中新網12月29日電 據《國際金融報》報道，在今年香港恒生指數整體繼續走好的情況下，3只新上市的房地產基金領匯(0823.HK)、泓富(0808.HK)及越秀(0405.HK)可謂鋒芒畢露。

　　從上市的當日情形看，各房地產基金都有不俗的表現，如領匯上市當日上漲14.56%，泓富漲幅為6.48%，在短期市場環境不好的情況下，越秀上市當日逆市上揚13.82%。其中，領匯房產基金的表現最可圈可點。截止到目前為止，領匯的股價相對于發行價格已經上漲了近40%。

　　從香港房地產基金二級市場的優良表現可以得出，目前這種基金的形式正在得到市場的認可，同時相對于地產股票的形式，似乎更加符合投資者。

　　房地產信托投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一項有異于傳統股票投資的基金，屬于集體的投資計劃，以單位信托形式組成。從某種意思上說，它是一種買樓收租的基金，投資于物業資產，如商場、住宅、寫字樓、停車場、酒店等，所帶來的租金收入就是投資者主要的回報，以股息形式定期分派給投資者。

　　由于REITs是具有較高透明度的租金收益的投資產品，因此能為投資者提供較高息率及穩定的回報。而且房地產市場的波幅比股市小，與股票或債券的相關系數較低，若在投資組合中加入房地產信托投資基金，可發揮分散投資的作用，降低整體投資的風險。

　　與房地產股票相比，REITs有較大的區別：首先，房地產基金整體的投資政策以及目標相當清晰，主要投資于能帶來收益的一些房地產項目，能給投資者穩定的回報。而房地產股票可以投資地產，但也可以投資地產行業以外的一些項目，而且此類項目的收益未來存在很大的變數，因而難以給投資者穩定的收益。

　　其次，作為一家房地產的股票，對其借貸沒有規定，只要有能力，可做高杠桿的借貸，這無疑增大了市場風險。相反，房地產基金的借貸比率只能占到總資產值的45%，這一方面抑制基金發展的投資，另一方面在一定程度上降低了該基金的市場風險。

　　第三，房地產基金的股利支付比例高。由于REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此REITs的股東能夠獲得穩定的即期收入。而房地產股票的走勢與企業的發展息息相關，未來存在較多的不確定因素。第四，與直接投資于房地產股票相比，房地產基金的資金流動性較強，具有法定及監管企業管制體制，并由獨立信托人監督內部企業治理體制。

　　受市場各因素的影響，國內的各大企業也是躍躍欲試。據了解,華銀投資計劃將國內收購的優質物業資產組建成一個“資產池”，計劃于新加坡上市；深圳銅鑼灣集團也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬達集團在全國15個城市有15個購物中心，明年商業廣場將增至30個以上，而且從今年開始，萬達不再分割出售而是自己長期持有經營這些物業，資金的緊張使得萬達也計劃打包旗下購物中心，以REITs的形式在境外上市。

　　這表明REITs管理公司通過資本市場不斷融資來開發、收購商業地產，已經成為國內房地產商的金融角色；同時又能通過商業規劃、商家品牌管理、租戶調整，業態規劃、整合零售來提升商業運營能力，使租金收入穩定、持久、提升。因而從戰略角度來說，REITs將很可能是國內商業地產乃至房地產金融的未來發展方向。(曾軼舒）