近年來，房地產業在國國民經濟中的地位與作用越來越大。一方面，房地產業增加值在GDP中的比例越來越高，且房地產業是高關聯度產業，它的發展直接或間接地帶動了許多相關行業的發展；另一方面，房地產業的發展又涉及到千家萬戶的住房問題，關系到社會穩定。同時，作為一種資產價格，房價的波動又受經濟周期的影響，這在客觀上也使房地產業比其它行業更容易形成金融風險。正是由于房地產業特殊的社會經濟地位以及行業特性，決定了人們對房地產業及其相關融資問題的關注。

　　房價是個動態指標。在均衡的供求因素作用下，可形成均衡的房地產價格。因此，要形成均衡的房價，必須消除房屋供給與需求兩個方面不合理的因素。在資金需求密集與最終消費者支付需要一個過程之間存在著矛盾，也就是存在著資金需求與供給的時間差。解決資金供求的時間差，需要借助金融工具。

　　中國房地產金融目前及今后面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊，而是融資渠道過窄，無法在各種融資方式之間形成有效的風險組合及分擔機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險，這一問題是房地產業與其它行業融資的共性問題，是全社會融資結構不合理的反映。

　　而隨著金融市場的成熟，風險與收益相匹配的原則必然會滲透到包括房地產業在內的所有行業的融資方式之中。房地產是一個高收益的行業，但也是一個高風險行業，只有以股本融資為主，才能更好地解決風險與收益相匹配的問題。因此，提高房地產開發商的股本融資比例是大勢所趨。

　　在當前房地產開發公開發行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路。而《證券法》修訂稿中“向特定對象發行證券累計超過二百人”為公開發行證券的規定為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。不僅如此，新修訂的《公司法》將設立股份公司的最低出資額由1000萬下調為500萬人民幣，這一門檻仍然偏高，但這一調整也將為包括房地產企業在內的更多企業發行股票融資創造了條件。私募信托基金可用于項目開發或房地產投資即物業收購，私募發行股票可在一定程度上解決開發商股本籌集問題。

　　近年來，房地產信托計劃頗為走俏，但在其發展中最大的問題是貸款類信托計劃居多，很少有權益類信托，即投資于已建成的物業靠租金獲取收入的信托。房地產開發商滿足不了銀行貸款條件時轉而使用貸款信托，這讓信托資金承擔了過大的風險，形成了風險與收益不對稱的局面。日前銀監會對貸款信托提出了監管要求，其條件與銀行貸款并無太大差別，因而貸款信托不可能解決股本不足的開發商的融資問題。

　　房地產業如果要用信托基金的方式解決開發商的融資問題應該建立權益型的基金而不應是債權型的基金，讓基金持有人承擔投資風險的同時享受投資回報。實踐也證明，與信貸類REITs相比，權益型REITs更能較好地滿足房地產業直接融資需求。

　　房地產信托基金的實質是一種產業投資基金，用于房地產開發的信托基金投資標的流動性不強，定價不易，對信托人的風險承受力有較高的要求，因而投資人應以合格的投資人為對象。當前由于我們對私募基金沒有法律規范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產信托基金由于投資標的和募集的基金份額流動性均不高，私募發行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大的局限性。

　　用公開發行股票或在專業化管理的前提下用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資信托基金，應是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是我們解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。希望目前進行的股權分置改革和新修訂的《公司法》、《證券法》的實施以及更多的制度創新，能為加快房地產業的金融創新創造條件，開創房地產與金融雙贏的局面。

　　今年3月份，人民銀行牽頭的信貸資產證券化試點工作正式啟動。中國建設銀行已于12月在全國銀行間債券市場推出住房抵押貸款證券化產品。證券化有利于加大資產的流動性，匹配和優化資產負債結構，減少期限錯配風險。但目前個人住房貸款按浮動利率發放，近兩年的加息均引發了提前還貸的現象，使資產證券的預期收益出現不確定性。在這種情況下，商業銀行可以研究發放固定利率貸款，更好地規避利率波動風險。

　　此外，我們還應嘗試通過多種渠道，充分發揮保險功能，防范房地產金融風險。在這方面，境外做得較多的有貸款抵押房屋保險、貸款建(修)房保險、商品房抵押貸款還款保證保險等。如中國香港金融機構在辦理貸款時要求購房者為樓宇物業購買保險，該保險包括火險、附加險、綜合險，保險受益人是貸款的發放機構，這在一定程度上保障了房地產融資人房地產融資的安全，提高了房地產融資債務人的信用。

　　總之，我們應加大金融創新力度，在促進房地產業健康發展的同時，也要防范房地產金融風險。

　　看點

　　中國房地產金融目前及今后面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊，而是融資渠道過窄，無法在各種融資方式之間形成有效的風險組合及分擔機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險，這一問題是房地產業與其它行業融資的共性問題，是全社會融資結構不合理的反映。

　　在宏觀經濟保持相對穩定的條件下，應當抓住機遇，加快各項金融改革。2006年，應當在匯率機制、利率市場化、債券市場和金融穩定等領域加快推進改革。

　　(來源：《上海證券報》 作者：吳曉靈 文章原題目為：《房地產與金融：雙贏路徑選擇》)