中新網3月13日電 據(jù)《廣州日報》報道，近年廣州市民改善居住環(huán)境的需求增長，高端產品增多，房價呈結構性上漲。 一些開發(fā)商尚未適應新政策，錯將拿地難等同于地荒。因此，不排除有少數(shù)習慣了暴利的發(fā)展商在新的土地供應政策環(huán)境下，蓄意制造地荒論調。那么，今年廣州房價將何去何從呢？

　　說法一：增加土地供應可穩(wěn)定樓價？

　　分析樓價的升降，首先要分析土地的供應情況。“商品房價格上漲是因為廣州的地少了！”

　　在2005年的廣州市房地產市場上，“地荒”論曾經一度風靡整個房地產市場。那么，究竟是不是土地供應量少了引起商品房價格的上漲呢？

　　根據(jù)房地產開發(fā)一般周期，從獲得土地使用權到售樓的建設開發(fā)時間大約需2~3年，因此，與2005年、2006年房地產價格緊密相關的是2003年、2004年的供地數(shù)量。而這兩年恰恰是廣州歷年來土地供應量的最高時期。按照房地產開發(fā)的一般周期，目前這些土地正處于房屋應市階段。今明兩年的房屋市場不會有“地荒”之虞。

　　2006年新年一過，廣州市政府更是重拳出擊。僅2~3月份入市地塊多達13幅，總建筑面積超過130萬平方米。據(jù)廣州市土地管理部門人士分析，一些開發(fā)商尚未適應新政策，錯將拿地難等同于地荒。因此，不排除有少數(shù)習慣了暴利的發(fā)展商在新的土地供應政策環(huán)境下，蓄意制造地荒論調，哄抬房價，誤導市民，以維持不合理的超額利潤。

　　不過，有業(yè)內人士留意到，今年計劃供地量為500~700萬平方米，大大高于去年166萬平方米的出讓量，有望超過2004年660萬平方米的歷史最高水平。去年最終進入市場的土地數(shù)量只為計劃供應量的一半左右。專家分析，計劃中的開發(fā)用地未能悉數(shù)供應，除了有部分土地尚未完善手續(xù)，還有部分是開發(fā)商不感興趣的。政府與開發(fā)商在地塊供需上存在“錯位”。近兩年樓價飆升的原因之一，是原八區(qū)樓市供應不足，因此有必要加大中心區(qū)的土地供應。有關部門多次表示，今年的土地供應將考慮“地區(qū)性的實際需求”。據(jù)透露，今年還將有部分爛尾地和危房改造用地陸續(xù)推出市場。

　　說法二：“求大于供”帶來樓價上升？

　　“2005年廣州樓價上漲最主要的原因是市場供求關系的不平衡�！庇浾卟稍L發(fā)現(xiàn)，房地產商和中介人士持此觀點的不在少數(shù)。滿堂紅置業(yè)(廣州)研究部提供的數(shù)據(jù)表明，在市場的實際供應方面，2005年廣州新建商品房批準預售量，較2004年減少11.2%。相比之下，2005年新建商品房成交量則同比減少2%，實際供應方面減少的幅度顯然要大于需求減少的幅度。

　　廣東省統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計處處長姚瑞華在日前的會上表示：近年來廣州人民收入提高，改善居住的需求增長，高端產品增多，房價呈結構性的上漲。根據(jù)廣州市統(tǒng)計局城調隊的調查顯示，目前廣州市逾八成的居民家庭擁有自己的住房，還有近兩成的家庭擁有兩套住房。這部分消費者對住宅的舒適度要求較高，所以目前大部分的開發(fā)商均將市場目標瞄準在這部分的消費者，開發(fā)產品以中高檔為主，“海鮮大餐”多了，“盒飯少了”，帶來樓價的上升。

　　目前，在經營性用地的出讓合同中，政府部門都只規(guī)定地塊的用地面積、容積率以及建筑面積，至于開發(fā)商拿到土地后將建成什么樣戶型、多大面積的房子，是否將建成“豪宅”等，相關的規(guī)劃設計中并沒有具體要求。而將“住宅套數(shù)”寫入出讓地塊的規(guī)劃設計條件后，該地塊建起的樓房中，一定數(shù)量的中、小戶型普通住宅就能得到保證。

　　說法三：基礎設施投入帶房地產升溫？

　　目前還有市場觀點認為：房地產升溫是基礎設施帶動影響的。據(jù)番禺區(qū)國土房管局預售商品房成交的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在過去的一年中，番禺區(qū)共成交18273套商品房，比2004年減少了5807套；成交面積218.5萬平方米，比2004年減少了50.18萬平方米；成交金額達到102.32億元，比2004年增加了1.82億元；最為矚目的是成交均價，達到4683元/平方米，比2004年的3740元/平方米上漲943元/平方米，漲幅達到25%。廣州市土地開發(fā)中心主任丁強告訴記者：“去年，不排除廣州個別地區(qū)房價漲幅較大，如番禺，這是有原因的。地鐵、道路等政府基礎設施的投入拉動了區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展，這不是盲目上漲�！�

　　最近幾年，廣州一直大手筆進行基礎設施建設，2004年，廣州市完成城建投資216億元。多家房產顧問公司都表示，最近兩年廣州樓價走勢會隨著廣州整體經濟環(huán)境的向好而上升。

　　說法四：房地產商刻意造勢哄抬？

　　記者采訪時發(fā)現(xiàn)，由于目前房地產市場的信息還不能夠充分透明，給某些開發(fā)商追求超額利潤、刻意造勢炒高房價制造了可乘之機，而部分消費者也存在“買漲不買跌”的心理，市場的各方主體在進行博弈。

　　記者隨同廣州市國土房管局人員巡查樓盤時發(fā)現(xiàn)，個別熱銷樓盤，在去年底就拿到了商品房預售證，但是在銷售時卻采取了“捂盤”的策略，明明可以有100多套房子供應，卻分批每批十來個單元以內部認購的形式推向市場。如此一來，通過內部認購的方式，房地產商就可以拖長儲客時間，而且也可以更加有選擇地挑選客戶。這樣就給客源造成房源緊張的印象，自然房地產商也就可以借機抬高房價了。

　　今年建設部提出將落實“購房實名制”，即預售購房合同、預售登記以及最后的產權證必須是同一個名字，這項舉措的目的是為了遏制短線炒樓的不良現(xiàn)象。廣州多年樓市的實踐表明，事實上，除非是在簽認購書階段就實行“實名制”，禁止轉名，否則所謂的“購房實名制”根本發(fā)揮不了作用。去年，廣州市房屋管理系統(tǒng)的啟用，在改變購房者和開發(fā)商房地產信息不對稱方面邁出了長足的一步，購房者可以上網了解樓盤的抵押狀況、銷售狀況，并可以在網上簽合同。

　　結論：廣州樓市依然穩(wěn)健

　　“廣州房地產市場近幾年來保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢，不能把樓市正常的增長看作‘虛火’”，這一觀點，廣州市國土房管局的政府官員歷來如此強調。記者跟蹤采訪廣州市國土房管局五年多來發(fā)現(xiàn)，“成熟、理性、平穩(wěn)”等字眼，一向是用來描述廣州樓市概況出現(xiàn)頻率最高的幾個形容詞。目前，廣州市仍有560萬平方米空置商品房，其中空置的住宅房約占50%；政府存量公房30萬平方米，全部為住宅；合計有590萬平方米空置存量房，其中，住宅約300萬平方米。國土房管部門將進一步采取措施，通過積極消化空置的存量房，增加市場的供應量，其中，政府存量公房向符合購買條件的群眾供應。政府部門對調控廣州的房價充滿信心。

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