中新網3月6日電 中國青年報今日載文說，在北京，很多人發現，夜幕降臨以后，越來越多已經建成銷售的樓盤，只星星點點地亮著燈光，說明空置的房子在增加。本來應該高興的北京市民，卻怎么也樂不起來，因為，即使越來越多的房子沒人買，當地的房價依然持續堅挺。

　　2月，國家統計局發布的數據驗證了大家的感受。2005年前11個月，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比上年同期增長14.2%，規模超過2005年上半年房屋竣工面積。而北京市統計局的數據表明：2005年末，北京市全市空置商品房面積達到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%。

　　空置的房子越來越多，是否導致了房價的下挫？從北京市統計局給出的數據看，答案是否定的。2005年，北京市全年商品住宅期房平均價格為6725元／平方米，比上年增長19.2%。而同年上海商品住宅平均銷售價格為6698元／平方米，漲幅僅為4.9%。

　　近日，在國家統計局對70個大中城市今年1月住房價格的監測中，北京更以8.4%的增幅成為當月價格上漲最快的特大型城市。這些數據表明，北京空置面積與房價的雙高，使越來越多的房子面臨著有價無市的尷尬。應該如何看待？“從規模上看，房屋的空置率是上升了。”建設部政策研究中心房地產處處長趙路興介紹說，2004年之前，全國房地產市場的空置問題就很突出，那時候就有差不多9000萬平方米左右的房子處于空置狀態。國家統計局的數據是，如果再加上2005年12月的情況，估計房屋空置的數字比1.14億平方米還要高。

　　但趙路興認為，看待房屋空置問題要區分空置年限。一般來講，空置3年以上的稱之為積壓，一年以下的，“那是處于待售狀態的房子，處于正常銷售期”。1年至3年之間沒有售出的房子則是通常意義上的空置房屋。

　　趙路興認為，這幾年中國開發建造的房屋，從技術含量、環境、戶型、結構等方面來說比以前都進步很大，好房子不可能沒有市場，“位置好、戶型現代、環境好的房子空置情況并不明顯”。1.14億平方米空置的房子更多的是分布在大城市的郊縣、戶型落后的房子，“這些房子已經不適應市場的需求。”

　　北京市統計局的數據表明，2005年北京市空置的商品房中，空置一年以上的占了近三成，達到27.7%，77.3%的空置面積在三環路以外�！拔覈�目前的房地產市場仍是供小于求。”趙路興說，2004年之前，中國房地產市場供給略大于需求，但從2004年下半年開始，房地產進入新階段，供給小于需求。

　　他分析，造成這一轉變的原因包括：從1998年開始的刺激住房消費的政策開始顯現效應，人們開始改善自己的生活，購買更大更好的房子；股市不景氣，大量股市資金退出來進入房地產市場；中國城市化進程加快，2004年全國城市拆遷改造的面積就達8000萬平方米。人們的住房需求空前高漲，但由于銀行信貸資金管理更加嚴格等因素的影響，房地產的供應并沒有同比上升，從而造成了房地產供不應求的局面。

　　而此前，有媒體報道，央行金融報告曾提及北京房地產業運行中的三大階段性矛盾———

　　一是宏觀調控與房地產價格上升。價格上漲主要原因在于北京房地產價格補漲，域外購房及全額付款購房比重較高，土地定價模式、租金收益支持等多種因素促使房價上漲。二是房地產開發投資增速大幅回落。土地管理模式改變使分散開發變成了統一開發和供給，開發資金籌集渠道受到了限制。三是普通住房空置與居民需求的結構性矛盾。北京居民收入呈現出分層走勢，開發商迎合高收入需求并拉高普通住房價格，造成房地產供求矛盾，導致空置率上升。

　　就北京房地產市場的“雙高”現象，中國社科院財貿所副研究員況大偉也給出了解釋。

　　況大偉認為，盡管目前房地產的空置面積在增長，但商品房的供給仍然小于需求。正是因為這個原因，房地產開發商們對自己開發的樓盤很有信心，覺得肯定有人買，所以盡管空置面積在增加，也絕不肯降價出售�！巴恋丶扔猩�產要素的屬性，同時還有資產的屬性。”況大偉說，當市場供小于求的時候，土地的生產要素屬性降低，人們將其作為資產進行保有。目前中國的房屋空置應該是結構性的，距離遠的房子出現空置的更多，尤其北京這樣一個單一中心的城市尤為明顯。

　　但況大偉認為，中國目前的房地產市場壟斷程度很高，價格不合理。經過研究，中國目前房地產的價格偏離其邊際成本的程度很高，“以北京為例，房地產價格的60%都是非成本的因素，這說明這個市場壟斷程度很高，價格很不合理，房地產業的利潤很高。”

　　況大偉反對房地產的成片開發，反對大盤，建議對房地產業實施價格管制，計算出開發商開發樓盤的邊際成本，由政府給出一個限價，接受不了的開發商自行淘汰。同時鼓勵更多的開發商競爭，把大項目化成小項目分給更多的開發商來做，以防開發商相互勾結形成價格同盟。(李松濤)