中新網(wǎng)2月20日電 據(jù)《北京日報》報道，工體北路真是塊黃金寶地。四個星期之前，工體北路4號院在北京土地市場以5.1億元的高價被李澤楷旗下高置投資競得，16日，“4號院”的鄰居——工體北路6號，有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈1.5萬平方米寫字樓部分產(chǎn)權被北京城鄉(xiāng)以1.2億元的價格收入囊中。

　　算下來，4號院每平方米樓面價高達11000元，而北京城鄉(xiāng)受讓中宇大廈寫字樓部分樓面價僅每平方米8000元。爛尾樓，曾經(jīng)的“刺手玫瑰”，會不會成為下一個地產(chǎn)商機？

　　爛尾項目商業(yè)地產(chǎn)居多

　　繁華的北四環(huán)邊、亞運村畔，按照超高檔寫字樓設計的摩根大廈已經(jīng)停工有些日子了，靜悄悄的工地已讓人難以想起開工當初熱火朝天的景象。這個典型的爛尾項目正在等待一場公開的拍賣，以期找到新的主人。

　　和南方一些城市相比，北京爛尾樓的數(shù)量不多，和每年上億平方米的開復工面積相比，所占比例更是微乎其微，但是一些這樣的項目斷垣殘壁般矗立于鬧市街頭一站就是好幾年，多少有些尷尬。

　　和南方沿海有些地區(qū)最多時有上百處爛尾項目相比，北京的爛尾樓通常是一個單體建筑或單個項目，連天成片的鋼筋水泥一“晾”數(shù)年的“壯觀”，在北京地界上很少見到，總建筑面積13.9萬平方米的摩根大廈已是爛尾樓隊伍中的“大哥大”了。

　　森豪公寓是位于北京市朝陽門橋西的一個爛尾項目。這個項目地處東二環(huán)內(nèi)，本是黃金之地，這個高檔公寓1997年左右開始宣傳，1999年左右封頂，在2002年進行到裝修階段時，突然停頓下來，并且一停就是三年。

　　2002年9月，中國銀行北京分行在內(nèi)部稽核時，發(fā)現(xiàn)森豪公寓的開發(fā)商——北京華運達房地產(chǎn)公司，以員工名義，通過虛構房屋買賣合同、提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復按揭貸款，并將按揭得到的資金轉移。

　　后經(jīng)查明，從2000年12月至2002年6月，北京華運達房地產(chǎn)公司共計從中行北京分行申請按揭貸款199筆，涉及公寓273套，形成風險金額64494萬元。這起轟動一時的利用個人按揭貸款的騙貸大案，最終導致森豪公寓停工爛尾，所有糾紛進入司法程序解決。

　　如今路過朝陽門西側，仍然能看到森豪公寓冷清而突兀地立在那里，和旁邊的車水馬龍極不協(xié)調(diào)。據(jù)市建委有關負責人介紹，森豪公寓這樣正在“走”司法程序的半拉子工程還有瑞之杰大廈、京皇國際大廈等。

　　爛尾項目如何走出困境

　　北京的房地產(chǎn)項目以住宅開發(fā)居多，甚至不少專家呼吁住宅項目過多，商業(yè)項目過少，應該多安排商業(yè)項目。但是，開發(fā)商好像不“喜歡”開發(fā)商業(yè)項目。這是為什么呢？

　　注意一下可以發(fā)現(xiàn)，街頭經(jīng)�？梢钥吹缴砼�“現(xiàn)房租售”大型招牌的商業(yè)項目，但住宅項目鮮見現(xiàn)房廣告。一位資深開發(fā)商表示，商業(yè)地產(chǎn)收益高但風險大，和住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)房銷售多、尾盤多，如果沒有強勁的資金支撐到現(xiàn)房銷售，很容易形成爛尾。

　　這位業(yè)內(nèi)人士介紹說，住宅項目策劃得好可以在期房時期全賣光，但商業(yè)地產(chǎn)很少能有這樣的銷售“佳績”。因為和“圖便宜”的普通消費者相比，購買商業(yè)地產(chǎn)的客戶資金雄厚，但對項目升值潛力要求較高，因此這些客戶寧愿多“破費”，也不愿在“項目還是大坑時往里扔錢。”

　　沒有小業(yè)主預付款的支持，還有承建商愿意“幫助”啊。為了攬到工程，不少承建商不惜血本墊資施工，僅摩根大廈一個項目，承建商就墊資高達4個多億！但是，如果開發(fā)商資金鏈不能續(xù)上或者不能順利找到下家，承建商要么蓋成“房東”——以樓房抵工程款，要么罷工——工程爛尾。

　　2008年北京市將消滅城八區(qū)爛尾樓

　　有媒體報道，到2008年本市將消滅城八區(qū)的爛尾樓。實際上，由于市場或企業(yè)自身的原因，一個快速發(fā)展的城市出現(xiàn)個別爛尾項目并非不正常，關鍵是要有及時發(fā)現(xiàn)、有效解決的機制。

　　據(jù)了解，北京市建委、市發(fā)改委、市規(guī)委、市國土資源局等四部門正在著手徹查全市的爛尾項目，全面掌握后逐一解決。

　　地段優(yōu)越，開發(fā)周期較短，回報率依然較高，是這些爛尾樓的優(yōu)勢；負債較多、歷史遺留問題較多，這是爛尾樓的劣勢。通過政府介入、盤整，解決歷史遺留問題，理清產(chǎn)權關系，重新定位，把爛尾樓的劣勢降到最低，它的優(yōu)勢自然凸顯。

　　站在摩根大廈工地，可以看到正在緊張建設的“鳥巢”和“水立方”，北京市規(guī)劃委一位工作人員感慨地說，這樣好的地段，只要建得起來準能賺錢。

　　用不了多久，有關方面將會組織一場專門針對這座龐然大物開發(fā)商易主的拍賣會。北京爛尾樓問題近期將以何種方式解決，摩根大廈的解決方案，也許會成為模式之一。(劉揚)