分開發(fā)商預(yù)計(jì)3月的住宅新增供應(yīng)將會有大幅的增長，并且為此積蓄力量，但是大量新盤的推出必然導(dǎo)致新一輪的價格大戰(zhàn)。
“今年一年都將以震蕩調(diào)整為主。”中方指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟對記者分析：“對于購房需求急迫的自住型購房者，今年底或明年一季度會是較好的購房時期，市中心一些實(shí)力較弱投資者手中的次新房將是不錯的選擇。”
信心不足：降價才能刺激買賣
“現(xiàn)在市場的主導(dǎo)力量是自住需求。年初中央政府提出拉動內(nèi)需，主要解決自住性需求問題。開發(fā)商正在面臨營銷的嚴(yán)峻考驗(yàn)，定價太高，賣不掉；定價太低，前期購房者將會有退房風(fēng)險。開發(fā)商進(jìn)退兩難，購房人因?yàn)閷φ咝拇嬉蓱]，心理預(yù)期正在發(fā)生悄悄地變化。市場警示人們，供大于求已成定局，價格下跌空間尚存。老百姓持幣觀望，正說明需求客觀存在,只不過價格沒有到位，持幣觀望本身就是理性投資的一種表現(xiàn)。”范偉國對記者指出：“和去年相比，目前上海樓市住宅價格已明顯下跌，跌幅一般在20%左右，高的已達(dá)到30%”。
目前上海樓市網(wǎng)上可交易的商品房已達(dá)1850萬平方米，2005年已取得預(yù)售證的樓盤但未開盤的尚有80個左右，此外，2006年還有大量樓盤要開。預(yù)計(jì)今年的供量可達(dá)5000萬平方米，去年整年的銷售總量只有1874萬平方米。“整個市場供大于求已成定局。在1992-1998年上海樓市最低迷時，空置房最高也只有1200萬平方米，而現(xiàn)在的空置房遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上輪。同時，投資者手中也有大量的空住房，光2003-2004年兩年合計(jì)可達(dá)1700萬平方米，這些房子也隨時可能被拋向市場。可見上海的供應(yīng)量、空置房數(shù)量將不斷擴(kuò)大，而上海的人均居住面積已達(dá)24.8平方米，達(dá)到全國前列。空置率高，明顯標(biāo)志著供大于求。因此，必然會引起區(qū)域性房價繼續(xù)下跌。”范偉國坦言。
2月，上海住宅市場與1月的價格走勢恰恰相反，只有外環(huán)線以外均價出現(xiàn)了上揚(yáng)，中外環(huán)線之間表現(xiàn)平穩(wěn)，中環(huán)線以內(nèi)的住宅均價回落。內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交均價17477元/平方米，盡管“翠湖天地·御苑”、“財富海景”等豪宅都保持著較高的成交量，但是單價低于15000元/平方米的住宅的成交比率較上月增加了8個百分點(diǎn)，導(dǎo)致均價下跌了4.9%。內(nèi)中環(huán)間也由于中高端物業(yè)成交減少導(dǎo)致均價下挫11.4%。價格一向平穩(wěn)的外環(huán)線以外區(qū)域均價上漲27.5%，這是由配套商品房成交量減少引起的。
“目前買房主導(dǎo)力量是動遷的剛性需求。從去年下半年至今的成交量來看，大量的需求是在外環(huán)附近，屬配套商品房的范圍。可見，空置率擴(kuò)大，房價將處于穩(wěn)中有跌狀態(tài)。市中心區(qū)域，部分綠化率高、結(jié)構(gòu)合理、景觀配套到位的樓盤的價格大都已回歸理性，趨穩(wěn)已十分明顯。那些跟風(fēng)隨漲、單棟獨(dú)幢、綠化差、結(jié)構(gòu)老、無小區(qū)的樓盤必將下跌，這是大勢所趨。”范偉國預(yù)測。
投資依舊：國際資本看好長期市場
與上海住宅市場形成鮮明對比的則是，國際資本對于上海房地產(chǎn)市場的中長期投資尤其是寫字樓項(xiàng)目，依然十分看好。
近日，摩根士丹利宣布，希望參與分享中國經(jīng)濟(jì)高速增長的成果，擴(kuò)大在中國的投資規(guī)模，計(jì)劃今年在中國追加投資30億美元。雖然上海房價6年來已翻漲近兩倍之多，但他們認(rèn)為，如果中國經(jīng)濟(jì)能繼續(xù)保持目前的發(fā)展勢頭，上海的房地產(chǎn)價格還將進(jìn)一步上揚(yáng)。
“考慮到上海新一輪經(jīng)濟(jì)啟動的需求，上海的寫字樓市場，特別是中心區(qū)域的高檔寫字樓將被看好。去年以來，大量境外資金紛紛進(jìn)入上海樓市，特別是中心區(qū)域的高檔寫字樓。目前陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽且烟幱谝环侩y求、租金翻番、價格提高的大好時期。一方面非居住房一直不在宏觀調(diào)控政策范圍之內(nèi)，而境外資金進(jìn)入上海樓市，看中的則是上海寫字樓投資回報率——一般高檔寫字樓租金回報率在8%，遠(yuǎn)高于境外基金4%-5%的投資回報率；另一方面，由于目前在國際金融市場上，人民幣增值已成定局，也給了他們一定的利益刺激。”范偉國表示。
“目前，中國有124家跨國集團(tuán)在上海登記，按政府的目標(biāo)，這一數(shù)字將在2007年達(dá)到150家，這就是說，近幾年還將有不斷擴(kuò)大的寫字樓需求。上海甲級寫字樓租金僅為香港的1/3，同時還將不斷有跨國公司將地區(qū)總部設(shè)在上海，這又反過來促進(jìn)了上海甲級寫字樓市場的繼續(xù)增長。今年4月份將交付裝修的淮海國際廣場，目前預(yù)租率已經(jīng)超過50%，說明今年市場依然會供不應(yīng)求。”戴德梁行寫字樓部主管劉小華對記者表示。
2月，上海甲級寫字樓整體租金水平節(jié)后呈現(xiàn)小幅回升。其中浦東的租金水平并未出現(xiàn)變動，與上月持平，而浦西由于人民廣場板塊的回升，從而帶動了整個浦西的租金水平上漲，但距離浦西租金水平的最高點(diǎn)還有一定距離。這也表明，浦西的租金水平在今后幾個月仍有上漲的空間，浦東則呈現(xiàn)近乎一路上揚(yáng)的趨勢。(鄧旭）
